世联地产2008年1月30日营销策划报告万科长沙西街项目谨呈：长沙万科房地产有限公司本文内包含的资料属于长沙世联兴业房地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联兴业房地产顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联兴业房地产顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明黄花机场东三环水云间本项目浏阳河国际华城星城世家浏阳河风光带古曲路芙蓉区政府湖南旺旺医院东郡沃尔玛大润发超市万家丽路人民东路长沙大道五一广场综合商场：大润发超市（拟建）、沃尔玛超市（在建）、马王堆集贸市场、万家丽建材大市场、好百年医院：湖南旺旺医院幼儿园：湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园学校：二十九中、田家炳实验中学资源：浏阳河风光带项目地址：长沙市尚东板块，人民东路上，古曲路以东；地理位置：距五一广场7公里15分钟车程，火车站5分钟车程，黄花机场30分钟车程；配套：1//项目印象：尚东板块城市主干道交汇处成熟居住区学校一期二期三期庭院别墅高层人民东路古曲路一期二期三期,,前二期由南都地产开发万科二期接手第三期才是万科正宗之作511516+125-14534TH200-250170-19080-902004200732007122560/4400/12000/1.371.371.76分期项目名称南都西街花园万科西街花园万科西街庭院产品层、层产品以层产品为主层小高层合院别墅主力户型平米、房——平米小高层平米公寓平米开盘时间年年月年月开盘价格元平米元平米元平米容积率建筑风格德国简约主义德国简约主义原创中式2,项目印象：万科进入长沙的首个项目收购原南都的西街花园项目万科第五园分期第三期产品占地面积35716.72平方米建筑面积63179.7平方米容积率1.76车位比1：0.5产品由6栋小高层和9栋合院别墅构成风格原创中式风格面积区间TH面积在200-250平米，小高层170-190平米，公寓产品80-90平米基本指标：3,项目印象：万科独立打造三期升级版产品第五园式的中式人文别墅社区6/3100月下旬三期商业上市平米086089081208508年月年月年月年月年注：第一季度万科自身计划实现１个亿，后三季度代理公司实现３．９个亿5/16939.55月下旬二期宽景大宅上市平米4/22084.1月下旬宽景大宅上市平米4月/5796一二期商业持续供货平米精装公寓推出/18050.73//6015一二三期车位持续供货一二期储藏间持续供货平米08年３月阶段完成时间本阶段销售金额委托方期初提供可售库存第一阶段2008年4月1日至2008年6月30日18000万元4月1日:13500万元5月1日:16500万元第二阶段2008年7月1日至2008年9月30日16000万元6月1日:12000万元第三阶段2008年10月1日至2008年12月31日5000万元13529总体库存：平米TH6开盘月清盘二期库存持续供货4.9项目印象：三期目前已在销售阶段．要求在指定时间内完成预订的销售额，总体实现４亿0712年月个亿销售目5实现万科长沙首个项目，为资金快速回笼：标，现金为王品牌建立：万科长沙后续项目奠定品牌影响力项目实现目标&项目印象５：资金快速回笼万科品牌确立趋势。大势研判2007年，房地产调控的金融政策年，市场迅速转冷，且影响已明显延续到2008年．那么长沙房地产将迎来怎样的变化呢？1；，各种名目降价措施层出不穷，如明码降价：如闸北的新弘国际公寓，目前景观房价格为1.9万/平米，而之前推出的非景观房单价也已达到了2万/平米，暗降策略以及各种优惠措施等。。11月12日至18日，北京楼市开盘均价飙升至18000多元／平方米，四环内开盘均价达到22400元／平方米。但此后京城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至12233元／平方米，环比下降39.64%。；从11月1日开始，举行“现楼购房节”，最高让利13万元/套，买家仍按兵不动；天河某楼盘前5名买家送一成首付，再送10年利息增值额，优惠总额达到32万元/套。；日前开盘的金沙洲某楼盘，从预期的1.1万／平米调低到7500元／平米，降幅在30%以上11月，深圳住宅成交价格均价13446元／平方米。其中，深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况，最大降幅达24.28%环渤海：长三角：珠三角：一线城市迅速波及，其中以珠三角城市反应尤为严重深圳——住宅均价环比下跌严重。数据显示，今年1月至10月，房屋销售价格上涨10.6%，销售面积同比降幅26%11月份，上海市商品住宅的成交均价由10月份11500元／平米下降到10700元／平米10月底，广州有的开发商公开降价最高折扣达40万元北京——楼市陷入量跌价跌上海——房价不降神话破灭广州——1/3楼盘开始降价平方米）平/成交均价（元0200040006000800010000120001400012345678910111210433714070297730758178237897849097568919115740.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00均价（元/㎡）金额（亿元）年广州一手房成交价格2007成交金额（万元）交金额（万元成.原因探究：成熟型市场，居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快，超出大部分消费者承受力且客户趋于理性和保守本地大开发商为主导市场，多为资金运作型公司，对资金流的敏感性高．成交套数220100020003000400050006000700080009000万1.2/m套数新政后价格万科金色康苑预计价格万元2/m万元1.3/m22面积（万㎡）新政前价格新政影响最先表现者，降价幅度大，速度快，波及面广。年广州一手房成交量20071月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6934607752097639662576546618676351730.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，07年1-10月成交面积同比2006年下降8.2%。其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%。11月与去年同期相比更是下降了41.1%。新政前广州的一手房价格一直走高，从1月份的7140元/平方米，攀升到10月份的11574元/平方米。成交量却不那么稳定，10月是一个转折点，价格环比升了19%，成交量却骤降了31%。11月份成交量继续低迷，价格下调了10%。其中最大的影响因素当数从紧的金融政策。新政后，广州三分之一的楼盘降价。2成交量：时代花生二期预期价格万合一国际万万1.5/m1.11.2成交面积（万平方米）开发商通过送家电、送车库、送物管费和额外折扣等措施进行隐性降价1价格：广州：现象：./,,原因探究：成熟型市场，居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快，超出大部分消费者承受力且客户特征更为多元向上各类开发商云集其中不乏资金雄厚实业型或具有全国背景的上市场公司抗风险力相对较强31%14%15%销售率7.89%188747173成交套数5581273131102推售套数9.89.2810.110.5开盘时间最先观望，市场经历短暂僵持后成交量迅速萎缩，价格明天集雅苑楼盘名称佳兆业.可园7期龙园意境华府万科第五园3期显下降。1、“金九银十”不在，成交面积较年中萎缩约40%，新项目开盘率多在30%以下2、投资客户比例下降：新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。新政后投资客比例下降到30％以下。3、７／８月深圳房贷紧缩，使观望（看跌）心理加重,二手房市场低迷传递压力（比价看跌）深圳：现象：销售率金迪星苑第八期青花园万林湖第三批单位（洋房）％凯旋国际％_10%638开盘实际销售均价（元平米）（带装修）（带装修）光耀城市广场（带装修）％（带装修）/5500500051006300420055007000305000政策前对外均价（元平米）/惠城楼盘新政后新开盘项目，均价都比政策前降低，且销售率低。数据来源：惠州市房产管理局受深圳波及效应严重，泡沫大的惠城区市场快速反，惠城由政策前平均每月2000套，锐减到11月的699套，面积缩减26％，销售面积9月份达到12.3万平方米，11月下降到9.1万平方米，下降了26%2、新政后开盘的楼盘价格明显下降，开盘销售率骤减，楼盘“几天卖光”的传奇终结3、投资客户被挤压，迅速退场。zzz前9个月惠城区共有18810套商品房完成销售,平均每个月2000套左右；10月份惠城区共有884套商品房完成销售；11月份惠城区共有669套商品房完成销售;1、成交量锐减新政表现：应“量价齐跌”惠州市场：自住盘德州城推售套数：套推售时间：年424200710自用客户比例占％左右，其中又以坑梓、坪山、龙岗工业区的客户为主。客户职业以厂区技术职员为主。91.5%80月日开盘均价：元平米开盘销售率：274300/美岸栖庭龙华阁区域市场的冷热不均，惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工美岸栖庭银湖阁新政前后美岸栖庭两期开发表现均价元平米4500/项目名称推售套数套套年月日元平米（精装）龙华、龙岗深圳自住客户，年龄集中～开盘时间年月日客户构成深圳客户约占，其他客户约136264200710144900/80050.38%90%2535200792390%