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中原肇庆阳明山庄营销报告
中原肇庆阳明山庄营销报告
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肇庆—阳明山庄营销报告广东中原地产代理公司2011年3月22日??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010CodeCodeofofthisthisreportreport||11通过与贵司的接触和了解,我司得知本案在售三期剩余产品,货量约30套。贵司希望中原可以利用自身优势帮助项目取得较好的销售效果,因此,本方案的侧重点在于找出项目的机会点,并策划相关的营销推广活动。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2市场环境分析项目情况分析项目营销及推广建议中原收费标准?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3一、市场环境分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4一、市场环境分析1.整体市场2.区域市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5新国八条配合先前调控政策对市场形成高压态势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6各大城市陆续颁布地方版“国八条”细则截止2011年2月15日,明确提出将实行限购的城市已达36个,已经颁布颁布实施的城市达26个;按照新一轮政策要求,未来将达到72个!!!?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7全国楼市成交严重受挫□各大城市2月的市场成交量都出现严重下降,据研究,今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%,调控效果开始显现。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8二、项目情况分析1.整体市场2.区域市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9广州深圳率先限购□2011年1月、2月,深圳、广州分别出台地方版“国八条”,主要内容:规定限购范围和标准,二套房首付比例提高和加大保障房建设。限购范围:市辖市区(广州不含从化增城)多次臵业人群限购标准:本地2套以上限购,外地1套以上限购最具杀伤力首付比例:升至60%,贷款利率为基准利率1.1倍导致两地客户流向佛山、从化、增城等周边地区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10广州市场成交萎缩□上周广州全市一手住宅成交905套,这是除了春节前后两周外,从2010年7月底以来周成交首次跌破千套大关,全市周成交量连续四周下跌。□目前市场整体处于消化政策影响中,同时由于广州今年的房价调控目标暂未公布,大部分开发商依然在观望政策走向中,推货力度较小,仅有部分开发商少量推货试水市场情况。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11广州别墅市场销售冷清□别墅市场方面,由于市场观望情绪十分浓重,山前大道一带售楼现场气氛非常冷清,门可罗雀,销售进度缓慢,成交萎缩。□为吸引买家,别墅发展商开始旧业主介绍额外折扣、“一口价”单位、送管理费、送名车等促销活动。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12佛山紧随广州限购佛山将从3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施,原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房。对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。进一步挤压了广州深圳客户的投资和臵业渠道?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13市场机会思考市场的通货膨胀严资金需要能够抗通保高端房产(别墅)重,货币贬值值的投资渠道和产品商业地产(商铺)资金流向周边的二三线城市广州限购肇庆市场承接外溢广佛肇一体化进程加速,肇佛山限购投资客户和资金庆市场发展潜力渐显?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14二、项目情况分析1.项目面临困难2.项目机会点分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15难点1——产品定价过高,考验买家接受度□根据提供价格表,剩余产品单价介于13000元-29500/㎡,总价范围为790万-3000万,1000万以上和以下的产品各占一半。总价数量小于1000万161000-2000万122000-3000万2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16难点2——市场宣传少,项目的知名度和关注度偏低□据贵公司介绍和我司的市场调查,阳明山庄并未进行过广泛的市场推广,仅以项目名义举办过少量车会活动和赞助活动,基本以自然消化为主,客户主要通过开发商人际关系。目前处于销售瓶颈,需要借助市场推广促进成交,市场需要一定的时间消化接受。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17难点3——社区形象一般,难以体现拥有者的身份感和地位感□项目的整体形象比较普通,缺乏别墅的感觉,也没有豪宅的那种尊贵气派,无法成为业主的身份象征和骄傲。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18难点4——园林景观设计单调,打造效果粗糙□社区园林的打造效果不理想,植被稀少,搭配欠佳,整体环境的舒适度较差,没有让人流连忘返的亮点,加上建筑风格不突出,难以体现项目的档次和价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19难点5——社区的配套不够完善□社区的配套不完善,且缺乏人性化。项目自身及周边没有必要的生活配套,对生活造成一定不便;康乐场所少,除未开放的会所外,仅有一个游泳池,一个网球场,难以满足社区要求。阳明山庄会所?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20难点6——社区缺乏居住氛围□据介绍,目前项目的整体入住率仅为40%,形成不了较为成熟的居住氛围,加上部分地区正在施工,臵身项目仿佛荒郊野岭,对于本地自主客户的购买意欲有一定的影响。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21难点7——客户拓展遭遇瓶颈□据了解,目前成交客户多数通过开发商人际关系和转介,真正由宣传引导成交的客户只占少数,客户范围非常有限。项目二期本地客户50%项目三期外区客户50%本地客户50%外区客户50%项目一期本地客户70%外区客户30%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22项目难点总结无形象少配套缺氛围项目缺乏宣传,认知度低;缺乏必要的生活配套和康乐配套;没有良好的居住氛围;社区环境一般,无豪宅形象;景观配臵效果欠佳;没有高档别墅居住社区的氛围;?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24二、项目情况分析1.项目面临困难2.项目机会点分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25市场机会市场资金需要高端房产来抵抗通胀压力及保值大城市投资客户转战肇庆为首的二三线城市?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|26优势1——大部分户型面积适中,景观价值都较高目前三期剩余30套,F型和L型户型居多,以500-600方为主,景观的评价都比较高。户型面积数量景观评价数量E型1017㎡2极好6F型629㎡17很好8G型931㎡3好7L型543㎡8普通9?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|27优势2——三期产品户型方面改进,增加附加值◆户型面积更大,舒适度更高;◆首层层高3.6米,宽敞大气;◆增加3.6米高的地下室;◆双层中空玻璃;◆设臵电梯井,提升项目档次;◆外墙贴上天然石材,更加高档。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|28三、项目营销及推广建议1.项目卖点提炼2.营销思路?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|29项目卖点景观稀缺性傲踞七星岩旅游度假区北岭南麓,倚青山,拥绿水,眺望天地之辽阔、静享自然之和谐,贵为安居乐业之阳光宝地。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|30户型舒适性3.6米首层层高,宽敞大气超大面积私家花园,休闲写意?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31全新形象望见星湖的最后30个窗口?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|32三、项目营销及推广建议1.项目卖点提炼2.营销思路销售模式营销策略?CopyrightCentaline
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中原
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肇庆阳明山庄
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营销报告
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截止2011年2月15日,明确提出将实行限购的城市已达36个,已经颁布颁布实施的城市达26个;按照新一轮政策要求,未来将达到72个!!!
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