1深圳地产市场营销部2009-03大盘配套策略2报告关键结论摘要现状：区域布局、人口分散等因素导致区域商业规模、级别、品种、档次等较落后未来：新塘和萝岗成为未来区域商业双核心，荔湖城机会在商业档次差异化和业种业态填补提升上现状：中高端和商务型消费外流明显未来：新增区域居住人口中大部分为中高端消费人口年轻小白领阶层为主竞争楼盘分析：目前除凤凰城形成商业气候外，其他竞争楼盘商业都在初期，基本为社区型商业成功失败案例启示：前期商业规划布局是决定后期商业运营成功与否最关键因素（华南新城商业前期缺少整体布局，车行、人行动线设计不符合商业要求，最后导致华南新城户住户都不能支撑不到几千平方米商业的存活）+4000荔湖城区域商业分析消费者需求研究分析荔湖城竞争项目商业及配套分析???3报告关键结论摘要打造荔湖城商业成为次商业核心圈的生活、运动和休闲度假的中心，吸引永和镇、凤凰城、恒大山水城、翡翠绿洲、合生湖山国际、绿野山庄和附近工业区的中高端及商务型消费人群。从而提升住宅价值借鉴格林世界招商和销售进度：第一步，通过细致、整体的商业布局让客户充满想象力；第二步，集中全力做好区集中商业和商业街，打造荔湖城生活配套中心；第三步，区通过主题商业策划，全面提升住宅价值；总体，采取先招租，后带租约销售，实现商业利润最大化。策略一：主力店私人散铺的承租以低租金策略引入社区主力店，例如便利店、利用这些主力店的作用来推动私人散铺的招商。策略二：现场进行包装进行现场商业氛围的营造，主要指商业的标识系统荔湖城商业和配套布局及业态建议荔湖城商业招商和销售进度建议荔湖城年商业招商启动建议AB/C+OK???20094目录消费者需求研究分析荔湖城商业招商和销售进度建议荔湖城竞争项目商业及配套分析荔湖城商业和配套布局及业态建议荔湖城区域商业分析第一章第二章第三章第四章第五章第六章荔湖城年商业招商启动建议20095区域市场现状分析区域市场现状分析区域市场未来发展区域市场未来发展荔湖城区域商业分析》6新塘中心新塘中心分钟车程以内）15（距离本项目成熟传统；但受到建设用地、交通、环境等多方因素制约，难以在短期内建设新型大型购物中心新塘中心镇：商业中心地位短期内难以动摇传统商业中心新塘现为区域商业核心区东部区域现状总览图“”7购物网点购物网点餐饮娱乐餐饮娱乐国贸会国贸会解放北路解放北路商业街商业街天和百货天和百货新都汇名店城新都汇名店城新塘中心镇——新客隆新客隆汇德宝汇德宝大较间升空提业商域区太阳城太阳城新塘主要购物、餐饮娱乐网点分区介绍嘉荣购物嘉荣购物中心中心新好景新好景加州红加州红相当大一部分中高档消闲购物外溢至市区及其它地区。饮娱乐相对发达。目前区域唯一的居住、商业中心目前区域唯一的居住、商业中心资料来源：新塘镇总体规划新塘新塘以商贸集散起家，逐渐聚集了大量服装工厂，经过多年发展，目前形成以汽车、摩托车、服装为主的工业强镇。广本二厂、五羊本田等知名企业落户新塘，并聚集了近家企业。经过多年经济发展，新塘中心城区总人口约万人，其中户籍人口约万人。新塘城区聚集了区域大量居住人口，成为了区域商业中心。近年新塘多个大型中高档商品住宅推出，如凤凰城、新世界花园、锦绣香江、汇美体育花园、顺欣花园、新康花园、东方名都等等。但当地仍以中档日常购物消费为主，餐?205000?2010?–?8萝岗中心新区——分区介绍罗岗中心区新区已初具规模罗岗中心区新区已初具规模行政办公中心已盖好规划的个五星级酒店已经基本完工体育馆和网球、羽毛球中心也基本完成大型市民广场会议中心基本成形养老院已经在使用中萝岗中心区公共服务设施建设面积约万平方米，文化设施万平方米，规划中的商业：商场、购物中心、电影院、歌剧院等商业项目，还没有看到。??3????146?9居住、居住、商业区商业区开发区东区——分区介绍工业区工业区，规模达万平方米，进驻了超市、电器卖场、品牌服装和餐饮等，是3-4。登记人口数量近万人，其中村镇人口万人，登记外来人口万人。商业：30.91.8?自年建园以来，已吸引聚集了广州本田、顶益食品、百事饮料、建筑钢品、雅马哈珠江钢琴、利高曼、博世制动系统等著名国际企业落户东区。居住：目前东区沿开创大道，集中了大量中高档楼盘目前区内唯一的购物中心百事佳购物广场1993BHP.?——已形成初级商业中心，满已形成初级商业中心，满足区内基本生活购物需求足区内基本生活购物需求开发区东区是继开发区西区后最先外扩发展的开发区园区之一。由于与西区靠近，发展迅速。产业：??10永和镇区永和镇区永和经济开发区——经济产经济产业区业区分区介绍。目前永和只有两个商品住宅楼盘，总量共万平方米。目前大约只完成约万平方米。商业：商业规模小，形态落后205?，一般低收入的务工者居住在村镇里面的民房，没有吸引到中高端居住人口，形成不了较好的商业气氛，超市的需求量较大，现在大大小小近个小规模的超市。4但当地房地产发展落后年永和经济区与开发区东区同时建园。可开发面积共平方公里，目前已开发平方公里。聚集了多家企业，涉及汽车零部件、食品饮料、精细化工、生物医药、金属加工等行业。积聚了光明乳业、安利、雀巢、普利司通、日本住友等国际著名企业。人口：本地人口万人，通勤人口约万人。住宅：19931810180?1.22?居住配套少，商业规模小、级别低居住配套少，商业规模小、级别低产业：?11中新镇、宁西镇——分区介绍中新镇、宁西镇、沙埔镇等临近地区产业不集中，镇区规模、人口均较少，商业以满足当地居民日常消费为主，形态落后，规模很小。?12居住居住商业服商业服务业务业产业产业新塘发展阶段发展程度商业规模发展期开发区西区永和经济区各区域商业发展概况萝岗中心区金地荔湖城片区开发区东区三个先后发展阶段。右图表示广州东部产业、居住、商业服务业发展示意曲线，各区域根据不同的发展历程，正处于不同的发展阶段，也具有不同的现状特征和发展潜力。目前区域大部分地区仍?商业跟上未到达商业规模发展期。”广州东部，包括开发区、新塘等地区，发展规律一般可以总结为产业先导，乐业安居，其中，新塘是目前区域内发展历史最长、商业最发达的中心区。荔湖城片区目前还处于产业和居住起步期。?“?13区域商业现状总结区域商业滞后。原因3：区内地广人稀，区域之间存在城市断裂带，难以形成聚集的商业氛围。原因1：本地居住人口少，本地居民消费习惯决定高消费能力人口少，导致商业规模、级别、品种、档次等较落后。原因2：区域布局、人口分散，各区交通联系薄弱，导致商业布局基本以社区型配套商业为主14区域市场现状分析区域市场现状分析区域市场未来发展区域市场未来发展荔湖城区域市场分析》152010资料来源：中国城市规划行业信息网《面向年亚运会的广州城市发展》萝岗－新塘将成为广州副城区、高新技术开发和生产中心。同时强化第三产业如教育、商业、居住、娱乐和生态旅游等的服务功能，形成区域产业()和生产生活相配套的城市东部副中心。凭借亚运会契机，东部区域发展提速，以工业、服务业综合发展的城市副中心将崛起，为项目商业发展?代化制造业基地服务中心提供良好条件。东部是广州发展主方向之一，是与东莞、深圳、惠州经贸产业联系重要走廊，也是广州市区产业转移承接地区；萝岗新塘副城区是广州三大副城区之一，将把各产业园区整合形成东部密集产业发展带，建设广州现??-16广汕公路广汕公路不发展区不发展区发展三高农业、生态旅游发展三高农业、生态旅游协调发展区协调发展区控制工业发展规模控制工业发展规模积极发展区积极发展区荔湖城荔湖城新塘中心镇新塘中心镇天河－黄埔－新塘－东莞产业带天河－黄埔－新塘－东莞产业带萝岗区萝岗区进行工发展规模，向集约化发展，并且处理好工业与城镇生活区之间的关系和工业与自然生态环境之间的关系。南部积极发展区南部积极发展区：主要包括荔城、新塘、石滩、三江镇等地区，具有广州东部交通走廊的交通区位优势，又具有东部重点发展区和东莞工业发展的经济带动优势，重点发展外向型产业。––区域非平衡战略，重点在萝岗－新塘区开发。中部协调发展区中部协调发展区：以中心镇中新镇为核心控制工业––业增城片区规划把区域分成三个发展区域，其中南部（包括荔城、新塘等地区）为积极发展区，大力发展产业经济。北部不发展区北部不发展区：以保护生态公益林体系和发展旅游为主，禁止?––17区域商业未来发展总结未来新塘和萝岗中心区将成为区域商业双核心，荔湖城从区位、交通、商业聚集度等都难以与新老两大商业核心抗衡。因此荔湖城需从商业档次的差异化和从自身优势条件出发，做区域业种业态填补提升18区域消费客户群分析区域消费客户群分析荔湖城客户对配套需求荔湖城客户对配套需求消费者需求研究分析》19区域人口现状户籍人口：10万人外来人口：10万人新塘中心区金地荔湖城20min20min15min15min永和经济区5min5min10min10min10min10min户籍人口：1.2万人外来人口：2万人开发区东区开发区西区萝岗中心区户籍人口：2.5万人科学城户籍人口：0.9万人外来人口：1.8万人55--10min10min15min15min户籍人口：1.2万人外来人口：3.2万人户籍人口：1.5万人外来人口：1.7万人项目目前3km范围内主要是本社区人口，5km范围内也只新增覆盖永和经济区及永和镇约3万多人口，大部分人口位于15min交通圈以外。20消费者调查工作回顾共个样本，访问地点包括天和百货、新都汇名店城、新客隆。开发区东区：共个样本，访问地点百事佳购物广场。凤凰城：122–81–共个样本，访问地点凤凰城交通中心。金地荔湖城家天下会员电话访问，样本共份。金地荔湖城买家、意向客户座谈，共组