9/17/20081Phase1-midreportE-HOUSECHINA/200804中环投资/中国合肥中环国际文化社区项目前期顾问9/17/20082运营模式建议33项目财务分析产品规划建议?根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合?测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式4242总体定位分析?充分了解、研究合肥城市、经开区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力?通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向?针对文化休闲地产、新城区开发、综合体物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素?综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向?通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间?通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地?深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型?结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序?结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案11本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识9/17/20083定位的落实：文化。定位的落实：文化。的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、文化资源如何发力上。的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、文化资源如何发力上。–合肥中环投资开发中的里程碑；–解决项目期望值与实际中的差异；–成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；2、合作围绕发展商目标和难题展开：、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有合肥指导意义。、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持原有的思路切入，有清晰、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有合肥指导意义。、合作围绕发展商目标和难题展开：、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持原有的思路切入，有清晰13123我们回顾了沟通会中贵司的核心要求：围绕目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不是重点9/17/20084–能指导规划设计；–能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的沟通书。5、定位主题的强化和文化开发的高度如何落实于执行。、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上。、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。、定位主题的强化和文化开发的高度如何落实于执行。、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上。、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。46456但要能落实于系统的执行工作9/17/20085项目立地条件分析9/17/20086项目在城市中位置项目所在片区范围项目范围片区在城市发展中的角色片区现状片区与城市关系片区竞争关系片区需求地图模拟项目立地条件分析123456789/17/20087评价?产业基础牢靠；?配套基本完善，具有景观、学校等优质资源；?交通相对便利；?产业在转型，对产业配套需求愈加强烈；?会展和旅游的特色?周边区片的不断竞争；?商务办公气氛不浓；?产业的支撑不足，居住人群多为原住居民；?商业配套不完善；?目前尚处于城市边缘区劣势优势?城市141发展战略的4个副中心之一；?合肥工业兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势；?城市发展主要方向，北邻政务区，东靠滨湖区，西连高新区?配套已经基本完善，包括医疗、学校、政府等；?居住氛围较足，商业配套不完善，以低档为主；?大学城和产业园区的发展给片区带来了未来发展的动力；?会展业和旅游业也是片区发展的关键；?交通的便利导入了城市和郊区县的客源；?片区的产业、会展、旅游、娱乐成为主要的客源导入动力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；?政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；?高新区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区；?滨湖新区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战；片区地位片区配套片区客源片区竞争9/17/20088经济区位于主城区的西南侧。区域发展以工业为主，工业年产值占合肥工业产值整体的40%左右。本项目位于经济开发区翡翠湖附近，紧邻经开区管委会。??瑶海区滨湖新区新站区包河区主城区蜀山区政务区经济技术开发区高新区项目在城市中的位置19/17/20089经济开发区项目所在片区范围2北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积79平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，建设合肥大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。经开区：东北9/17/200810东南翡翠路松林路叠嶂路西北南侧石鼓路宗地位置繁华大道石门路纬四路西南西侧项目范围3北面为繁华大道,为合肥城市南部连接东西的主要城市干道；南面为石门路,城市次干道,连接经济开发区内部的南艳湖和翡翠湖；东面为翡翠路,城市主干道，为南北向连接高新区、政务区、经开区和费肥西的通路；西面为城市社区道路，道路的西侧为新建的住宅小区，翰林府邸和碧湖蓝亭;地块南侧拥有十字交叉的绿化带，景观条件好。项目四至：?????9/17/200811位于市中心西南端，处于城市发展扩张轴线上。经济开发区是合肥市“一城、四中心”的其中一个城市副中心。合肥以工业立市，制造业是合肥的主导产业。经济开发区是合肥最大的制造业产业园区，承接来自东部以及沿海的产业转移，是今后合肥经济发展的重要支撑。???片区在城市发展中的角色49/17/200812Ⅲ期高新区及配套中心工业区南部工业区Ⅰ期Ⅱ期中央商务区Ⅰ期Ⅱ期(6.53KM2)(4.88KM2)大学城片区现状/大片区规划5产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口合肥经济技术开发区，目前规划79平方公里，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主,规模以上企业130多个,世界500强企业9个，从业人数6万余人。中心工业园区：位于经济开发区的东部的核心位置，为国家最早批准的；南部工业园区：合肥市政府后期调整的，位于工业区南部，部分在招商；高新技术园区及配套：园区位于南艳湖区域,,正在引进的企业以生物医药、新材料和微电子企业为主，目前已有部分企业入住。大学城：规划为11.4平方公里,合肥经济开发区西部功能区,包括合肥工业大学、安徽大学、合肥财经学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约9万人，安徽艺校马上进驻；二期规划中，存在调整的可能。中心商务配套区：功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。明珠酒店明珠酒店家具市场欧洲街家具市场欧洲街学校学校公园公园易易初初莲莲花花文文明珠广场安徽迎宾馆明珠广场安徽迎宾馆文文安徽医学专科学校安徽医学专科学校9/17/200813会展中心会展中心公共服务公共服务公园及草地公园及草地工业工业徽园徽园原住原住欢乐岛欢乐岛原住原住文文安徽水利水电翰林雅苑安徽水利水电翰林雅苑文文安徽艺校安徽艺校文文童话名苑童话名苑空空空空医科大学附属医院医科大学附属医院中锐学校润安公学中锐学校润安公学影视中心影视中心电信大厦电信大厦香水郡香水郡蓝色港湾蓝色港湾未来城繁华世家未来城繁华世家景点娱乐景点娱乐酒店酒店文文口腔医院口腔医院管委会管委会丹霞翠薇苑丹霞翠薇苑佳境风情苑金历上海城市东海花园翠霞社区一里洋房工业企业佳境风情苑金历上海城市东海花园翠霞社区一里洋房工业企业本案本案源牌酒店凯旋大学城商业源牌酒店凯旋大学城商业芙蓉社区芙蓉社区碧湖蓝亭翰林府邸碧湖蓝亭翰林府邸合肥工业大学合肥工业大学松林苑松林苑商业商业工业工业金星商业城国耀广场金星商业城国耀广场文文中中6868新华社新华社文文新华徽府新华徽府金星家园金星家园公园公园书缘居书缘居翡翠湖度假区翡翠湖度假区会展会展住宅住宅政府机关政府机关馨苑馨苑片区现状/配套情况?住宅较为集中，原来的拆迁居民和新建小区居民带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进；?学校资源较多，2家贵族学校，中锐和润安中学，1家普通中学（68中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校；?商业配套较差，本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在1公里距离明珠广场的易初莲花，国耀广场商业正在建设；?公共配套基本完善，距离口腔医院，三甲的医科大附属医院较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强；?拥有旅游游乐资源，徽园和欢乐岛带来了大量的旅游人群；?会展业发达，但辐射本项目较弱，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近；?区域高星级酒店带来大量商务人口，2家5星，迎宾馆和明珠酒店，1家4星，源牌商务酒店；?景观资源优秀，项目附近的十字绿带，翡翠湖风景区，公园，环境较好，带给项目利好；?工业园区距离较近，带来高档商业消费。5园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多南京9/17/200814合界高速市中心金寨路高架第二圈层交通配套导入二环线政务区翡翠路高新区繁华大道辐射客源旅游交通导入合宁高速肥西客源交通导入科技园区片区与城市的交通关系6金寨路高架：连接肥西和市区，城市合肥城市客源和肥西客源的主要导入通道；翡翠大道：连接本片区