致：四川金娇房地产开发有限公司引领区域商务典范——金娇总部大楼前期定位应标文件研究方法论述项目发展战略产品定位产品定位项目界定宏观环境研究房地产市场研究形象定位形象定位地块地块明确明确城市城市区域区域产业链产业链竞争竞争客户客户土地土地解读解读目标目标研究研究研究研究研究研究格局格局研究研究研究研究客户定位客户定位功能定位功能定位案例借鉴案例借鉴物业发展建议物业发展建议明确项目面临的问题及研究范围明确项目面临的问题及研究范围解决方案解决方案营销思路营销思路本体研究本体研究财务测算财务测算分析思路结果构成地块解读项目地址：温江.光华大道侧净用地面积：18.94亩用地性质：行政办公用地容积率：不小于2.25建筑密度：不大于20%限高：主体高度不低于60米绿地率：不小于40%初步印象：光华大道、行政办公明确目标现状：1、贵司在温江即将启动两个项目，资金要求较高；2、周边项目密集，品牌开发商云集，竞争压力较大；目标：1、嘉联认为，贵司在如此竞争环境下，应该以快速资金回笼，降低项目运作风险为首要目标。2、以符合市场需求的前提下，打造温江升级办公物业，以项目品牌提升公司品牌；本次研究需要解决的关键问题1、本项目位于温江区光华大道侧，素有“人文城西，宜居温江”、“居住价值大于商务价值”的传统观念，区域内商务氛围较弱，本项目面临的发展空间如何？2、区域内产业链发展如何？是否具有目标客户？3、在如此的宏观环境下，我们该如何定位？4、结合市场情况和客户需求，我们的产品该怎样打造？5、本项目该如何成功实现销售？开发成本及收益情况如何？目录n宏观概览.…………………………………………...6n房地产市场研究….……………………………35n案例借鉴……………………………………...60n项目本体研究…………………………………66n项目定位…………………………………………….75n物业发展建议………………………………..104n营销推广思路……………………………….126n投资收益分析……………………………….151宏观概览①①②②③③城市背景及区城市发展与社区域属性域属性对本项会经济研究挖掘目的支撑成都概述—经济状况成都年度GDP走势分析GDP总值33233500GDP涨幅度2507年全国重点城市经济对比分析30002750237020250021851200020001506年07年1500101000010005500800000亿2004年2005年2006年2007年6000元数据来源：成都市统计年鉴4000n成都作为成渝经济圈的核心城市,具有很强的辐射能力,近年来经济发展迅猛,GDP年均涨幅超过10%，最新2000统计显示，成都2007年GDP达到3320亿元，人均GDP超过04000美元,成都--西南经济中心城市当之无愧;成都上海北京天津杭州广州深圳武汉n通过与全国一线城市的对比分析，成都经济追赶步伐明显加快,总体水平已经处于全国城市的前列，成都作为中西部的核心城市，具备强大的经济实力。成都概述—产业结构成都产业结构变化图成都第三产业近年走势图第三产业生产总值年涨幅701600第三产业线1343.74286014001181.05245012001123.5995.72040第二产业线100016308002060012810第一产业线40052004百002004年2005年2006年2007年前三季度分0203040506年亿%比元数据来源：成都市统计年鉴n近年来,成都市正在加紧调整产业结构，以旅游、休闲、金融、商务等为主的第三产业发展迅速，第三产业比重已经赶超第二产业,将逐步形成以第二产业为基础，第三产业为龙头的良性经济发展模式;n第三产业发展迅速,逐年稳定增长,年均涨幅10%以上,2007年前三季度生产总值就已达1123.5亿元，同比2006年增长16.21%;n成都较为活跃的经济实体将促使其成为中西部的金融和商务中心,第三产业的迅速崛起有利于带动商务办公的需求;成都城市认同度分析荣誉成都最佳旅游城市在中国城市竞争力研究会（第四届）中，成都被评为“中国十大国际化都市”；联合国人居城市之一《财富（中文版）》推出“中国大陆最佳商务城市调查”成都列全国第十、中西部第一《21世纪经济报道》和广东社科院“2005年度中国区域（城市）综合竞争力排行榜”：成都列全国第九、中西部第一；2005中国城市电子商务成熟度”排名结果显示，成都位居西部第一2007年成渝被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”2007年成都首次入围“3000亿城市俱乐部”n成都近年来快速的发展，在经济和城市建设方面取得较大成就，在综合各方面都走在西部前列，受到社会各界的高度认同。外商对成都的认可度跨国企业在中国的城市拓展时间计划6—12个月内跨国企业中国城市拓展排名第一第二第三第四第五北京上海大连、杭州深圳成都1—2年内跨国企业中国城市拓展排名第一第二第三第四第五上海北京成都、重庆大连、深圳杭州数据来源：成都招商局p在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后（见上图）,位居二级城市之首。同时,这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。1-2年内跨国企业拓展选择的城市中，成都与重庆同时跻身第三名，仅次于上海和北京。p成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻同时也增加了对成都CBD商务区的需求。成都市未来发展前景2007年6月10日，国家确定成都、重庆为国家“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。n加快城市一体化进程的加快，促进城市建设的发展，逐步向大都市化城市发展；n将调整经济结构，完善产业结构，n将吸引更多外来投资，促进城市经济的发展；成都市城市定位及发展战略城市发展定位：国际旅游枢纽城市，西部规模最大，最具活力，实力最强的城市群，创业环境最优，人居环境最佳，经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略：西部地区重要的经济中心，建设一个基地，两个枢纽，三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心），四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业），建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。成都市定位为西部中央商务城市，大力发展商贸、金融等第三产业，提供了良好的城市商务办公环境。成都市城市规划桂湖n目前成都现有的“环状发展”模式已经限制了城市的发展,必将导致城市向外扩张,升级换代;郫县大湾n根据城市发展规划,中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；n重点建设中心城周边七个卫星城镇：温温江江、青白江、东升、华阳、新都、郫县、光华大道浣花溪龙泉。城市呈“片状”向外扩展；中心城n城市的规划进一步加快了城市化进程,成龙泉都正逐步升级为国际大都市;东升n温江为城市规划重点建设的七大卫星城之一,光华大道缩短了其与中心城的距离.华阳实现了无缝对接,未来发展潜力巨大;从整体上看温江不在成都城市发展的主要方向上，在规划中被定位于包含了工业、教育科研和旅游休闲功能的“城市新区”片区功能定位大成都都市群层面：中心城区省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历温江属于“一心”——主城区内中心城区外围的城市组团史文化名城主城区层面：华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服不处在城市主要发展的南北以及东西轴线之上务、科研等为主的新城区新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区成都市城市商务发展方向向东看向南看成都市近期重点向南向东发展，城市商务走廊将沿人民南路和东大街展开，严格意义上来说，温江不在城市的主要的商务发展走线上。城市研究结论及对本项目的影响n城市经济快速发展，产业结构得以完善，第三产业的迅速崛起利于带动商务办公的需求;n“新特区”的成立赋予成都新的使命,城市经济迅速发展,城市化进程加快；n城市定位和产业发展战略为成都市未来商务办公市场奠定了坚实基础；n温江作为城市重点建设的卫星城市之一,未来拥有较大的发展空间，光华大道作为连接中心城和温江区的桥梁,拉进了城郊的距离,紧密加强了两者之间的联系；n成都市商务办公将主要沿人民南路和东大街发展；城市的发展和规划为商务办公市场创造了巨大的发展空间，为本项目提供了良好的机遇，但是本项目未处于主要的商务走廊线，这是必须认识到的大前提。宏观概览①①②②③③城市背景及区城市发展与社区域属性域属性对本项会经济研究挖掘目的支撑温江区概述—宜居成都，宜居温江n温江位于成都市中心城区正西16公里处，全区幅员面积277平方公里，“全球生态恢复和环境保护杰出成就奖”，被评为“国家级生态示范区”、“成都人居环境最佳居住地”、“国际花园城市”;n温江地处四川盆地中心地带，从地理位置看，温江区正好处在成都上风上水的最佳位置，被成都人形象地称作是成都中心城区的后花园。这里物华天宝，地灵人杰，是天府之国最富庶的地区;n光华大道，花博会，国色天香等,使得温江全面沿袭了城西的贵族气息,并形成了独特的上风上水的居住环境。温江区经济情