魏魏善庄前期策划报告魏善庄前期策划报告魏善庄前期策划报告善庄前期策划报告北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构····市场部市场部市场部市场部目目目目录录录录宏宏观市场篇宏观市场篇观市场篇宏观市场篇区区域市场篇区域市场篇域市场篇区域市场篇项项目本体分析项目本体分析项目本体分析目本体分析项项目SWOT项目目项目SWOTSWOTSWOT分析分析分析分析项项目定位篇项目定位篇目定位篇项目定位篇www.themegallery.coCompanyLogom宏宏观市场篇宏观市场篇观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏宏观市场篇观市场篇宏观市场篇政政府通过三种手段干预市场政府通过三种手段干预市场政府通过三种手段干预市场府通过三种手段干预市场法律手段法律手段法律手段法律手段行政手段行政手段行政手段行政手段2007主要手段年主要手段年主要手段年年主要手段经经济手段经济手段济手段经济手段九部委细则九部委细则九部委细则九部委细则土土地土地地土地房子房子房子房子www.bjzgx.com北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信?魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组宏观市场篇宏宏观市场篇观市场篇宏观市场篇精神精神点精神点点精神点————在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品在有限的土地上最大限度生产尽可能多的产品引引导市场需求引导市场需求引导市场需求导市场需求通通过增大供给平抑价格通过增大供给平抑价格通过增大供给平抑价格过增大供给平抑价格改改变市场供给改变市场供给改变市场供给变市场供给www.bjzgx.com北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信?魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组宏观市场篇宏宏观市场篇观市场篇宏观市场篇单位：单单位位单位：：：万万万万㎡㎡㎡㎡14005、06年成交土地区域性比较120100城城市外扩现象明显城市外扩现象明显城市外扩现象明显市外扩现象明显806040200顺房朝大海怀密丰通宣延西石昌崇东平义山阳兴淀柔云台州武庆城景平文城谷05年成交土地面积453.3331359313973180.77.8002012.27.806年成交土地面积12911611196845956524022139.97.44.30.50.40土土地交易量较往年增长较为显著，土地交易量较往年增长较为显著土地交易量较往年增长较为显著地交易量较往年增长较为显著，，，尤其以房山大兴更加显著尤其以房山大兴更加显著尤其以房山大兴更加显著。尤其以房山大兴更加显著。。。丰丰台供给下降，丰台供给下降丰台供给下降台供给下降，，，原存量房源将更加稀缺原存量房源将更加稀缺原存量房源将更加稀缺，原存量房源将更加稀缺，，，价格上涨趋势明显价格上涨趋势明显价格上涨趋势明显。价格上涨趋势明显。。。www.bjzgx.com北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信?魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组宏宏观市场篇宏观市场篇观市场篇宏观市场篇10006年土地起始价与成交价对比9080增加增加24.63增加增加24.6324.6324.63亿元亿元亿元亿元706050403020100石景朝阳丰台海淀宣武西城崇文东城大兴怀柔房山通州密云顺义昌平延庆山起始总价2.2827.37632.515.154.230.551.024.676.44.715.878.862.5712.041.20.87成交总价86.9135.4937.322.364.790.551.025.426.984.9518.5811.052.613.841.570.87楼楼市看涨进一步给土地市场带来利好，楼市看涨进一步给土地市场带来利好楼市看涨进一步给土地市场带来利好市看涨进一步给土地市场带来利好，，，土地交易额增长明显土地交易额增长明显土地交易额增长明显。土地交易额增长明显。。。楼楼市与土地市场形成互相推动的态势。楼市与土地市场形成互相推动的态势楼市与土地市场形成互相推动的态势市与土地市场形成互相推动的态势。。。宏观市场篇宏宏观市场篇观市场篇宏观市场篇【2006北京成交地块规划用途分析】成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析成交地块规划用途分析6%3%规划用途规划用途规划用途规划用途地块数地块数地块数地块数比例比例比例比例24%居住居住居住居住5757575766%66%66%66%商业商业商业商业2121212124%24%24%24%办公办公办公办公55556%6%6%6%67%公建公建公建公建33333%3%3%3%居住商业办公公建006年的成交土地中规划为居住用地的约占总量06606年的成交土地中规划为居住用地的约占总量年的成交土地中规划为居住用地的约占总量66%年的成交土地中规划为居住用地的约占总量66%66%66%、、、、商业约占商业约占商业约占商业约占24%24%24%24%、、、、办公约占办公约占办公约占6%办公约占6%6%6%，，，，成交地块仍以居住用地为主成交地块仍以居住用地为主成交地块仍以居住用地为主。成交地块仍以居住用地为主。。。供供应地块中住宅商业比约为3供应地块中住宅商业比约为供应地块中住宅商业比约为应地块中住宅商业比约为333：：：：1111。。。。宏宏观市场篇宏观市场篇观市场篇宏观市场篇007年下半年出现市场集中放量07707年下半年出现市场集中放量年下半年出现市场集中放量年下半年出现市场集中放量2006年各月度成交分析【2006北京月度成交地块分析】1月份33%25232月份22%203月份11%15131192327%1084月份6553356%225月份16月份33%01234567891011127月份89%8月份1113%9月份22%06年4月份共成交23块土地，远远远超过其他10月份67%月份成交量远超过其他月份成交量。11月份910%12月份1315%宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇建设建设部表示建设部表示建设部表示建建设部表示设部表示建设部表示部表示建设部表示““““““““在在在在在在在在33333333年内年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应年内全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应全国建立起廉租房制度并完成初步市场供应””””””””北京市委书记刘淇表示北京北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示北京市委书记刘淇表示京市委书记刘淇表示市委书记刘淇表示““““““““政府政府要在政府要在政政府要在政府要在府要在政府要在要在政府要在33333333年内，年内年内年内年内年内，年内年内，，，建立，，，建立建立建立建立建立建立建立10100010001010001000001000001000万平万平方米经济适用房、万平方米经济适用房万平方米经济适用房万平万平方米经济适用房、万平方米经济适用房万平方米经济适用房方米经济适用房方米经济适用房、、、、、、10100010001010001000001000001000万平万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房万平万平方米限价房万平方米限价房万平方米限价房方米限价房方米限价房””””””””北京北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示北京市规划委员会表示京市规划委员会表示市规划委员会表示““““““““20200720072200720070072007072007年北年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北京实质性建设年北年北京实质性建设年北京实质性建设京实质性建设京实质性建设3030303030303030万平万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房万平万平米廉租房万平米廉租房万平米廉租房米廉租房米廉租房””””””””宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇宏观市场篇本本年度将集中出让总规划建筑面积68本年度将集中出让总规划建筑面积本年度将集中出让总规划建筑面积年度将集中出让总规划建筑面积686868万平米的三块限价地万平米的三块限价地万平米的三块限价地。万平米的三块限价地。。。三三块地分别为：三块地分别为三块地分别为块地分别为：：：南沙滩地块建筑面积南沙滩地块建筑面积南沙滩地块建筑面积10南沙滩地块建筑面积101010万多平方米万多平方米万多平方米万多平方米，，，，广渠路地块建筑面积广渠路地块建筑面积40广渠路地块建筑面积广渠路地块建筑面积404040多万平方米多万平方米多万平方米多万平方米，，，，东铁匠营地块东铁匠营地块(东铁匠营地块东铁匠营地块(((原红狮涂料公司原红狮涂料公司原红狮涂料公司)原红狮涂料公司)))建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积18181818万平方米万平方米万平方米万平方米区区域市场篇区域市场篇域市场篇区域市场篇北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构北京中广信地产服务机构····市场部市场部市场部市场部区区域市场篇—区域市场篇域市场篇区域市场篇———大兴市场大兴市场大兴市场大兴市场www.bjzgx.com北京中广信北京中广信北京中广信北京中广信?魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组魏善庄项目组黄黄村板块黄村板块村板块黄村板块顺顺驰领海顺驰领海驰领海顺驰领海福提岛福提岛福提岛福提岛兴涛社区兴涛社