市场和经济可行性调研报告市场和经济可行性调研报告市场和经济可行性调研报告市场和经济可行性调研报告待建五星级酒店待待建五星级酒店待建五星级酒店建五星级酒店麓山国际，麓麓山国际山国际麓山国际，，，成都成都成都成都，，，，中国中国中国中国Preparedby:HVS152BeachRoad#13-02/03GatewayEastSingapore189721Tel:+6562934415Fax:+6562935426Submittedto:Mr.YanYalinDeputyGeneralManagerChengduWanhuaRealEstateCompanyNo1,Block2,LushanRoad,ShuangliuChengdu610213China18October2007HVSNo:2007120077华盛国际目录目录1.行政摘要......................................12.调研性质.....................................113.市场区域分析..................................134.地块描述.....................................315.短期住宿市场..................................386.竞争市场.....................................417.待建酒店定位及设施推荐...........................568.酒店需求、入住率和平均房价预测.....................689.收支预测.....................................7610.可行性分析...................................83附录附录1–假设及限制条件附录2–餐饮收益计算模型华盛国际行政摘要-11.行政摘要地块描述地块描述地块描述地块描述待建酒店坐落于一大型住宅开发项目“麓山国际社区”的中部。该综合开发项目位于中国四川省成都市华阳县，麓山大道附近，靠近人民南路南部延伸段。待建酒店所处地块总面积约为26,000平米，预计2011年开业。根据客户提供的信息，麓山国际社区将建设成为一高端住宅区，由别墅、高层住宅、商业中心、高尔夫球场、服务式公寓、酒店和其它娱乐设施构成。该待建酒店计划将于2009年年中开工。该地块呈不规则四边形，基本平整。我们了解到所处位置建筑物高度限制为145米。待建酒店位于麓山国际社区中部，可经由麓山大道到达。麓山大道位于麓山国际社区北部边界，与人民南路南部延伸段直接相连，后者是通向成都市区的交通要道。整个区域大约距离市中心南部18公里。而高科技工业园发展南区和新商业中心南区距离麓山国际社区北部10公里。我们假设待建酒店朝南，可以观赏到18洞的高尔夫球场，尤其是从高处眺望，景观良好。由于待建酒店位于麓山国际社区中部，其附近区域的住宅建筑高度参差不齐，可能影响到待建酒店的可视性，因此我们认为酒店附近的可视性受到一定程度的限制。经济概况经济概况经济概况经济概况作为中国西南的经济中心，成都自古经济繁荣，素有“天府之国”的美称。中央政府推行的第十个五年计划，同时得益于“西部大开发”的政策，成都的经济从2000年得到了迅猛的发展，领跑中国西部地区。信息技术、制药、食品加工（包括烟草）和机械制造业并列为成都四大产业，占2006年工业总产出的54.7％。其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006年增长了41.9％。下表列出了2000－06年成都主要经济指标。华盛国际行政摘要-2表11主要经济指标，成都，2000?06年CAGR*经济指标经济指标经济指标经济指标20002001200220032004200520062000-06人口（百万）10.110.210.310.410.610.811.01.4%实际国民生产总值增长率（%）10.813.113.113.013.613.513.8—国民生产总值（元十亿）13114916618721923727513.2%人均国民生产总值（元）12,99014,66516,23917,91420,62621,91324,92311.5出口（美元百万）8208901,2201,3501,8702,6804,14031.0进口（美元百万）6601,0008601,1601,5001,8602,81027.3外商直接投资（美元百万）26531040050075055076019.2固定资产投资（元十亿）4858708610914619025.9通货膨胀指数（%）0.20.8-1.32.13.92.31.8—人均可支配收入（元）7,6498,1288,9729,64110,39411,35912,7898.9%注释：*复合年平均增长率来源：成都统计局如上表所示，成都GDP自2000年以来连续7年保持两位数的增长速度，于2006年达到人民币2750亿，比上一年增长13.8％。进出口也得到了长足的发展，同年年复合平均增长率分别达到27.3％和31.0％。个人可支配收入也于2006年达到人民币12,789元，相当于1,600美元。成都经济飞速发展还得益于对固定资产投资的发展，特别是近几年固定资产投资发展迅速。2006年总投资额达到1900亿人民币，是2000年的五倍。2000年到2006年期间，年复合平均增长率为25.9％。成都经济以低廉的运营成本和丰富的人力资源为特点。近几年来吸引了大量国内外投资。2006年，成都吸引国内投资728亿人民币，同时外商直接投资（FDI）达到7.6亿美元，与上一年相比分别增长了78.6％和36.6％。成都的外商投资在中西部地区名列榜首，这也进一步稳固了成都作为中国西部最重要的城市的地位。根据成都市商务局最新统计，截至2006年底，已有108家世界500强公司落户成都。下表列出了目前成都的主要国际公司。访客情况访客情况访客情况访客情况为了更好的研究国际和国内客源市场的相关性，我们对成都访客做了相关分析。下表总结了2001年到2006年成都国际和国内访客到达情况。华盛国际行政摘要-3表12国内和国际访客人数，成都，2001?06年%%%%%年年年年访客总数访客总数访客总数访客总数增长增长增长增长国内国内国内国内增长增长增长增长比例比例比例比例国际国际国际国际*增长增长增长增长比例比例比例比例200126,060,000—25,800,000—99.0%345,588—1.3%200228,440,0009.1%28,090,0008.9%98.8401,16516.1%1.4200328,660,0000.828,430,0001.299.2226,846-43.50.8200432,550,00013.632,150,00013.198.8408,81480.21.3200536,690,00012.736,190,00012.698.6500,15622.31.4200640,616,69310.740,037,00010.698.6579,69315.91.4复合年平均增长率复合年平均增长率复合年平均增长率复合年平均增长率2001-069.3%9.2%10.9%注释：*包括香港、澳门和台湾地区来源：成都旅游局对上表，我们做如下分析：?尽管2003年受SARS影响，成都访客总量增长率降到0.8％，但是该市场访客总数的复合年平均增长率依然达到9.3％，从2001年的2600万上升到2006年的4100万。?成都旅游市场一直以来以国内访客为主，2006年达到约4000万，占访客总数的98.6％。?2001年到2006年，国内访客增长平稳，保持年平均增长率为9.2％。?国际访客量增长迅速，其速度远远高于国内访客量，但是由于国际旅游市场开发程度不深，所以所占比重还很小。2001年到2006年，国际访客平均以每年10.9％的速度增长，于2006年达到580,000人次。竞争市场定位竞争市场定位竞争市场定位竞争市场定位为了更好地显示每一家竞争酒店在五星级酒店中的市场定位，我们将它们的业绩标注在矩阵上，其中的中心点为整个市场区域的平均入住率和平均房价。这有助于确定目前市场上还存在哪些不足可以靠待建酒店来填补。华盛国际行政摘要-4表13酒店定位矩阵，待建酒店和成都竞争市场，2006年Occupancy75%成都皇冠假日酒店(82%,RMB622)凯宾斯基酒店成都天府丽都喜(80%,RMB607)来登酒店(76%,RMB687)ADR待建酒店RMB651索菲特万达大酒店(71%,RMB785)锦江酒店(64%,RMB619)来源：华盛国际估计根据上图，成都天府丽都喜来登酒店是唯一一家位于矩阵图右上方的酒店，这表明该酒店的入住率和平均房价均高于市场平均水平。索菲特万达酒店从平均房价来看处于领先地位，然而其入住率却不到市场平均水平。而成都皇冠假日酒店和凯宾斯基酒店恰好相反，即入住率高于市场平均水平，而平均房价较低。锦江酒店无论从入住率还是平均房价来看，均低于市场平均水平，我们认为这主要是因为其当地的市场定位较低，品牌较低导致。待建酒店市场定位待建酒店市场定位待建酒店市场定位待建酒店市场定位我们认为待建酒店应当开发成为国际标准的五星级酒店，定位在表1-3中所示的右上方，但是其客房数量应当少于目前市场的平均水平（竞争市场的平均客房数为437间）。此外，待建酒店应当在设计、风格