目录：?宏观环境分析?土地市场分析?房地产市场分析1、整体市场2、毛坯住宅市场3、精装修市场4、别墅市场5、办公、商业成交排名?下半年常州市场预测在经济增长放缓的态势下，3月份，中央对房地产调控则提出“分类调控”、“双向调控”，不再强调一刀切。从整个上半年来看，两会以及国家新型城镇化规划的颁布，对房地产业整体而言是一个利好的消息面（从京津冀一体化中获益匪浅的保定楼市可见一斑）；从地方政策看，城市间的分化出现。南京、苏州、广州等地有进一步从紧举措，而呼和浩特取消限购，济南随后亦传出取消限购，常州也在酝酿对楼市调控政策做出调整。呼市、济南放开限购政策象征意义预计将在下半年被放大，未来土地供应量大、住宅潜在供应量大的城市都有可能会逐渐松动限购。分类调控：对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。双向调控：在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。常州酝酿调整：市人大、国土局、银监局分别举办的座谈会上，有万科、金地、招商、融创等十几家实力房企参加。“房企想在购房需求和信贷上获得支持。”常州市人大主要是听取开发商对当前和未来常州市场的看法和预判；银监局的关注重点在房企资金运营情况，了解开发商的资金链是否安全，对可能出现的坏账情况进行摸底。人大和银监局并没有在会上表态，更像是在进行市场调研和了解情况；而国土局则带有通气会的味道，传出今年土地供应限量的风声。土地市场分析常州土地“冰封”，政府“托市”频现政府托市104万㎡占总量的60%?2014年以来，除个别一线城市外，全国土地市场调整趋势明显，据统计，今年一季度全国城市地价继续上涨但涨幅环比收窄；进入二季度后，除传统季节性因素影响外，受国内经济大环境以及房地产行业不景气等因素的影响，土地市场趋冷；?常州土地市场亦如此，现今存量高企，整体投资环境不容乐观，开发商望而却步，2014年土地出让、成交面积不及2013年同期水平（2013年上半年土地出让215.94万㎡，成交201.21万㎡）。土地市场分析土地存量高企，总建面1599.4万㎡，去化压力巨大　年份20102011201220132014.1-6合计宗数023128完全未动工地占地（万㎡）011.617.6319.167.2755.66块最大总建（万㎡）024.442.0957.4840.46164.4宗数0418114已启动未入市占地（万㎡）035.226.1648.1211.04100.5地块最大总建（万㎡）0104.6324.64124.1627.59281宗数4514157081占地（万㎡）433.34177.3162.6651.340824.6已入市最大总建（万㎡）951.44418.7433.34155.0801959地块已入市（万㎡）520.87103.82128.4451.670804.8待开发（万㎡）430.57314.88304.9103.4101154备注：1、上述数据为市区已成交经营性居住类用地2、不含乡镇、安置、政府性质企业项目3、截止时间：2014.6.30整体市场分析2014年上半年月均成交不足40万㎡，价格跌落至2012年水平，存量创新高年份2010年2011年2012年2013年2014年上半年类别供给面积（万㎡）529.43568.17678.79792.42268.66成交面积（万㎡）576.17402.75554.59594.45223.25月均成交面积（万㎡）48.0133.5646.2249.5437.21成交率（%）108.83%70.89%81.70%75.02%83.10%成交单价（元/㎡）61427358677170656809供给套数（套）2943345351524456714623212成交套数（套）5022534939476005050518531月均成交套数（套）41852912396742093089成交率（%）170.64%77.04%90.76%75.22%79.83%存量面积（万㎡）404.92555.13750.39908.61930.32备注：存量数据为6月底批准可售余量整体市场分析上半年市区商品住宅“量价齐跌，供过于求”，成交量与2011年惊人相似，但存量及存量去化周期达历史最高，竞争压力加剧常州市区商品住宅半年度量价走势元/万㎡5008000㎡400700030060002005000100040002010上2010下2011上2011下2012上2012下2013上2013下2014上新增量221308192377244435346446269成交量271305213190243312288307223备注：存量成交均价518669437465727266166890699871286809去化周期=当期存量/存量（万㎡）393405380555556750759909930近1年年均存量去化周期（月）989171516151821成交量，下同?2014年3月份，雅居乐、世茂、九龙仓、绿城、星河、路劲、中海等品企开启常州降价潮；?虽大幅降价，但整体市场低迷，成交量没有太大突破，下半年去化量及价格面临双重考验。整体市场分析武进区以价换量明显，中心城区开发节奏放缓万㎡元/㎡?上半年新北、武进、中心城区成交量基本均衡，中心城区受制于新增不足，多以存量去化为主；?2014年上半年降价潮“风靡”，尤以武进最为激烈。万㎡月?由于大名城、雅居乐星河湾、新城悠活城等项目大量供应，新北区存量激增，去化周期相对较长，达24个月；武进、中心城区去化周期相当。整体市场分析毛坯供过于求，存量增加；精装竞争压力相对最小；别墅形势最严峻万㎡元/㎡万㎡月?市场仍以毛坯主导，供过于求，6月底存量755.24万㎡，去化周期约20个月；?精装修暂无新项目入市，存量被去化，市场竞争环境有所缓和，去化周期降至16个月；?别墅持续积压，现今存量116.69万㎡，去化周期超5年，开发风险极大。整体市场分析市场低迷，上半年市区住宅新推量大幅下滑，认购率不足30%?2014年3-6月每月预计推盘量均超3000套，实际每月推盘量均未超过预期推盘量的50%，认购率最高仅35%；?2014年市场“降价潮”不断，客户观望情绪浓厚，“开盘销量过半”现象不再。整体市场分析前10项目均为品企、大盘、低价降价盘上半年单个项目成交金额排名TOP10套均总价排成交金额成交均价成交面积套均面积项目名称区域产品套数（万元/名（万元）（元/㎡）（㎡）（㎡/套）套）世茂香槟湖毛坯住宅34724624155636.22399139871新北（降1000元/㎡）别墅6613118255592.4615373441毛坯住宅26834595745047.4543810361新城香溢澜桥2武进洋房8489763111124.59411890（持续低价销售）别墅2539110652294.178287317毛坯住宅31889779840894.85305134105星河国际3武进精装住宅365684954303.4785547（降800元/㎡）别墅61113385456.721457611御城毛坯住宅34913622656076.29476118734武进（降500元/㎡）别墅101414224712.892356507九龙仓国宾花园毛坯住宅9295650914280.610413789（毛坯降500元/5㎡）新北（洋房降2500元/洋房25284670837691.55135279187㎡）雅居乐星河湾毛坯住宅13857689320102.021101831266新北（降3500元/㎡）精装住宅205211246716461.1550329410大名城毛坯住宅29940698042894.56369116817新北（降500元/㎡）别墅339588783824.0611348309新城香溢紫郡毛坯住宅29069581250015.31500100588城东（持续低价销售）精装住宅148070112110.42229667华润国际社区毛坯住宅26881633242451.52376113719城南（持续低价销售）精装住宅304772104226.193811180九龙仓凤凰湖花园毛坯住宅21862502843479.533591216110（高层降1000、别新北墅降3000元/㎡）别墅7348727110106.2230337245整体市场分析2014年TOP10门槛降低，含金量大打折扣，较2013年同期平均缩水30%2014年上半年2013年上半年成交金额成交套数成交面积成交金额成交套数成交面积排名企业名称排名企业名称（万元）（套）（㎡）（万元）（套）（㎡）1新城1810972419241139.541新城2428032551293893.932九龙仓64025632106209.312龙湖101685911135848.343路劲5540470684856.423世茂7531655082862.594中海4887860765920.054星河7145864291140.325龙湖4434341359041.255绿地669081047107974.896星河4389843354555.496九龙仓5738052472716.447世茂4133841461228.687路劲5431353576639.138雅居乐3437816036563.178华润4768463672423.