1市场研究及定位建议李沧区湾头社区旧城改造项目呈城建地产呈城建地产2市场机会市场风险???????李沧区商品住宅市场供求平衡，市场健康运行；成交回暖，市场存量快速去化；同类项目整体去化理想，供不应求；中低密度产品稀缺，可实现差异化竞争；未来区域将迎来大开发，周边配套和区域认知将大为改观。区域产品同质化严重，中小户型小高层产品供应过剩；未来本案周边供应量将超250万方，竞争激烈。主要结论3项目定位建议：整体定位：青岛北部大型康居示范居住区；产品定位：以紧凑型和普通型公寓为主，舒适型产品为辅助；价格定位：5500-6500元/平方米；主要结论4宏观发展环境土地属性解析项目定位建议李沧区住宅市场分析同品类及周边市场分析Part目录15?行政区划：李沧是青岛主城北大门?李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。6人口46万万人/19平方公里389土地资源丰富的李沧将主要承崂山区人口自然增长率缓慢，仅1.73‰。。56万人。其中市区276万人，增长社区居委会，面积98平方公里，青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。万人万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，1200万人口的超大城市，市区人口要达到/35万人/50万万人万人/50平方公里/43/5498李沧区平方公里未来将以导入外来人口为主。城阳区平方公里553。平方公里平方公里30四方区3529现辖11个街道办事处，126个市南区人市北区截至2008年末，全市户籍总人口761.李沧区规划到2020年，青岛将建成超???0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%人（户籍人口35万，流动人口11主要为分布在李村中小企业外来务工人员。550~600万人人口特征：李沧将承接主城人口居住功能?万人/32平方公里黄岛区2777??2005到2008年全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。而李沧区是青岛传统工业聚集区,以利润较低的重工业企业为主,2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将得到很大提升。?GDP经济发展：李沧低速增长李沧四大工业集团：青岛汽车青岛碱业钢铁集团青岛石化8?可支配收入：李沧增速高于全市水平?李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。9积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。四方、李沧至城阳环湾区域四方、李沧至城阳环湾区域“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区?城市规划：李沧西部将成为该区拥湾发展主力10M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）四横三纵快速路网轨道交通建设规划在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。?交通规划：对城市扩容产生长远影响???重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。11???西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。西部打造胶州湾东岸核心商务区中部打造青岛北部商贸中心东部打造青岛中央居住区?区域规划：两区一心本案12建设?区域规划：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区13部、，打造立足青会展、总成集商务商务区。建融、力代化努点发展金务业，一体的现：重端服务于：全力建设鞋帽、服装、高档家家商圈家商圈郑郑经济等高旅游、服东李商圈东李商圈具、文化产品专业规模市场岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群。结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特色商业街区。车火、服饮五大、服务为一体青岛产品色餐文化楼等结合流业。、干）海商品、特集商贸、寓、居民代物（鲜色小建成、公。力发展现造，建设产品、特机场地块办公酒店央商住区大：迁改土特口飞商务部中沧口商圈沧口商圈新客站拆装、崂山街区。沧机构以及的青岛北，打造综合购物、?中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。区域规划：李沧中部打造青岛北部商贸中心：重点发展商务商贸、金融中心商圈中心商圈保险、餐饮娱乐业餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能区。14小结：1、李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。2、随着环湾保护，拥湾发展战略的实施，李沧西部将成为该区拥湾发展的主力。3、大交通的规划（轨道交通、快捷路网）将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。“”“”15宏观发展环境土地属性解析项目定位建议李沧区住宅市场分析同品类及周边市场分析Part目录216李沧房地产发展缓慢，价格、品质与其他三区差距较大，此阶段区域内基本没有商品住宅供应，市场供应主要是旧村改造和经济适用房。“缩小南北差距”——随着一些新规划、政策的提出，区域商品住宅市场开始起步，市场上出现了真正意义上的商品住宅。李沧区楼市步入高速发展期，大量性价比较高楼盘投入市场，吸引了大批首次置业人群。中央居住区概念正式提出，李沧区房地产市场迎来前所未有的历史机遇。阶段特征虎山花苑、天惠府聚富苑、天一景园百通馨苑、海信南岭风情绿城理想之城典型楼盘■李沧区住宅市场概述???2003年至今，李沧区房地产市场逐渐成熟，区位价值显现。该区是青岛市经济适用房集中供应区域。区域原有建筑形式以多层为主，2005年之后逐步出现电梯多层和小高层住宅，在2008年绿城上市后进一步丰富了区域的产品类型。时间2003年以前2003-2005年2005-2007年2008年00000000000025.20.15.10.5.0.25.20.15.10.5.0.170684019068409.4.3.198.029.4.3.8.02540625468..062943.68..7.02943.7.020457149045716.494.09.27.6.4.09.27.0339996033998.962.09.26.8.2.09.26.102883910288391.20.09.27.1.20.09.27.001315300131532.12.09.30.2.12.09.30.0403020100㎡）40302010㎡）))㎡㎡万万库存量（万量(比（月度）库存量（万量(比（月度）期初成交存销期初成交存销2009年上半年李沧区住宅存销比走势图00000000000035030025020015010050003503002502001501005000上9上72年972年17.1717.17200920092222222422.2008年222422.2008年5年985年9829226.200729226.2007■存销比逐月下降95??2009年将成为李沧区有史以来去化速度最快的一年。2009年随着成交量的逐渐回升，李沧区住宅市场存销比一路下滑，至2009年6月仅为3.0，市场存量快速去化。95315929.2006年315929.2006年0））403020100））40302010（万㎡数（套（万㎡数（套量套量套交交2006-2008年李沧区商品住宅成交走势图交交成成成成0.00000000000.0000000000109.8.7.6.5.4.3.2.1.0.18109.8.7.6.5.4.3.2.1.0.0400.34060.03.4.0600.4.0900.090.1112.50102.6505.4069..5.409..100100100.41100.410.4.000.4.0090.090.7670.56030.53.2.03793.2.0791.01.0.4002.1400210.1.0090.1.0090.00.0.400.7401070.0.01009.0.0090.00.0600.20610.20.2.100.2..08000.0805450.04110.03.2.11083.2.0081.01.0700.05710.050.1.1080.1.0080.00.92008.6-2009.6李沧区商品住宅月度供求走势图691.06091.08.3.09688.3.6085.05.1011.86001.869.4.019.4.08