房山区拱辰街道黄辛庄北住宅项目（圣水路小区）投资分析初步汇报北京区域事业部2010年11月目录一、项目概况二、项目背景三、项目方案四、竞争市场五、效益测算六、评价建议项目概况一、项目概况（区位）圣水园项目：房山区拱辰街道黄辛庄村北；东至国家电力公司研究所西围墙；西至京石高速公路；南至北京市园林学校及房山区供电局；北至金果园小区西区。图1-1：项目位置图一、项目概况（指标）表1-1：用地指标列表房山区拱辰街道黄辛庄村北。东至国家电力公司研究所西围墙，西至京石项目区位高速公路，南至北京市园林学校及房山区供电局，北至金果园小区西区。总用地面积205195平方米建设用地面积89810平方米，其中居住用地64448平方米；用地性质住宅及居住公共服务设施、医疗、体育和市政管理用房指标127150平方米（其中商品住宅103118平方米，体育用地16114平方米，医建筑面积疗卫生用地2595平方米，幼儿园3582平方米，粪便垃圾设施用地1741平米）容积率住宅部分1.6建筑高度住宅部分36米北京鸿润成业房地产开发有限责任公司（股东是北京鸿润华夏商贸有限公项目来源司和北京成业行房地产经纪有限公司）预计7.2亿元左右（含3.905亿元地价款，2.9亿元溢价，0.4亿元前期费用及项目价格资金利息等）一、项目概况（详细指标）表1-1：用地指标列表用地性质用地面积容积率建筑面积限高加州水郡01医疗卫生用地2595125951802托幼用地44770.835821503居住用地557591.6892151807体育用地161441161441808居住用地86891.61390318粪便垃圾0921760.8174118设施用地整体合计89810-127150-0708园林学校房山供电局图1-2：用地情况详图一、项目概况（周边环境）村庄加州水郡农田本项目用地电力试验塔电力建设研究院房山区供电公司北京市园林学校图1-3：用地周边环境详图一、项目概况（用地现状）图1-4：加州水郡用地周边现从主路进入用地东北侧的入口,尚未通状用地与高速间的树林图0708园林学校房山供电局用地西南角供电局园林学校项目背景二、项目背景项目于2009年12月4日，由北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司联合体在北京土地公开交易市场摘牌获得，成交价3.905亿元（起价2.7232亿元，溢价率43%），折合可售楼面地价3250元/平米；联合体分别于2009年12月20日和2010年1月4日缴清了政府收益及土地一级开发补偿款，并已取得国有土地使用证；2010年2月，联合体成立项目公司——北京鸿润成业房地产开发有限责任公司(以下简称“鸿润成业公司”)，注册资本金1000万元，两家股北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司各占50%股份；2010年3月，鸿润成业公司发行信托募集资金，由中诚信托于2010年3月5日发行了名为“2010年中诚信托鸿润成业投资集合信托计划”：信托资产总额42,600万元人民币，其中优先受益权资金19,600万元，次级信托资产为人民币23,000万元。期限24个月，信托期间为2010年3月5日至2012年3月4日。鸿润成业公司表示其信托资金获得19600万元，利率16%，2011年3月4日可赎回，利率总额3200万元；信托资金19600万元分两次对鸿润成业公司进行增资，增资后鸿润成业公司注册资本为1亿元，受托人持有鸿润成业公司90％的股权；二、项目背景鸿润成业公司与政府约定开工日期是2010年6月30日，但由于村民维权，政府实际具备条件交付土地的时间是2010年9月10日，项目获批延期开工；目前鸿润成业公司尚未签署收地通知书，其表示待土地上全部围墙砌完后再接收，并以政府延期交付作为其他谈判筹码；鸿润成业公司已基本完成项目前期手续办理工作，包括已获得方案批复、项目北侧10#的规证，预计11月20日，可获得10#的开工证。12月底可获得全部规证，2011年2月底可获得全部开工证，3-4月即可具备销售条件；鸿润成业公司在项目用地上条件取得较大成效：项目住宅容积率1.6，原限高18米，现调整已成36米；项目用地中含医疗卫生用地和托幼用地（不在出让范围内），鸿润成业公司已分别与2宗地的主体签署了代建协议，明确由其代建，两宗地内分别各建设2栋楼，其中1栋均归鸿润成业公司永久使用，合计建筑面积达到3000平米，前期可作售楼处使用，后期可改为会所；项目内设有体育用地，建筑规模16144平米，产权50年，鸿润成业公司已将其60%面积规划为2栋小户型公寓产品，剩下40%面积规划为体育场馆，方案已获批；项目北侧的圣水西路和西侧的圣水西大街，房山区政府承诺于2011年修建；鸿润成业公司已完成项目规划方案（已获批）及售楼处方案；二、项目背景鸿润成业公司（股东之一鸿润转向其他投资方向）寻求项目转让，转让价格7.2亿元左右（初步分析，基本可满足7亿元的转让价格），含3.905亿元地价款，2.9亿元溢价，4000万元前期费用及资金利息（资金利息3200万元）等，折合可售楼面地价5950元/平米，其中2.9亿元的转让溢价无法出具发票；鸿润成业公司要求一次性项目转让，不接受任何股权形式的合作，可接受一定比例的尾款；目前有意鸿润成业公司与洽谈的企业有首创阳光、润丰地产、住总，其中首创阳光已谈得比较深入，未果在于溢价部分无法提供发票。项目方案三、项目方案(总平面)项目定位:打造京石高速沿线生态宜居社区?项目打造英伦风情小镇，立面设计纯净、韵律感强，红砖坡屋顶设计优雅富于变化，沿京石高速公路为房山新城打造一道亮丽的风景；?百米绿化带，6.9公顷绿地公园，使项目高于50%的绿化覆盖率，打造出房山CSD核心区域的生态宜居的绿色小区。三、项目方案(鸟瞰效果图)幼儿园售楼处医疗办公绿地公园公寓卫生局办公楼体育馆三、项目方案(户型图80-90m2)三、项目方案(户型图110-120m2)三、项目方案(户型图130-150m2)三、项目方案(道路图)小区入口小区步行入口小区入口小区入口小区车行入口小区入口小区步行入口小区主干路小区宅前路三、项目方案(高度图)三、项目方案(地库布局图)车库入口地下车库三、项目方案(步行及景观图)景观节点步行道路景观道路三、项目方案(市政配套布局图)配电室燃气调压箱给水泵房屋顶水箱间门房三、项目方案(规划技术指标)三、项目方案(规划技术指标)竞争市场四、竞争市场（住宅分布）大宁板块靠山居艺墅（房山区）25000河西板块大宁山庄（丰台区长辛店-云岗-王佐）15000（二手）加州水郡塔楼13800西棕榈滩15000－16000本项目长阳板块（房山区）万科长阳半岛15500-16500中铁原香小镇中铁长阳国际城1400012500（中小套天恒乐活城型限价房）洋房12500良乡板块（房山区）别墅18500窦店板块（房山区）绿城百合阳光邑上15000洋房16500别墅20000四、竞争市场（项目情况）表4-1：用地周边住宅项目情况列表规模名称类型开盘时间容积率（万平方米）周边项目容积大宁山庄花园洋房,板楼,独栋,联排2004年2月441.01率一般不高，1-2之间较多靠山居艺墅联排、叠拼别墅2004年10月13.50.605花园洋房,酒店式公寓,板楼,塔0.65加州水郡2005年10月一期138楼,联排,小高层一些环境资源中铁建原乡小镇花园洋房,板楼,小高层预计2009年11月15.91.6较好的地块，容西棕榈滩板楼,小高层2007年8月38.122.17积率较低，打造类别墅社区中粮万科长阳半岛板楼,小高层2010年8月34.142.2阳光邑上联排板楼花园洋房2010年4月171.6绿城百合公寓板楼,多层,小高层2003年底631.123公寓,别墅,花园洋房,板楼,联排天恒乐活城2008年8月401.8别墅,叠拼别墅,小高层四、竞争市场（市场特点）房山市场特点房山区东北部以良乡为中心形成房山区较为成熟的核心城市区，这一范围包括良乡、长阳、城关、外延至阎村等地；区域内环境资源较好，拥有大宁、稻田水库、小清河、永定河等水景资源以及郊野公园、体育公园及千亩绿地等景观资源；区域价格在近两年快速上涨，长阳板块普通住宅价格在14000-16500元/平方米，别墅价格在25000元/平米左右，政府限价住宅售价也在12500元/平米，良乡-窦店板块普通住宅售价在12500-16500元/平方米，别墅价格在18000-20000元/平米；未来两年区域市场供应量很大，尤其是项目以东的长阳新城板块，市场竞争将较为激烈。四、竞争市场（市场需求）市场需求?房山市场的客户来源主要为两类；?一类是市内客户，有工作客群，也有第二居所客群；?二类是房山本地客户，包括本地人，以及早年来此置业的市内客群、动迁客群、外地做生意可群；?总体上客户对价格较为敏感。效益测算五、效益测算（定位及售价）客群主要面向沿地铁线前来的市内客群以及看重本地环境和价格优势的市内第二居所置业客群，兼及良乡等本地客群；预计项目2011年3月开工，开发周期1年半，2011年5月开盘，销售周期1年；考虑当前市场形势及预期，保守估计住宅销售起价13500元/平方米，均价14500元/平方米（毛坯）。50年产权公寓，由于区域交通条件一般且该产品区域认可度低，售价相对住宅偏低，均价13500元/平方米（精装）；体育场馆暂按散售商业考虑，销售均价11000元/平米。表4-1：住宅产品户型配比列表物业类型户型销售面积(M2)面积比例一居6010%两居80-9060％住宅三居120-13020%四居15010%五、项目经济效益测算-测算假设条件地价水平售价水平成本控制其