新城艺术港新城艺术港规划建议及营销执行策略规划建议及营销执行策略万锦置业策划机构万锦置业策划机构关于项目规划案的调整说明对于项目所处区域和既定规划的原因，本次规划调整主要是对现有项目规划进行确定性的规划分析,并对未来的整地规划进行的方向性探讨。对地块针对性拟定营销执行策略。万锦置业地产机构2010年3月1日万锦置业万锦置业报报告要点告要点第一部分区域市场分析第二部分分期销售建议第三部分产品定位及建议第四部分营销策略第五部分推广策略万锦置业万锦置业从未来的供应上看，昆明楼市从今年元旦实现软着陆，成交量止跌回升。楼市逐步放量，开发商对市场预期向好，随着旧城改造和新城建设，昆明市场的后续供量日趋壮大，且主要分布在城市近郊及新城发展带。后续大盘的供应量充足：?世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。?新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在售。?万辉星城：占地2800亩，分多期开发。?恒大金碧系列：占地1477亩，分多期开发。未来土地供应计划：?《昆明主城区住房建设规划市场定位2006-2010》的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应针对主城市场需求打造的次比例不低于级价格50%，二环路以外区域适合建设与地域性新盘90平米以！上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。?2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。?2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。?整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。万锦置业万锦置业城市房地城市房地产产市市场场整体特征整体特征总结总结市场处于阶段??受受0707年以来年以来宏观政宏观政策及金策及金融政融政策的策的影响影响，行业处于，行业处于阶段阶段性盘整期，性盘整期，北北性盘整期京京、、深圳等深圳等一一线线城市房城市房价价有所有所回落回落，，受此影响受此影响，，消费消费者者观望观望心态较心态较重重，，持币待持币待购现购现象象较普较普遍遍。。行业大势处于??受受房地产房地产政政策调整策调整影响影响，，20042004年以来昆明房地产年以来昆明房地产投资投资与销售大与销售大幅度幅度上上健康发展阶段升升，同时房地产，同时房地产价格价格的上的上涨幅度涨幅度与人均与人均可支配收入可支配收入上上升幅度升幅度基本基本保持保持一一致致，房地产市场从，房地产市场从宏观宏观上上看看处于处于健康健康的的快速增长阶段快速增长阶段。。内外需求拉动强劲??昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜市场潜力巨大于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。具有巨大的市场潜力。城市房地产??昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的板块初步形成圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域未来供应持续旺盛??昆明市场的后续供应昆明市场的后续供应仍然仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场市场发展空间大时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展具有较大发展空间空间。。万锦置业万锦置业昆明市低密根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明市低密度市场分为三类度市场分类。成熟板块内项目板块外项目特殊资源（高尔夫、温泉）项目板块价值—包含自然资源价值土地成本价值/自然资源价值高尔夫、温泉价值分类/城市价值等/产品价值依托具有完善的配套与市政设依托良好的自然山水生态资源依托高尔夫设施资源，位于高尔施、便利交通的城市资源与城和区域潜在价值形成点式分布夫球场内或周边，或依托温泉资价值资源市景观资源。。源及其他休闲度假资源。位于昆明主城内，交通便利、位于昆明郊区，分为近郊和远位于有特殊休闲度假资源的区域特征配套齐全、板块成熟度、认知郊，除呈贡已渐成板块，其他，如各高尔夫球场、安宁温泉小度高、滇池板块、世博板块。均分布较散，配套不全，认知镇。区域度低。第一居所、城市别墅。第二居所，郊区别墅，近郊项第二或第三居所，休闲度假。功能目可兼作第一居所与第二居所。少量独栋，联排及类别墅的叠独栋相对较多，联排、洋房等多为别墅和公寓的组合，有少量产品加、花园洋房较多。。联排等类别墅产品，别墅集中在350平米左右，公寓不超过200平米。价格独栋价格在15000—20000，独栋价格在5000—10000，高尔夫项目别墅价格在15000元总价在500——1000万；联排总价在200——500万，联排/㎡以上，离市中心越近价格越高价格10000——15000。价格在4000——7000。，温泉项目价格相对较低。代表项目极少墅、滇池卫城、滇池南郡西山别墅、野鸭湖、村上春墅春城高尔夫、阳光高尔夫、滇池、高天流云、茉莉唐朝、世博、安宁片区两大项目、云大知高尔夫、温泉山谷。生态城。城、世林国际、溪麓南郡。万锦置业万锦置业昆明在售昆明在售别别墅墅项项目目价格（元/项目项目地址别墅面积（㎡）㎡）西山别墅西山区国家森林公园碧鸡关252——495㎡15000三期立交桥旁叠加185-245平米、联排林与堂岷山森林公园9000-10000186-300平米。377.91㎡、427.5野鸭湖双龙乡天生坝野鸭湖度假区7000—8000㎡、481.29㎡、512.03㎡昆明市东郊石安公路旁386㎡、429㎡、497岭东紫郡13000㎡、495㎡官渡区昆明市东郊石安公路世林国际340—498㎡7800—9500旁（果林湖西岸）西山区滇池路与前卫西路交极少墅397㎡21000汇处200㎡、290㎡、300万辉星城昆明市太平新区均价5600元㎡万锦置业万锦置业经济经济指指标标分析分析项目容积率密度绿化率建筑风格建筑类型世博生态城0.3520%69％现代简约独栋、双拼、联排、洋房、公寓滇池卫城(微0.620％40.5%西班牙、独立别墅风岛)现代简约林与堂0.5934%52%现代简约联排、叠加野鸭湖0.4/70%现代简约三期为独栋、联排、双拼溪麓南郡1.2225%46.7%草原式建独栋、联排、洋房、高层电梯筑万辉星城1.07/47.32%法式独栋、联排、花园洋房、小高层极少墅0.628.6%56.4％现代简约独栋、叠加、联排、双拼、岭东紫郡0.28/60%欧陆经典独栋、联排、叠加森林湖1.00/70%地中海、独栋花园洋房、联排、双拼休闲度假滇池高尔夫0.48/62.2%现代简约独栋高天流云0.2918%70%北美加州独栋62万锦置业万锦置业各类别墅形态销售情况万锦置业万锦置业昆明别墅项目建筑风格分析昆明独栋别墅建筑风格113欧陆经典1现代简约西班牙风格法式风格北美加州5在所调查的昆明别墅建筑风格以现代简约为主，其次是欧式建筑风格。万锦置业万锦置业别墅分布情况在一湖四片总体规划下，昆明别墅楼盘主要集中在滇池板块，以滇池路沿线为主是昆明别墅的代表，滇池路板块别墅仍是昆明别墅的代表。昆明昆明太平镇太平镇安宁市呈贡县安宁市呈贡县阳宗县海口镇阳宗县海口镇古城镇古城镇澄江县澄江县晋城镇晋城镇万锦置业万锦置业规划规划布局布局案例一案例一森林湖C组团湖畔雅苑A组团森茂景苑B组团林海馨苑森林湖有岷山和昭宗水库提供的良好山水、森林景观，在规划布局上，主要依托于天然山林和水体环境，进行主题组团式布局。万锦置业万锦置业规划规划布局布局案例二案例二滇池卫城橡树庄园橡树庄园项目规划依托岛屿的三角地形，以多个街心景观绿化带为链贯穿整个组团，形成三条景观轴线。在一定程度上实现了人车分流，并形成独具景观带的围合式组团布局。万锦置业万锦置业规划规划布局布局案例三案例三世博生态城C组团长景邻里A组团高层地块B组团依山邻里项目规划主要基于森林景观带的天然划分，把不同的建筑形式划分为三个组团，组团之间各自拥有独立空间的同时，又极大程度上实现了景观的均好性。万锦置业万锦置业规划规划布局布局案例四案例四温泉山谷D组团C组团A组团B组团温泉山谷的项目规划充分利用了地势及交通路网线的布局，形成了四个不同别墅物业类型的组团，布局合理、组团物业明晰在一定程度上实现了人车分流，提高了楼盘的整体居住品质。万锦置业万锦置业规划规划布局布局小小结结四个四个案案例在规划上例在规划上最最大的特大的特点都点都用了用了组团式组团式的的思思路路。。这也这也是现行是现行楼楼盘规划盘规划惯惯用的用的手法手法。本。本案可借助案可借助地块高地块高差差，设置中，设置中央央主主题景观题景观，，沿沿地地势至势至上上而而下营下营造造内部内部景观景观绿轴绿轴将各将各类类型产品进行型产品进行组团式组团式布局，布局，达达到人到人车车分分流流和和景景观连观连续性的完续性的完美统美统一。一。万锦置业万锦置业别别墅物墅物业业配比配比项项目名目名称称别别墅墅类类型型套套