谨呈：安徽东磁投资有限公司东磁合肥紫蓬湾项目营销战略与策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007年07月PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目顾问工作划分为三个阶段第一阶段第二阶段第三阶段项目整体定位与发展战略物业发展建议及启动区策略营销战略与策略?合肥市土地市场、房地?合肥市房地产市场产品研?合肥市房地产市场调研（包产市场调研究；括销售情况、营销水平）；工作?合肥市旅游市场等相关?合肥市旅游市场产品研究；?合肥市旅游市场调研（包括主题调研?目标消费者需求偏好调研；营销水平及销售情况）；?对政府官员、专家及消?高尔夫地产相关案例研究；?目标消费者营销感知点调费者深度访谈研；?目标消费者调查?高尔夫地产营销相关案例研?高尔夫相关案例研究究；成果?项目整体定位与发展战略?项目物业发展建议及启动区?项目营销战略与策略策略本报告是严格保密的。2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn报告思路框架项目结构化分析和定位启动区营销策略问题界定营销战略案例借鉴回顾v第一阶段vR2：营销目v区域价值v相关营销v营销策略主要工作成标梳理v项目价值案例借鉴v体系阶段性营果vR1：项目本v竞争分析销行动设计方案v第二阶段体分析、市场v客户偏好主要工作成及客户分析v营销战略果vQ：关键问提出题的提出本报告是严格保密的。3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第第一阶一阶段段主要主要工工作成作成果果回顾回顾项目战略项目战略高高端形象端形象入入市，市，形形成成热热销销，，实现良实现良好好现金流现金流，，并树立东磁并树立东磁品品牌形象牌形象nn目标目标客户客户：：合合肥肥市及市及周边周边市市县县私私营企业营企业主、主、企企业业高管高管、、泛泛公公务务员员和和政府政府高高官等中官等中客户客户定位定位高收入高收入人人士士nn价值价值取向取向：：资资源占源占有、有、高高性性价比价比、、新新生活生活方式方式nn形象形象：：紫紫蓬蓬山湖山湖果果领郡领郡形象形象定位定位nn元素元素：：临山临山的、的、滨湖滨湖的、的、高高尔夫尔夫、、小镇小镇nn销售销售物物业业类型类型————建建筑筑面面积积4488.2.2万万平平米米，，其中其中48%48%独栋独栋，，17%17%联联排排，，35%35%花园洋花园洋房。n房。公建设施配套产产品定位品定位n公建设施配套————建建筑筑面面积积4455.7.7万万平平米米，，其中其中会会所所67006700平平米米，，占占1111..4%4%；；酒店酒店2200022000平平米米，，占占3322..5%5%，其，其余商余商业业配套配套3838万万平平米米，，占占5577..1%1%。。nn分分五五期开期开发发开开发发模模式式nn启动期启动期：容：容积率积率00..2828，，建建筑筑面面积积33万万平平米米，，大大独栋独栋++普普通通独栋独栋++小小独栋独栋nn启动启动目标目标：：树立树立高高端端形象形象，，快速快速销售销售，，聚集聚集人人气气本报告是严格保密的。4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第第二阶二阶段段主要主要工工作成作成果果回顾回顾n通过小独栋面积控制来控制总价，扩大客户群体；大独栋别墅树立项目高端形产产品设计品设计n通过小独栋面积控制来控制总价，扩大客户群体；大独栋别墅树立项目高端形象象；；产产品品局部局部创新创新，，展展示示未未来来生活生活意境意境，，实现实现““热热销销””战战略略目标目标。。nn折衷折衷的的现现代代中中式式风格风格建建筑风格筑风格nn中中式式住宅住宅的的院院落落空间空间，，西西式式别墅别墅的的生活生活流线流线景观景观设计设计nn点线面点线面结结合，合，在在““广广铺绿铺绿””的的基基础上础上，，突突出出““一一轴轴多点多点””nn与与高高尔尔夫夫、、酒酒店店共用共用同同一物管一物管公司公司管理管理，，采采用用五星五星级级酒店酒店式式管理管理模模式式物管物管服服务务nn整整个个社社区区采取采取整体开放整体开放、、居住居住区区封闭封闭的的管理管理模模式式nn休休闲娱乐闲娱乐配套配套设施设施：：打造以打造以商务商务会议会议为为主，主，配以配以旅游休闲旅游休闲设施设施的度的度假假酒店酒店配套配套设设施施nn居住居住配配套套设施设施：：社社区区商商业业风风情情街街与与组团组团商商业业分分散散合合理理布置布置，，减少减少商商业业面面积积n通过完善配套设施启动+高品质创新产品+生活情景展示的核心竞争力，实现高形启动区策略启动区策略n通过完善配套设施启动+高品质创新产品+生活情景展示的核心竞争力，实现高形象象、、快速快速回回现现的的战略战略目标目标本报告是严格保密的。5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn报告思路框架项目结构化分析和定位启动区营销策略问题界定营销战略案例借鉴回顾v第一阶段vR2：营销目v区域价值v相关营销v营销策略主要工作成标梳理v项目价值案例借鉴v体系阶段性营果vR1：项目本v竞争分析销行动设计方案v第二阶段体分析、市场v客户偏好主要工作成及客户分析v营销战略果vQ：关键问提出题的提出本报告是严格保密的。6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题非期望结果：?由特定情境导致的特定结果——现实情况S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2期望结果：?不喜欢某一结果，想得到其它结果——客户目标本报告是严格保密的。7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn客户营销目标提炼人气n克服目前区域陌生感，扩大优势，规避劣势，吸引人气○影响力n启动区高调入市，树立项目高端形象，卖出影响力○本报告是严格保密的。8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目思考一：拥有湖水、高尔夫、环湖景观带等优势资源，但距市中心较远，无基本生活配套设施项目思考一项目思考二1800亩纯天然湖面顶级18洞高尔夫球场环湖景观带项目思考三n优势：自然资源丰富，依山傍水，拥有顶级高尔夫球场：?１８００亩湖面的长期使用权；?18洞高尔夫球场；?环湖景观带；?皮划艇训练基地，水上运动中心营销阶段怎样放大n劣势：距离市中心距离较远，区域形象差，无基本生活配优势套设施、规避劣势？万振本报告是严格保密的。9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目思考二：合肥别墅标杆项目/尊贵生态高尔夫别墅资源占有量多项目思考一本项目元一高尔夫品创新项目思考二金孔雀别墅质项目思考三蜀山别墅阿奎利亚国建香榭水都园林建筑风格维多利亚别墅和顺东方花园维也纳森林花园新加坡花园城柏景湾配套产品设计营销阶段怎样树立项目少距城市远近的生态尊贵形象？近远城市别墅区别于城市别墅的____尊贵。生态。高尔夫别墅本报告是严格保密的。10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目思考三：启动期以推出低总价、高性价比小独栋产品为主吸引首批客户，实现快速销售；以奢华大独栋别墅为辅，树立项目高端形象项目思考一小独栋别墅：以小面积体现大空间，在公共空间处理和私人项目思考二空间营造上发力，体现高附加值、高性价比、给足低密度生项目思考三活感受。大独栋别墅：绝版高尔夫大宅，资源强势，以开阔的尺度空间体现气派的奢华感，树立项目形象。一期开发量（亩）161营销阶段怎样将产品亮住宅开发量（亩）161高尔夫球场0点转变为产品价值点住宅？容积率0.28沿湖景观带建筑风格：以现代中式风格演占地面积容积建筑面积户均面积约合套数物业类型备注绎低调的奢华；（亩）率（㎡）（㎡）（套）园林配套：紧邻18洞高尔夫住宅开发1610.2829614.8100.00%球场，园林按照“一轴多点”大独栋790.169004.54502019.44%原则设计。中独栋380.358871.13003028.73%小独栋440.411739.22205351.84%本报告是严格保密的。11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目思考三：市场上现有独栋面积集中在250平米以上；250平米以下小独栋别墅存在市场空白面积（平米）400合肥市场上独栋别本项目启动区独栋墅市场面积区间供应面积区间2%项目思考一35045019.44%23%项目思考二300项目思考三75%25028.73%20015051.84%10025%50%75%100%本项目上意推出味着什么物业在市场？n合肥市区：?独栋别墅总价每套在200万元以上，单价在5000－8000元/平，但存在价格天花板，新加坡花园总价每套在400万元，至今仍未售出；n合肥远郊：?独栋别墅总价在120万元，单价在4800元/平左右。本报告是严格保密的。12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目现状分析总结项目拥有湖水、高尔夫、环湖景观带等优势资源，但距离市中心较远，无基本生活配套设施；合