中海中海国际社区项目国际社区项目发展策划汇报[??]周边居住人群少位于高新技术产业区，受产业氛围影响公建配套一般是占总建筑面积的～％，本项目接近（万平米万平米），超出社区需要约～万平米5713%15.7/125810本项目的困境规模困境大大超过社区需要——区位困境项目远离城市中心区——效益困境投入大、回收慢、价值低——配套的困境配套的困境我们怎么看本项目的开发？公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与配套的关系；三、配套与区域的关系；公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射力，引导外区域市场、引领消费者。???效益困境问题区位困境规模困境核心问题这里需要什么样的开发模式？我们有什么资源？我们和其他区域的公建将形成怎样的关系？我们如何建立和其他公建的竞争优势？我们能创造些什么？市场上的公建有几种开发模式？这些开发模式各有什么优劣势？这些开发模式分别适合什么开发条件？各种公建各自面临一个什么样的市场？市场竞争资源问题的分析根据住宅定位，需要什么公建配套支持？公建配套可以怎样创新？如何增加项目的辐射范围？公建配套怎样让成都人眼前一亮？配套之间应如何布局组合？哪些配套对住宅的促进较大？哪些较小？配套与配套之间的关系如何？创新与突破配套与配套配套与住宅问题的分析区位价值片区规划的契机解决问题的方法宏观环境优势发掘项目定位初步经济匡算市场分析，制定策略首期公建配套细化及建议成都城市建设迈入快速成都城市建设迈入快速发展阶段发展阶段近期城市发展目标（）（一）建设东、南新城，打造中央商务（二）促进产业发展高新技术产业向高新西区及高新南区集中；（三）畅通城市交通建设地铁号线，规划期末开工建设地铁号线。2003-200512城市建设重点向东满向南西成都城市发展进入外溢成都城市发展进入外溢阶段阶段城市发展阶段区位价值片区规划的契机解决问题的模型宏观环境优势发掘项目定位初步经济匡算市场分析，制定策略首期公建配套细化及建议中海国际社区政企互动，推动政府配套先行，填补区域项目定位应顺势而为：新市镇休闲中心++区域为生态休闲功能。高新西区将配套完善居住等功能，发展成为城市新区。本项目位于高新西区与城区交界处，规模较大，有条件成为中心政府的对高新西区的建设力度对本项目影响较大。但区域仍缺乏集聚人气的市政公建，商业配套缺乏。?????规划契机市场分析制定策略解决问题的模型宏观环境优势发掘项目定位初步经济匡算市场分析，制定策略首期公建配套细化及建议城市商圈竞争格局、城市中心传统商圈、城西商圈、城南商圈、城北商圈：专业市场为主、城东商圈：高校经济圈12345各商圈的概况供应量较大，年至今商铺总供应体量为平方米，供销比为。由原骡马市商圈延伸出来，承继了原有的商业资源总体供应量最大，达到万余平方米，商铺的销售情况良好，供销比为20024638788.9%581.2%、城市中心传统商圈、春熙路、盐市口、西大街11.11.21.3各商圈的概况光华商圈的商业氛围正在得到增强。以西南财经大学为中心也将兴起一些商业项目，如大地金色年华等。这里的商铺均价已经在向万元靠近，部分商铺单价已经突破万元。历来是餐饮娱乐业繁华之地，年欧尚超市的入驻弥补了区域内零售商业的缺乏。长久以来积聚的人气和商气使区域内的商业容量相当大，该区域商业项目的销售情况良好。·2003宏信金沙园的水景商业街将要上市的欧倍德商贸中心围绕金沙遗址有望兴起的大量商业项目。该区域商铺均价在元平方米左右，随着该区域的发展、人气和商气的积聚，商铺均价有望突破万元大关。8000/·金沙商圈光华商圈羊西线商圈2.12.3.、城西商圈2各商圈的概况沿革城南商圈发展的开端，主要是以下列特色作为起点磨子桥科技一条街科华路海鲜一条街领事馆路餐饮一条街人民南路酒吧一条街主要业态：餐饮娱乐休闲主要新兴项目：海派天地、天府汇城、华晖广场、新天地3.1.“”“”“”“”3.23.3“”“”“”“”、城南商圈3①周边人流的特性：在附近产业就业的人流为主②现有居住人口的缺少，依靠居住人流不足以支撑本项目的商业体量③产业气氛浓，商业气氛差①交通②环境优势上风上水等③生态旅游通道④鬼佬资源---外企多⑤羊西线餐饮、汽车一条线延伸带，休闲气氛浓⑥地王规模大，有足够的发挥空间“”“”——本项目商业部分分析劣势优势??本项目商业部分的对策1.用休闲气氛浓优势来改造商业气氛差的局限。2.吸引社区外面的消费人群。3.区位决定了跟城市核心区域同样或者类似功能的商业形态，生存空间小。差异化、特色化是本项目商业配套成功的关键。办公搂竣工面积（万平米）办公搂销售面积（万平米）办公楼供需比写字楼市场概况27.021.526.515.19.720.815.511.07.79.08.914.918.36.32.462.782.951.700.651.142.460.05.010.015.020.025.030.019971998199920002001200220030.000.501.001.502.002.503.003.50绿洲大酒店绿洲大酒店时代广场时代广场世都大厦世都大厦世界贸易中心世界贸易中心四川国际大厦四川国际大厦民兴金融大厦民兴金融大厦海外交流中心海外交流中心世界世界@@冠城广场冠城广场时代数码大厦时代数码大厦威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦新时代广场新时代广场仁恒广场仁恒广场开行大厦开行大厦港鹏银行大厦港鹏银行大厦世代锦江世代锦江城市之心城市之心宏达大厦宏达大厦新世纪广场新世纪广场川信大厦川信大厦天府绿洲天府绿洲铂金时代（在建）铂金时代（在建）中银大厦中银大厦国信大厦国信大厦国栋广场国栋广场中高档写字楼分布情况锦江区25.0%6.3%68.8%租赁9.5%90.5%其他未来希望办公地点写字楼用户产权类型购买武侯区百分数中高档写字楼访谈4347676969757677777879808788访谈对象71.0%6.7%12.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%锦江区青羊区武侯区影响客户购买/租赁的各种因素升值潜力售价市政配套建筑品质办公氛围智能化水平商业配套周边配套档次形象租金硬件设施位置物管服务交通写字楼市场研究小结1、高档写字楼主要集中在成都中心商务区，市中心交通已经非常成熟，道路四通八达，但由于中心区的人流车流量较大，道路堵塞现象较为明显。、对于将来可能选择的办公区域，城区企业愿意在高新西区购置写字楼的几乎没有3、在影响客户购买/租赁的各种因素中，提及率最高的为交通、物管服务及位置，其次是硬件设施、租金、档次形象、周边环境、商业配套及智能化水平，再次为办公氛围、建筑品质、市政配套。4、项目临近区域写字楼主要集中在环线公路和城市主干道旁，交通通畅情况较好。但主要硬件配套不能满足使用需要5、项目临近区域写字楼入驻企业以创业、发展型企业居多；成长型、稳定型企业次之。本次调查数据显示，调查区域企业虽然不愿意在西区购置办公室的达样本的半数以上，仅有11.8％的考虑在高新西区购置写字楼的企业6、高新西区企业办公地点多选择在城区，部分企业也有自建的写字楼，但也只是为了满足生产线管理人员的办公的问题2本项目写字楼部分分析和对策产业气氛浓，商务办公氛围差偏差中央商务区CBD周边环境很好，适合研发型高新企业办公要求有高档的国际化居住区普通写字楼不适合在这里发展针对高新西区企业的需求，来定位本项目的写字楼、劣势、优势、对策123会议旅游商务主要酒店各档次入住率状况72%79%74%82%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%三星级以下三星级四星级五星级项目周边区域酒店消费群比例情况23%46%31%项目周边区域酒店高档酒店酒店市场概况会议最高价旅游最低价商务主要酒店各档次价格分布情况28038046068028848079882802004006008001000三星级以下三星级四星级五星级成都市高档酒店消费群比例情况28%33%39%地理位置：世代锦江位于滨江路与上南大道交汇处，紧邻锦江宾馆酒店档次：按四星级标准装修的三星级酒店酒店类别：产权式商务酒店目标客户：商务客户开发商：四川华兴集团房间套数：252套客房销售价格：均价6400元/平方米付款方式：8成20年按揭销售情况：目前已售完投资方案：10年2成总房款8%的投资回报优劣势分析：世代锦江的开发商将物业全权委托给酒店管理公司，通过销售回笼资金，但又不承担后期经营过程中产生的风险。而且，世代锦江的投资汇报率仅8%，而且只是10年，10年以后投资者投资回报的好坏，直接取决于当时的市场状况。从中看得出来，投资者在后期承担的风险将是巨大的。世代锦江酒店市场个案地理位置：春熙路正科甲巷108号酒店档次：四星级酒店类别：产权式商务酒店目标客户：涉外商务客户开发商：成都市春熙大厦房屋开发公司房间套数：239套客房销售价格：均价8000元/平方米付款方式：7成20年按揭销售情况：目前推出的100套酒店已全部售完投资方案：有限自用投资型酒店，投资+经营型洒店优劣势分析：紫薇银座是成都首座产权酒店+商场。由于该项目位于春熙路，人气商气均比较足，并且紫薇酒店经营状况较为良好，紫薇银座沿用紫薇酒店的品牌，本身就是一个卖点；而创新的投资回报方式，极大的吸引了投资者。紫薇银座···酒店市场概况1.成都市高档的酒店主要集中在二环以内，平均入住率为78%，其中五星级酒店入住率为82%，四星级酒店入住