青岛天泰假日温泉项目整体定位与发展战略研究2005.12.29PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目顾问工作阶段划分2005/11/142005/11/212005/12/142005/12/287个日历天25个日历天14个日历天第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）项目市场调研项目发展战略与整体定位提交终稿?区域宏观经济背景研究?城市规划及其他项目背景研究?根据客户建议深?区域土地市场?类似区域发展案例借鉴化研究，完善报告工作?区域房地产市场调研?相关项目案例借鉴?客户访谈?项目所在区域市场竞争研究?专业人士访谈成果?城市房地产市场分析?项目发展战略?提交整体报告（终稿）?相关物业市场分析?项目所在区域价值定位?客户分析?项目定位?开发次序2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?宏观经济背景分析?项目周边及地块勘察?青岛规划局、统计局、?青岛宏观经济情况旅游局、国土资源局以?城市规划影响探讨项目和地区的?青岛城市发展现状及发展改革委员会、即?城市经济构成分析墨规划局背景分析?青岛城市总体规划?房地产市场特点分析?中高端购房人置业特点分?青岛房地产市场状况析?即墨温泉镇发展计划?区域竞争态势分析?目标消费者深度访谈?青岛中高端房地产在售?高端消费者价值取向和置业倾向的分析目标市场与客（预售）项目?地产专业人士访谈户的集中分析?青岛典型低密度项目?销售人员访谈?项目竞争策略确定?天泰相关人员的访谈?产品定位研究?开发节奏与时序研究?地形地貌状况?物业发展建议规划设计建议?地块资源状况PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn一、项目概况与项目界定PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目位于青岛即墨市温泉镇，距黄海鳌山湾海岸约4公里，距青岛市中心车行时间约1小时项目位置项目位置??行政行政区划区划上上位位于于青岛青岛即墨温即墨温泉泉镇。镇。本项目??临近黄临近黄海海鳌山湾鳌山湾，，距距假日海滩沙滩约沙滩约44公公里。里。??离离青岛青岛流流亭国亭国际机际机场场3030分分钟钟车车程。程。机场交通通达性交通通达性??目目前由前由市中市中心心经经由由308308国道或国道或青青银高银高速速进入进入项项目，目，约约11小小时时车程。车程。青岛市区PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目基本构成：包括GOLF、滑雪场在内的经营性设施、已经开发的高档别墅、五块住宅用地与特色温泉资源在建23套已经投已经投入入运营运营的的设施设施干疗所假日沙滩滨海大道??于于0404年年开开始运营始运营的的1818洞洞139亩4公里湖畔山庄golfgolf，，包括包括高高尔夫尔夫会会所一所一3公里处处，目，目前前经经营营状状况况良好良好。。100亩18洞高尔夫别墅二期??滑雪滑雪场场。。已建成100亩22套正在筹正在筹建建中的中的设施设施??99洞洞golfgolf，，计计划划于于0606年年1010会所月月建建成成并并开开始始运营运营。。阳坡地块??温泉温泉水水世世界：界：以以温泉温泉为为特特滑雪场色色的高的高星级星级度度假村假村，，拟拟建建100亩在建9洞高尔夫设面积设面积11万平米万平米，目，目前前正处正处于于招商引招商引资资阶段阶段。。待建住待建住宅宅用地用地特色温特色温泉泉资源资源先锋谷已经开已经开发发的住的住宅宅项目项目??包括干疗包括干疗所所、、兰兰泉泉别墅别墅二二??属属于于比比较较稀缺稀缺的海的海水矿水矿化化100亩??兰兰泉泉别墅别墅一期，一期，占占地地110000期期用用地地、、先锋先锋谷用谷用地地、、阳阳温泉温泉，，在整在整个被个被中中国国只此只此亩亩，，包括包括4545套套高高档独档独栋别栋别坡坡地地、、湖畔湖畔山山庄用庄用地在地在内内一一处处。。但但目目前政前政府对府对于温于温墅墅，目，目前前已已经建经建成成并并开开始始的的五五块块住住宅用宅用地，地，指指标标待待泉的泉的使使用已用已经开经开始进始进行行限限销售销售2222套套，其，其余余2323套将套将于于定，定，总总面面积共积共553939亩亩。。制制。。明年明年上上半半年入年入市市。。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本次顾问工作范围：包括干疗所、兰泉别墅二期、先锋谷、阳坡地、湖畔山庄在内的五块住宅用地，总规模539亩。—干疗所—干疗所在建23套总总用用地地139139亩亩，其，其中建中建干疗所假日沙滩设用地亩。滨海大道设用地125125亩。139亩4公里湖畔山庄3公里100亩——兰泉别墅兰泉别墅二期二期18洞高尔夫别墅二期占占地地100100亩亩，地，地形形平平整整已建成100亩22套——阳坡用地阳坡用地会所占占地地100100亩亩，，坡坡地地。。阳坡地块滑雪场——先锋谷用地先锋谷用地100亩在建9洞高尔夫占占地地100100亩亩，，坡坡地地。。——湖畔山庄湖畔山庄用地用地先锋谷100亩占占地地100100亩亩，，山山谷洼谷洼地地PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn用地现状：五块用地分散在高尔夫球场周干干疗所疗所用地用地??内内有废弃有废弃建建筑筑物物，地块，地块较较边，相互联系不强，地块资源存在差异为平为平整整。。??地块地块紧邻紧邻1818洞洞高高尔夫球尔夫球场场和泉海和泉海路路在建23套??地地面面有有较为较为成成熟熟的的植植被被。。湖湖畔山畔山庄庄用地用地干疗所假日沙滩滨海大道??山山谷洼谷洼地，地，平平整整度度不佳不佳139亩4公里湖畔山庄3??地块地块靠靠近近1818洞洞高高尔夫球尔夫球公里场，场，但但水库水库距离距离较远较远。。100亩18洞高尔夫别墅二期??目目前前无无直达直达道道路路，，且且与其与其100亩他地块他地块之之间联系间联系不不畅畅。。已建成22套阳阳坡用地坡用地兰兰泉别泉别墅墅二期二期用地用地会所??处处于山的于山的阳坡阳坡，，典型山典型山坡坡??地地形形相相对平对平整整。。地地型型，，紧邻紧邻高高尔夫尔夫会会所与所与阳坡地块??地块地块地块地块紧邻紧邻已已建建成的成的2222在建在建的的99洞洞高高尔尔夫球夫球场场。。栋别墅栋别墅和和滑雪场泉海泉海路路以以及及在建在建亩??无直达无直达道道路路。。100在建9洞高尔夫的的99洞洞高高尔夫尔夫。。??紧邻紧邻村村庄对庄对形形象有象有影影响。响。??紧邻紧邻公公路路，，昭昭示性示性好好。。先先锋谷锋谷用地用地先锋谷??距离天泰距离天泰滑雪滑雪场场与在建与在建的的100亩99洞洞高高尔尔夫较远夫较远。。??四至有四至有村庄村庄与与乡乡村小村小学学。。??到达到达道道路路为村为村路路。。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn蓝泉别墅一期在青岛市场上属于非沿海高端低密度住宅项目，为项目后续开发奠定了高起的形象基础项目基项目基本本情况情况??总总建建筑筑面面积：积：76307630平平方方米米??容容积积率率：：00..2222??绿绿化化率率：：7700%%??总总套套数数：：2222产品情况产品情况??产产品形品形式式：：全全独独栋别墅栋别墅??单单体体面面积：积：地地上上面积面积从从290-420290-420平米不平米不等等。。??院落院落面面积：积：从从693693㎡㎡到到16241624㎡㎡不不等等销售状况销售状况??开开盘盘时时间间：：20200505年年55月月1212日日对对外外公公开开销售销售，，88月月底底开开始进始进行行推广推广??销售状销售状况况：：目目前前已已成成交交88套套，，主主要集要集中在中在面面积较小积较小的的AA户户型型（（294294平米平米））和和CC户户型型（（335335平米平米））。。??客户客户构成构成：：88个个成成交交客户中客户中77个为个为青岛青岛本本地地人人，目，目前前尚未尚未发发现高现高尔夫尔夫会会员购员购买买。。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn作为青岛的唯一的山地标准高尔夫球场，天泰高尔夫实现了较成功经营，球场客户整体上以韩国籍人士为主??天泰天泰假假日日温泉高温泉高尔夫尔夫是是青青岛岛唯唯一一的山的山地地高高尔夫球尔夫球场，场，占占地地面积面积约约15801580亩亩，，按照按照2727洞洞108108杆杆国际标国际标准准规规划划。。洞18已建在建九9洞??一期一期1818洞已洞已经经投投入使用入使用，，在建九洞二期二期99洞洞预计预计明年明年99月月底投底投入使用入使用。。??高高尔夫尔夫经经营营状状况况较好较好，目，目前前已已经经有有会员会员330000余余人，人，韩韩国国籍籍客户客户占占到到8800-85%-85%，青，青岛岛本本地地客户客户占占到到10-15%10-15%；；截至到截至到1111月月，，高高尔夫球尔夫球场场流流水水收收入已入已经经达到达到17001700万万高尔夫会所PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建轜www.fineprint.cn项目资源评价?整体上看规模较大，但建设用地比较分散削弱了规模优势。规模上?整体上看规模较大，但建设用地比较分散削弱了规模优势