余姚泗门大庙周村地块前期定位报告读地关键词：郊区无配套小盘公园田野河流地块现状地块为净地，西北面为河道，东南面为道路。地块四至余姚市级粮食生产功能区村民活动中心建设中的环镇东路郊区环镇新建小区东（已封顶）路本案地块泗门镇步行约20分钟本案地块位于洪明路北侧，大庙周村村委西侧，总面积18397平方米，容积率≤1.8。环镇东路穿越本案地块而过，总长2040米，标准路幅宽度34米，北接四海大道，南接汝湖路。项目地块周边的道路的现状：A、主要交通干道：洪明路、环镇东路（在建）、G329B、公共交通：目前地块周边暂无公共交通，唯一交通是G329上的城乡公交，以及城际巴士。C、周边居民主要交通工具：摩托车、电瓶车、少量中低档汽车。无配套G329果蔬大棚步行约20分钟村民活动中心泗门中心幼儿园村民委员会步行约25分钟公园粮食生产功能区泗门中心小学地块环境◆地块四个方向的环境：A、地块东面：大庙周村村民委员会B、地块南面：洪明路，余姚市级粮食生产功能区C、地块西面：河流、皇封桥村D、地块北面：河流，果蔬大棚，社区服务中心，村民活动中心E、地块中间：环镇东路北接四海大道，南接汝湖路，中连洪明路与G329。地块周边市政、公建、商业配套设施地块位于泗门镇东边大庙周村南边，泗门中心小学泗门中心幼儿园位于本案地块西边约2公里范围内。目前公共配套及生活配套缺乏。小盘地块一+地块二＜28亩地块经济指标：本案地块位于泗门镇大庙周村村委会西侧、洪明路北侧。用地面积为18586平方米，其中地块一14712平方米，地块二3874平方米。地块一(1)、建筑密度：28%-32%(2)、容积率：≤1.8(3)、绿地率：≥30%(4)、地下室深度：≤5.5米地块二(1)、建筑密度：28%-32%(2)、容积率：≤1.6(3)、绿地率：≥30%地块拥有的资源：公园、河流、农田、村委会S优势(strength)劣势(weakness)?目前来看，地块位置相对偏僻，相关配套缺乏。·地块东边、南边为环镇东?地块形状狭长，东首地块面积过小，不利于规划。路和洪明路，交通便利。·地块西、北边围河，南北W都是田野，环境优美。SWOT分析T机会(opportunity)威胁(threat)?泗门经济发达，居民收入高，?位于镇上的汝湖明珠和星海嘉苑，一个已经在售，为当地房地产的发展夯实了基础。一个已经进入前期推广，后期可能会分流一部分客?泗门作为宁波市的重点建设卫星源。城，发展前景看好。?4月份以来，国家集中出台了一系列抑制房价上0?随着土地资源的减少，农民的自涨过快的政策，10月份又出台限购令等政策，应做建房随之减少，商品房的需求量好充分准备。在上升中。地块综合印象：拥有大量自然资源和少量行政资源，缺乏配套的郊区小盘小盘思路·低价策略获取主动权·微调面积避对手锋芒·特色产品更高价搏击·差异营销以精品对阵向左走，向右走？由谁来定？观城A、低价策略，获取主动权适用前提：低水平收入地区，价格是影响销售的决定性因素。C、特色产品，更高价搏击适用前提：高收入水平地区，价格是影响销售的次要因素。泗门镇泗门镇位于余姚市境西北，濒临杭州湾，东距宁波市区约70公里，离余姚、慈溪、上虞三市中心城区均为20公里。并且位于慈溪和上虞的连接线（国道329）的中点。全镇总面积66.3平方公里，辖16个行政村、4个社区，常住人口近10万人，建成区人口约5万人。城镇化水平：09年，全镇总面积66.3平方公里，辖16个行政村、4个社区，常住人口近10万人，建成区人口约5万人。城镇化程度达到50%。100KM嘉兴市沈海高速杭州市G329绍兴市宁波市泗门位于宁波、绍兴、杭州、嘉兴这4个地级城市的中间位置，地理位置十分优越。此外泗门境内329国道穿镇而过，把慈溪、上虞和泗门连在了同一条线上。泗门镇位于余姚市境西北，濒临杭州湾，东距宁波市区约70公里，离余姚、慈溪、上虞三市中心城区均为20公里。并且位于慈溪和上虞的连接线（国道329）的中点。余姚市涟水慈溪市上虞市泗门镇区位优势：20km综合实力：2009年全镇实现工农业总产值242.77亿元，财政收入6.30亿元，农民人均纯收入16628元。泗门镇综合经济实力列省百强镇第十位，宁波市第一位。2009年全镇实现农村经济总收入254.41亿元，农业收入6.61亿元。（一）农业泗门镇农业产业主要是榨菜种植和加工，全镇榨菜种植面积近4万亩，经济：以榨菜加工为主的农业龙头企业14家，有4万多农民从事榨菜种植，3000名职工从事榨菜加工生产，每年的榨菜产值达到2亿元。目前全镇榨菜种植面积已超过5万亩（包括海涂面积），占全镇耕地总量的80%，全镇有4万多农民从事榨菜种植，3000名职工从事榨菜加工生产，全镇每年的榨菜产值达到2亿元，该镇农民人均收入中有1000元来自榨菜生产，榨菜已成产该镇农业生产中的“拳头产品”。（二）工业经济：泗门镇是一座滨海工业城镇，共有企业2893家，带动就业3.2万人。全镇拥有中国驰名商标23件，中国名牌产品一个。2009年全镇实现工业总产值235.5亿元，其中规模以上企业165家，完成产值89.8亿元、销售85.3亿元、利润3.9亿元。已形成高新技术、电缆电线、灯具照明、有色金属深加工、机械电器及食品深加工等六大支柱产业。工业功能区：功能区入园企业达到230家，成功引进了大建工业等有实力的外资企业，浙江海通集团、宁波惠康集团等镇外企业也相继落户泗门，云环集团、长振铜业、亿鑫诚电器等一大批镇内企业迅速发展。功能区内规模企业达到75家，占全镇的65%，销售超亿元企业9家，占全镇的70%，为全镇工业经济保持持续高速发展奠定了坚实的基础。（三）第三产业：2009年全镇第三产业总产值达到33亿元，其中规模以上商贸企业销售达10亿元，新增各类投资项目67个，累计达2.2亿元，各类商品市场成交额5.98亿元。六个金融机构设立了分支机构，建成区人口规模约5万人，城镇化程度达到50%。宁波市首家乡镇商贸中心--泗门华联商厦建成运行。商贸园区招商引资取得了突破性的进展，洛阳一拖集团已达成投资框架性协议，拟建设总投资规模4亿元的物流中心，项目将在今年开工建设。区域发展前景2009年下半年，宁波市市委、市政府确定了余姚泗门镇、慈溪观海卫镇、奉化溪口镇、宁海西店镇、象山石浦镇、鄞州集士港镇、江北慈城镇7个卫星城市试点。余姚泗门镇：五年内开发4个重点项目2010年2月初，余姚市设立了行政审批管理服务办公室泗门分中心，把234项事项授权到分中心。截至4月28日，所有派驻机构、下放权限和工作人员全部落实到位。今年，余姚市在泗门镇安排的3000万元以上工业投资项目达16个，总投资超过13亿元，目前均已开工。宁波市首家乡镇商贸中心——泗门华联商厦也已投入运营。按照泗门镇规划，通过5年左右试点工作，将开发4大重点项目，包括五星级宾馆开发、新大陆农业休闲科技园开发建设项目等。设立行政审批管理服务办公室泗门分中心——将来行政审批将会更加快捷有效泗门镇安排的3000万元以上工业投资项目达16个——为泗门将来的发展奠定了基础五星级宾馆开发、新大陆农业休闲科技园开发建设项目——整个卫星城市档次得到提升大庙周村经济概况大庙周村由洪家、庙东、庙西、皇封桥、明朗5个行政村合并而来，全村总户数907户，人口2504人。2009年实现社会总产值7亿元，村农民人均收入16133元。中心村建成区绿化覆盖率达34.9%，人均公共绿地15.4平方米，村庄道路、河道宜绿地段绿化率达99.3%，环境优美。大庙周村村级干部人均年收入约30000元左右。泗门经济发展现状小结：1、泗门镇总人口约十万，城镇人口约5万，城镇化率达50%左右。2、泗门位于余姚、慈溪、上虞三市中点，交通区位优势十分明显。09年全镇社会总产值242.77亿元，财政收入6.30亿元，经济发达。3、泗门镇农业产业主要是榨菜种植和加工，2009年农业收入6.61亿人民币，农民人均纯收入16628元。4、2009年全镇第三产业总产值达到33亿元，其中规模以上商贸企业销售达10亿元。5、市政府确定了余姚泗门镇、慈溪观海卫镇等7个卫星城市试点。规划泗门镇五年内开发4个重点项目。未来发展前景看好。6、大庙周村2009年实现社会总产值7亿元，村农民人均收入约16133元，经济发展迅速，是泗门镇城市发展重点方向。·泗门经济水平居宁波乡镇之首，居民收入水高。现阶段，房价不是影响居民购房的决定性因素，存在打造更高层次产品的前提；·周边拥有田野、公园、河流等资源，适合打造原野型高档小区；·地块距离镇中心步行约25分钟，车行仅5分钟以内。定位高档社区，可化劣势为优势。·低价策略获取主动权·微调面积避对手锋芒√·特色产品更高价搏击·差异营销以精品对阵B、微调面积，避对手锋芒适用前提：产品类型丰富，层次分明的房地产发达地区。C、差异营销，以精品对阵适用前提：产品类型简单，层次单一的初级房地产市场。09、10年余姚土地出让情况09年10年800000㎡68487570000060000050000042823440000027777830000021816220000011002111090872783100000397730工业商用商住住宅10年，余姚市工业用地出让与09年基本持平，商住、商用、住宅用地都出现锐减现象。泗门镇08年以来土地出让情况地块名称交易时间面积（㎡）预计体量容积率用途泗门镇大庙周村委西侧地块2010-10-2218409.233136.561.8商住泗门镇光明北路西侧转角地2009-4-15853.761494.081.75商用块汝湖公园西侧地块（11—1）2008-12-2933163.246