上海同鸿·成都同策汇同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-1-上海同鸿·成都同策汇目录前言第一部分：市场研究一、2010年上半年成都市房地产市场简析…………………………………………………P9二、成都市二圈层房地产市场现状及竞争格局分析………………………………………P14三、郫县区域房地产市场分析………………………………………………………………P20四、郫县西部地区整体房地产市场分析……………………………………………………P31五、安德镇房地产市场分析…………………………………………………………………P35六、市场研究综述……………………………………………………………………………P42专题研究一：政策、资讯研究………………………………………………………………P44专题研究二：“快铁效应”综合分析…………………………………………………………P49第二部分：项目开发综合资源条件研究一、地块区域概况……………………………………………………………………………P53二、地块研究…………………………………………………………………………………P58三、项目经营的资源条件研究及开发经营战略研究………………………………………P61第三部分：市场定位一、项目目标客源定位分析…………………………………………………………………P63二、项目目标客源具象化描述………………………………………………………………P65三、项目目标客源需求特征分析……………………………………………………………P67同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-2-上海同鸿·成都同策汇第四部分：产品定位一、项目产品定位核心思想………………………………………………………………P69二、项目地块综合条件研究分析…………………………………………………………P71三、项目总体设计建议……………………………………………………………………P77四、项目住宅部分设计建议………………………………………………………………P88五、项目商业部分设计建议………………………………………………………………P92六、项目SWTO分析………………………………………………………………………P99第五部分：项目整体营销策略及销售计划目标纲要一、项目营销决策思维要点………………………………………………………………P104二、项目推广思路建议……………………………………………………………………P111三、项目销售计划目标纲要………………………………………………………………P114第六部分：销售团队建设、管理人员简介及激励机制一、销售团队建设、管理人员简介………………………………………………………P117二、激励机制………………………………………………………………………………P121第七部分：商务标板块一、本项目价格策略………………………………………………………………………P124二、代理费标的、付款条件及甲方推广投入……………………………………………P127三、销售设备及日常费用的分摊…………………………………………………………P129后记同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-3-上海同鸿·成都同策汇前言A、调研目的1、成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、郫县房地产市场、郫县西部区域房地产市场、安德镇房地产市场研究成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、郫县房地产市场、郫县西部区域房地产市场、安德镇房地产市场现状研究及走势分析，为项目的市场、产品定位、操盘手法提供决策依据。2、项目区域板块环境研究对项目区域的生活机能、交通机能、市政机能、自然资源等状况进行分析研究，深度了解项目区域精神物质形态，即地理气质与人文气质。3、项目区域板块规划研究对项目所处区域的城市发展前景、规划导向的研究，有助于了解本区域物业未来的增值潜力、发展空间、房地产市场地位及房地产市场影响力。4、市场定位研究对项目市场层次结构定位及市场空间定位进行研究，有助于锁定本项目的主导目标客源，为后期制定切实可行的产品策略及营销策略打下扎实的基础。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-4-上海同鸿·成都同策汇5、项目的开发条件研究深入研究地块本身的核心开发价值及规划所提供的用地强度指标，以企实现开发商较低合理投入、较高利润回报的经营目标。6、项目的经营战略定位研究根据项目地块本身开发条件及市场竞争格局的主流导向，结合开发商的自有综合资源条件，寻求切实可行的开发经营逻辑起点，并对项目的开发及运营的全过程进行贯穿传导。7、项目营销定位及价格定位研究根据项目的市场定位、产品定位进行对应性的营销操盘定位设计，以制定项目务实的操盘战略、战术执行体系。8、地块的技术条件研究对项目地块位置、地形、地貌、地质特点做深度研究，以企最大限度的满足各项用地强度指标，实现项目开发的最大产量。9、产品定位研究基于市场定位及目标客源定位的基础，最大程度的迎合与满足项目对应的主流目标客源的居住需求与心理需求。10、项目优劣势研究通过本项目所属区位及项目地块的综合条件调研，挖掘项目的优劣势，结合对竞争对手的分析，找出项目的特有特性，从而发掘项目的相对优势，制定鲜明的营销和产品路线。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-5-上海同鸿·成都同策汇B、本次调研计划执行流程1、为保证本次调研工作的执行质量，保证数据的精准性、保证结论的客观全面性，敝司对本次调研进行了专项组织流程设计，由原本的个体调研、项目小组调研整合成系统组织推进行为。2、任何成功的项目调研都是由定量分析和定性分析高度互融、高度整合的结果，是感性活动、理性活动运动碰撞的结果，是组织行为全程贯穿控制的结果。直觉——证实、证伪——直觉——证实、证伪——商业直觉调研设计调研任务细分调研组织落实组织架构设计选定调研人员调研任务安排调研人员培训培训计划培训执行调研全面展开调查监控同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-6-上海同鸿·成都同策汇C、本次调研组织结构、人员配置本次专项调研因考量其调研工作量、工作强度、工作时间、工作范围、工作的广度、工作的深度、工作的复杂度等特殊性，为保证数据和结论的精准性，故此，敝司配备6名专职人员：2名调研组长，2名实地调研人员，2名案头调研人员，从事为期5天的项目调研攻关，具体安排如下：项目负责人项目实地工作组项目案头工作组组长组长调研员调研员调研员调研员D、本次调研培训内容为保证调研计划得以落实执行到位，敝司对本次专职调研人员进行了专项培训，明确了调研目的，分配了调研任务，对调研过程中可能出现的突发问题进行了相关说明，帮助调查人员把握调查的具体操作。1、课程一：各项调查任务的具体调查内容是什么？各调查内容需要获得什么样相应的信息及数据？这些信息和数据有什么样的要求，需要采集深度是多少？2、课程二：通过什么调查渠道、途径来获得数据？相应采用什么样的具体调查方法？在实际调查中有没有需要提醒的注意事项？调查任务的具体流程怎么安排？调查的数据用何种方式记录？调查的进度怎么控制？调查的时间及其他相关要求是什么？3、课程三：调研人员的道具准备，调研人员的生活用品准备，调研费用的预算，调研费用的控制。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-7-上海同鸿·成都同策汇E、本次调研的手段以实地调查、现场踏勘、深度访谈、电话征询、案头调查的多方位调研方法为主。通过前期调查后，在尽量获得全方位信息的基础上，做出定量及定性的研究分析和预测。F、调研范围为保证本次调研信息的全面性和厚实性，敝司采用了点——线——面——体、体——面——线——点立体交叉往复的调研推进程式，以项目地块区域为重点，做为主力采样点，郫县西部区域乡镇、郫县三大板块为辅助采样点，在充分了解大市场、大环境的前提下，高密度、高强度对地块区域市场进行核心调研论证，以多面求证单点，以单点放射多面，循环往复。同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-8-上海同鸿·成都同策汇第一部分：市场研究一、2010年上半年成都市房地产市场简析二、成都市二圈层房地产市场现状及竞争格局分析三、郫县区域房地产市场分析四、郫县西部地区整体房地产市场分析五、安德镇房地产市场分析六、市场研究综述专题研究一：政策、资讯研究专题研究二：“快铁效应”综合分析同鸿咨询敏锐务实创新Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-9-上海同鸿·成都同策汇（一）、一级土地市场1、市场供求分析2010年上半年，成都市全市土地市场招拍挂土地供应127宗，土地供应面积约8330亩，成交84宗，约5955亩。全市2009-2010年土地供应成交情况1008060供应40成交2002009.12009.22009.32009.40从图表中可以看出，春节期间为常规的土地市场淡季，每年一季度供应都是相对最少的，2009.520102009.6年1月受2009年火爆楼市影响，继续呈现出了较大的放量。进入二季度商住类土地供应进入了一个2010.12010.2