上海豪宅市场研究暨远雄项目前期策划方案呈：远雄集团上海豪宅市场研究豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式块板木花东卢湾浦打浦桥板块豪宅地图豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式1、上海新房豪宅市场现状上海新房豪宅市场在08年12月至09年4月一直处于蛰伏期，供应明显大于成交，5个月（08年12月至09年4月）供求比为1：0.3，大量新增豪宅形成沉淀。5月份随着房地产市场的全面复苏以及对未来通胀的预期，豪宅市场再次成为保值的工具，成交量迅速上升，2个月（09年5、6月）供求比1：4.0，市场立马出现供不应求局面。整体来看，从08年12月起的7个月时间内，上海新房豪宅市场供求比为1：1.05，整体基本平衡，因此新房豪宅的售价并未出现急速上升的现象，09年1月价格探底后呈现平稳上涨，最新成交均价较1月份最低点仅上涨20%，而同期上海商品住宅的成交均价上涨近50%。豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式2、上海新房豪宅区域特征4500070000上海新房豪宅市场的供求量主要集中在浦东和卢湾4000060000两区，售价最高的两区也是浦东和卢湾。350005000030000从供求情况看，浦东、卢湾和静安三区在近7个月2500040000元/内呈现供大于求局面，而长宁、黄浦和徐汇虽然成2000030000平方米平交较少，但供应为零，完全在消化前期的存量房源15000方20000米。1000010000500000成交均价卢湾区最高，徐汇区最低浦东卢湾长宁静安黄浦徐汇供应量成交量成交均价3000070000从成交板块来看，卢湾区淮海中路板块凭借新天地6000025000的强大磁力，成为上海新房豪宅成交量最多的区域50000元20000，其次是浦东陆家嘴和长宁的古北板块。平40000/15000方30000平米10000方20000价格方面，卢湾区淮海中路是目前上海最贵的豪宅500010000米成交地，其次长宁区中山公园凭借晶品公寓、凯欣00豪园等楼盘拉升了板块的价格，成交全市第二贵豪宅区域。价格较低的区域是浦东花木、洋泾、黄浦滨江以及徐家汇区域成交面积成交均价豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式3、上海新房豪宅面积特征4%14%12%1、上海新房豪宅市场主力面积段集11%21%中在130-170平米，占总量的38%，其次是90-130平米；2、90平米以下、170-210平米以38%及250平米以上三个面积段比重在10%-15%之间；3、210-250平米面积段比重最小90以下90-130130-170170-210210-250250以上豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式4、上海新房豪宅客户特征在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其7%7%他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以31%14%及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量19%22%的房产投资客，豪宅市场也不例外上海其他省市港澳台外籍其他企业法人5%3%11%23%在上海购买豪宅的高端客户中，除了大多来自服务业以外，金7%融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的51%发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金金融业服务业制造业娱乐体育融业的豪宅客户将越来越多政府机关及事业单位其他36-40岁与41-50岁，作为人生财富增值最快的年龄阶段，也12%5%8%成为了这批人追求奢华享受与人生地为的阶段，因此这两个年33%42%龄段为目前上海新房豪宅市场的主力需求年龄段30岁以下31-35岁36-40岁41-50岁50岁以上豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式5、上海二手豪宅市场现状700006000060000500005000040000元40000平/方30000平米30000方米20000200001000010000002008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.06挂牌面积成交面积成交均价上海二手豪宅市场抛盘量较大，二手豪宅的大量抛盘，反映出前正是由于二手豪宅市场的高供应从08年12月起，累计供应量达期投资者在目前市场回暖情况下，不但影响了其价格的上升，也到18.96万平米，而实际成交的，急切将收益锁定的心态，市场在一定程度影响了新房豪宅市场二手豪宅面积仅5.1万平米，供有可能出现“变天”的成交情况求比达到1：0.26，供应严重大于需求豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式6、上海二手豪宅区域特征90000700008000060000700005000060000上海二手豪宅市场供应量最大的区域为长宁区、其元40000次为静安和徐汇，而成交主要集中在长宁、浦东和平50000/方平卢湾。因此，除卢湾区外，其他五区均呈现供大于米4000030000方米求局面。300002000020000100001000000长宁浦东卢湾静安徐汇黄浦供应量成交量成交均价14000700001200060000具体板块中，浦东陆家嘴、长宁新华路以及卢湾淮1000050000元海中路三大板块成为二手豪宅的成交热点区域，7800040000平/方平个月的累计成交面积在12000平米之上，由于这三米600030000方米个板块的地理位置相对其他板块更为绝版，因此更400020000受投资客的青睐20001000000成交面积成交均价豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式7、上海二手豪宅面积特征90以下21%7%90-13014%1、上海二手豪宅市场主力面积段集130-1708%中在130-170平米，占总量的170-21022%28%28%，其次是170-210平米和250平210-250米以上；250以上2、210-250平米面积段比重最小豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式8、上海二手豪宅客户特征二手豪宅客户来源中，上海籍本地客户与其他城市客户15%占据主流，总量达46%，而外籍、企业法人客户比重非8%32%1%常之少，这主要还是内需旺盛引起的购房需求，国外的20%24%金融危机仍在进一步影响着外籍购房群体。其他省市上海其他企业法人外籍港澳台1%7%9%44%二手豪宅客户年龄分布中，除未知外，36-45岁成为主力购房群体，其次46-55岁、30-35岁以及23-29岁比29%8%例基本相当，均不到10%比重。0%2%23岁以下23-29岁30-35岁36-45岁46-55岁56-65岁65岁以上未知豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式9、上海一二手豪宅成交比较45000400003500030000平25000方米20000从目前上海一二15000手豪宅价格走势10000看，二手豪宅的5000价格优势并不明02008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.06显，尤其是大部一手豪宅二手豪宅分时间较一手豪宅还高，这直接70000导致二手豪宅成交量的反弹不及60000一手豪宅猛烈。5000040000一手豪宅二手豪宅30000200001000002008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.06豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式10、上海一二手豪宅产品、客户比较45%40%35%30%上海一手豪宅的成交主力面积段集中在90-25%130平米和130-170平米，而二手豪宅成交主20%力面积段集中在130-170平米和170-210平15%米以及250平米以上，可以看出，一手豪宅面积有趋小型化，而而二手豪宅由于历史遗10%留，面积普遍较大。5%0%90以下90-130130-170170-210210-250250以上一手豪宅二手豪宅35%30%25%成交客户方面，一手与二手豪宅都主要集中在上海籍与其他省市，特别室一手豪宅以上20%海籍为主，二手豪宅以其他省市为主，而外15%籍客户和企业法人客户，更倾向于一手豪宅10%。5%0%上海其他省市港澳台外籍其他企业法人一手豪宅二手豪宅豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式经过08年的全球金融危机，上海豪宅市场格局也发生了一些变化，不过可以预见的是，在上海世博会即将召开和上海确定建立金融中心和航运中心的作用下，上海中心区域的豪宅市场，仍有朝纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等城市发展的趋势。上海豪宅市场表现出的主要特征：?客户由外籍、港澳台向内地客户转移?不再一味追求大面积的奢华，中小面积逐渐走俏?35-45岁是主要的豪宅购房群体?淮海中路、新华路以及陆家嘴等区域受文化积淀与绝版地段成为重点区域?服务业与金融业客户将是未来豪宅市场的主力购买群体豪宅现状后市预判价格定位客户挖掘营销模式合作方式1、土地供应情况长宁区新泾长宁区周家镇240街坊桥街道91街坊区域长宁长宁13,59919,196板块西郊虹桥用途住宅住宅占地（平米）135998531建面（平米）1359919196长宁区虹桥长宁区西郊容积率12.5总价（万元）3280042000统计07年以来的上海土地公开招牌挂信息，在上海豪宅区域内的经营性用地出让中，只有长宁西郊板块和虹桥板块有两幅住宅楼板价（元/平2411921879用地出让，建筑面积分别为13599平米和19196平米。米）成交日期2008-8-272009-6-1