太原“南堰”项目提案概要项目总论：项目所处地段正处于发展中，目前缺少人文、缺乏配套、城市生活氛围不足，但由于地块较为规整，给本案产品的塑造留了较大的发挥空间。战略思路：以产品塑造作为价值基础；以产品差异化营造核心竞争力；以地缘客户和城市新贵作为消化主力；以区位发展前景和产品利益作为营销诉求；总体定位：打造具有高性价比、大升值空间的理想生活区我们的目标项目前期担负着迅速、大量回笼资金的目标，从而为后期资金回笼开发奠定坚实基础。由于项目强调对资金回笼的要求，在项目工程形象展示不提前销售全的条件下必须进入市场销售。以降低风险为前提，以地缘性需求为基础，做合理产品分级，满足不同层次客户需求，提高项目竞争力。产品分级通过本项目提升开发商知名度，树立品牌形象，为开发商品牌塑造的后续开发做好铺垫。3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素！4核心问题的界定本项目面临着两大抗性：战略1、如何赢得区域外的客户对这一发展中区域的快速认同？2、如何通过产品打造和形象塑造，消除客户对村建房的印象？采取何种定位既能满足发展商前期的回款要求，又能在控制风险定位的同时最大化利润？规划如何适当升级产品，适当创新细节，赋予产品附加值增加项目吸引力？营销如何通过营造概念差异化，树立项目在客户心目中的独特气质和鲜明个性？5Thinking思路项目本体研究项目整体定位营销战略与策略安家9大营销优势61项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析3个部分▲项目SWOT分析7地块位置图本案位于和平南路与旧晋祠路之间，南接南堰村。地块图主要技术经济指标：总用地面积：7.09558公顷地上总建筑面积：323784.34平方米住宅建筑面积：298924.87平方米公建总建筑面积：24859.47平方米地下车库总建筑面积：131500平方米容积率：4.563绿化率：37%建筑密度：26.9%地下车库车位：2500辆社区规划有8栋32-33层的高层、1栋16层中高层，1栋8层的小高层，1座2层的幼儿园，在和平南路、旧晋祠路、规划路三面临街的部分规划有3层商业。地块周边配套图本案周边5分钟内配套缺乏，目前，10-20分钟的生活配套依赖义井的生活配套设施。但义井生活圈的配套相对比较老旧，中高档次的商业配套设施缺乏。1项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析3个部分▲项目SWOT分析11地块基本为净地，南部尚待拆迁。地块平整，整体呈梯形。地块四至：规划路，待建大型项目北和平南路，旧晋祠路、万水南堰村商贸城涉及拆迁规划路、南堰村12进入性：临旧晋祠路、和平南路，进入性良好，昭示性强。旧晋祠路入口和平南路入口公交线路有：308路、463路、839路、848路、858路、5路、606路、618路、619路、832路等公交线路。13地块资源条件综合分析1、配套缺乏、区域形象落后?5分钟生活圈各项配套缺乏。10-20分钟生活配套老旧，能满足基本生活需要；?区域内缺乏中高档的商业服务设施，区域形象落后老旧，暂时对中高端客户吸引力不够；外部环境2、交通便利?临和平南路、旧晋祠路、规划中的南中环路；?十几路公交线路通行该区域，出行方便。1、地块规整，利于规划，便于施工；自身条件2、少量地块有自建房及居民，需要拆迁；3、地块临街，昭示性强。4、项目紧邻村子、对面是万水五金市场，地块周边形象差1项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析3个部分▲项目SWOT分析15优势Strength劣势Weakness?地块规整，利于规划；?地块四至形象差。?交通便利，出行方便；?村民安置工程，证件手续不全，有SWOT?从区位的角度，毗邻长风商务区、销售抗性；晋阳湖风景区、义井生活圈。?四至没有配套、没有人文、缺少城市生活氛围；?旧晋祠路大车过往、车流量大；机会Opportunity?毗邻的义井生活圈生活配套设施老?周边存在着较大的地缘型购房需求；旧、缺乏现代气息的中高档商业服务设施，对中高端客群没有吸引力。?长风商务区、晋阳湖风景区的建设带动区域发展；发挥优势抢占机会转化威胁利用机会克服劣势避免威胁?晋阳湖北岸、义井往南，正逐渐成为?开发热点。充分利用地缘优势，抓住地缘客户需求主力，打造项目核心价值；?抓住市场空白点和机会点，通过产品创新，迅速占领市场制高点，树立?目前区域竞争烈度不大，可以进入。项目特色品牌与形象；?合理的户型配比，避开直接竞争，塑造差异化，规避市场风险；威胁Threateness?选择合适的销售时间节点，制定合理的价格策略，打时间差，在市场供?区域内居民购买能力一般，区域外应剧增之前，快速销售，快速回款结案；客群短期内形不成有利的认同，局?通过项目的产品品质及宣传展示，提升企业品牌形象，为后续开发做好限了项目的定位。铺垫。?未来片区供应量会增加，市场竞争加大；16Thinking思路项目地块解析项目整体定位营销战略与策略安家9大营销优势172项目整体定位▲项目市场定位▲项目客群定位▲项目产品定位4个部分▲项目价格定位18万象城富力现代广场万国城MOMA琳龙苑华城公元2010都市e线周边主要楼盘一览荣泰花园本案圣湖观澜国际圣湖万年花城绿地长风世纪城富力现代广场位置和平南路与长风西街交汇处西北角建筑面积：305500平方米占地面积：157亩绿化率：40%基本情况容积率：3.30产品规划：10栋高层住宅，1所幼儿园，会所，游泳馆，网球场，临街商业。户型范围：39~180平米在售主力：2室2厅1卫，85-90㎡；户型3室2厅1（2）卫：110-140㎡项目价值要素交房标准：精装修均价6500元/㎡，6#、7#楼共816户，已1、社区规划、园林、配套；价格及经售完。3#在售均价6800元/㎡、5#楼尾2、位置地段，临长风西街；销售情况房20余套。（主推3#楼；3#楼认购阶段；3、发展商品牌。万国城MOMA位置长风西街16号（丽华苑对面）建筑面积：650000平方米占地面积：186亩绿化率：40%基本情况容积率：5.20产品规划：结合商业、办公、酒店、餐饮、文化娱乐及居住一体化的现代化城市综合体。户型范围：100~300平米户型主力户型：230~330平米交房标准：精装修项目价值要素1、地段占优势，背靠长风商务区、临长风街，毗邻汾河公园；价格及均价12000元/㎡，一期6栋楼2、科技住宅：恒温、恒湿、恒声、恒氧；销售情况3、现代城市综合体，一流的高端商业配套；4、发展商品牌。万象城位置千峰南路与长风西大街交汇处北500米建筑面积：100万平方米占地面积：428亩绿化率：40%基本情况容积率：3.50产品规划：一期为6栋32层二期为10栋高层一期主力户型：95-146平米户型交房标准：毛坯项目价值要素1、千峰南路、长风西街、长风商务区；均价4800元/㎡，在售一期，2栋楼村2、百万平米规模；价格及民回迁，剩余对外销售；销售情况3、未来新市府区。城中村项目。香悦澜溪和平南路十二院城与富力现代广场之位置间建筑面积：10.1万平方米占地面积：2.4万平米基本情况绿化率：容积率：产品规划：共6栋楼，8-26层。一期主力户型：83-117平米户型交房标准：毛坯项目价值要素1、西山万亩生态园、和平公园、温泉；2、社区园林规划；价格及价格未定，预计8月份开盘。销售情况现有土地、规划两证。3、户型。千泓花苑位置千峰南路与南内环西街交叉处建筑面积：5万平方米占地面积：35亩基本情况绿化率：31%容积率：2.2产品规划：共4栋高层。户型：46㎡--146㎡户型热销户型：120㎡-150㎡交房标准：毛坯项目价值要素1、河西核心扩展地段；2、城市配套相对全；价格及5390元/平米，现销售1#、2#两栋楼。销售情况3、周边学校多。荣泰花园和平南路与西峪西街交汇处十六中向位置西100米建筑面积：160000平方米占地面积：64000平方米绿化率：30%基本情况容积率：2.50产品规划：6栋18层高层。户型户型：88㎡--130㎡交房标准：毛坯项目价值要素1、十六中；2、义井西路、西中环；价格及3300元/平米，现销售1#、4#两栋楼。销售情况北堰村的地，有区政府的批文。3、户型。华景苑位置和平南路中段-和平装饰家园对面建筑面积：7166平方米绿化率：30%容积率：2.50基本情况产品规划：小区共17栋楼，16栋已入住3年，在售最后1栋12层小高层，2梯6户，准现房；户型户型：60㎡--80㎡交房标准：毛坯项目价值要素1、小户型、低总价；2、和平南路；价格及3700元/平米，沙沟村的地。销售情况3、准现房。紫荆假日位置和平南路大商浴乐园南行200米建筑面积：68000平方米占地：约34亩基本情况绿化率：40%容积率：3产品规划：4栋高层、小高层户型：80㎡--140㎡户型主力：89-126平米交房标准：毛坯项目价值要素1、准现房；2、五证全；价格及5000元/平米均价，2#、4#楼售完，在销售情况售3#楼。十二院城南内环西街与和平路交界口西南角100位置米处建筑面积：845000平方米占地：338000平方米基本情况绿化率：35%容积率：2.48产品规划：里坊架构，12个组团。户型：70㎡--300㎡户型交房标准：精装修项目价值要素1、发展商实力品牌；6500元/平米均价，一期叠院（A4座2、产品设计、社区规划；34层、A5座18层，共319套）、合院价格及（ABC座11层，430多套）基本售完，3、五证全；销售情况剩余169-300㎡大户型；4、精装修。二期合院C2\C3组团7月底8月初开盘。西岸位置千峰南路140号旧晋祠路省警校学校西侧建筑面积：426666平方米占地：106666平方米基本情况绿化率：35%容积率：4产品规划：17栋高层、小高层。户型：97㎡