刚柔并济方见风骨上海浦东〃星河湾产品分享项目：上海浦东〃星河湾分享：刘广明杨宇成陈洋日期：2010.02.02版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录一、开发背景二、项目概况三、规划设计四、建筑本体四、园林景观五、精装修六、户型分析七、配套设施八、物业管理本报告是严格保密的。3开发背景本报告是严格保密的。42007.9.28，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。2009.8.8，上海浦东星河湾开盘，开盘当天销售金额超40亿元，创中国楼市项目开盘纪录！2010年8月，上海闵行星河湾将开盘，是否产生下一个奇迹？在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。目前一期售罄，尾盘均价达5万元。市场二手房价格达本报告是严格保密的。7万元。5星河湾是谁墙里开花墙外也香广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，获得国内外荣誉奖项四十多个，获地产奖颇丰，其中分量最重的莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖”这就意味着星河湾首次代表中国获得世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。广东星河湾（2001年）北京星河湾（2005年）浦东星河湾（2009年）本报告是严格保密的。6星河湾“金三角”战略布局实现本报告是严格保密的。7项目概况本报告是严格保密的。8区域属性星河湾处于浦东花木板块，交通便捷，周边配套较为齐全，但是有一定距离?该板块紧邻浦东新区行政中心,位于世纪公园东南侧，西北部与联洋国际社区相连。?在自然环境、社区氛围方面均表现出众。教育、商业、医疗等各类配套均十分完备；?交通方面板块内的轨道交通龙阳路站、世纪大道站均为多条轨道交通汇集的枢纽站点，同时毗花木板块邻内环线和杨高路、罗山路、沪南公路等主要交通干道，公交自驾出行均十分便利本报告是严格保密的。9三面环水，一面临路，较为方正。居住舒项目属性适度较高。项目自身规划产品定位高端。规划总用地面积23平方米，总建筑面积约29万平方米。其中，一期的总建筑面积为13.71万平方米，包括了地上建筑面积9.63万平方白莲泾米和地下建筑面积4.08平方米，绿地率35％，容积率为1.58，规划设臵1015个地下机动停车位，其居住总户数为321户.车位配比1：1.为10-15层小高层。层高4.1米。以2.9米标准规划住宅区层高推算，事实层数相当于普通建筑的15-22S&C锦层。目前一期售罄。绣路商东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8业公里，直接接受2010展会辐射。与其对街相一期街望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路酒店高科西路附近，与该案距离约300米。二、三期浪水浜本报告是严格保密的。10项目参数项目参数表项目名称浦东星河湾总占地面积200000m22总建筑面积41.8万平米（住宅）总建筑面积一期住宅9.5万m现场地址上海浦东锦绣路2580弄容积率1.38物业类型公寓、酒店、商业绿化率35%建筑形态10-15层小高层得房率90%建筑风格新古典建筑风格近期开盘时间2009年8月8日交房状况豪华装修交房时间现房规划期数3期总户数未定当前期数第1期新推套数322发展商星河湾地产开发有限公司车位户数比1：1.452物业管理星河湾地产开发有限公司物业管理费4.9元/m装修标准10000-12000元/平米销售价格48000-50000元/平米本报告是严格保密的。11规划经济技术指标解析住宅面积290000平米住宅商业配比：商业街面积21560平米18.45：1总户数2063车位数2983(其中地下2905，地面78)车位配比：1：1.45地上面积：10907平米商业街为地上2层+地商业街地下面积：10653平米下形式，户均面积10.45平米基底面积：5640平米地上面积：5793平米会所形式为地上2层+会所地下面积：11288平米地下部分，户均面积8.28平米基底面积：2956平米道路面积25000平米路网占比：10.76%平均栋距约70米，最小约60米建筑密度低建筑密度12.94%本报告是严格保密的。12规划设计本报告是严格保密的。13功能排布不同的物业功能，相溶而不相扰位于项目西侧，分为三居住期开发，形成三大组团白莲泾东南角，满足拥有天然会所酒店规划住宅区河景和昭示性双重需求S&C锦绣临锦绣路，内外街结合与上下商业结合路商业街商业一期街东北角，避免学校早操等教育可能对居住和会所所带来的干扰和影响酒店二、三期浪水浜本报告是严格保密的。14通过景观元素，保证单体与组团的功能最功能排布大化一期楼王建筑（特A/特A1户型），拥有距达120米的栋距和景观视野。160米分为A、B、C三大组团，每个组团以为何和半为何排布，通过大尺度中央景观，享受景观资源均好性。宅间以均70米以上的景观宽度，最小达60米。北面后排住宅拥有20米左右的北向绿化带。组团间通过加设围墙相互独立，堆坡形式保证组团内部的私密性。本报告是严格保密的。15功能排布建筑错落有致，形成优美的天际线相邻的楼宇，不同的高度，不同的视界，不同的风景本报告是严格保密的。16路网布局人车分流，车行外，人行内。路网占比10.76%。车辆由车行道路直接入库小区入口车行道围绕组团而行，连接居住区三个组团及商业街和会所。每个组团设臵2-3个车行入口。步行系统与消防通道结合，通过景观处理，增加实际景观面积。本报告是严格保密的。17建筑本体本报告是严格保密的。18所有物业（住宅、酒店、商业街、会所、学建筑符号校）全部采用统一风格，强化建筑符号印象?新古典主义建筑风格本报告是严格保密的。19建筑符号八角亭：有意无意，终成名片?每栋建筑上均出现八角亭?高耸的尖顶极具项目识别性?电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处臵，良好的转劣为优案例本报告是严格保密的。20荷花花纹雕饰：细节见品质，无论哪里，建筑符号一样重视?柱体、门楣、照壁、檐廊?增强品质感和艺术性?提升项目品质本报告是严格保密的。21建筑符号钟楼：项目的“精神堡垒”本报告是严格保密的。22保持粤、京星河湾的米黄色，明亮、柔和、色彩线条温暖。60种以上订制线条?外立面线条层次感丰富，做工精确到5毫米。外立面不少于60种以上的定制线条，连固定线条5毫米垫圈也是特别定制。?浦东星河湾弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务于后期的质量保证。本报告是严格保密的。23根据建筑体，从底到上分别采用三种不同的立面材料材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanishtile,因其外型象英文字母“S”，所以俗称又叫S型瓦，其最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。已经通过众多国际国内权威机构检测和认证。其符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。许多在一二百年前，用砂岩建成的建筑至今风采依旧，风韵犹存。本报告是严格保密的。24建筑细节精雕细琢的单元楼栋入口将小品承担花坛的作用立体小景观中式元素灵活运用除锈热镀锌板，热焗漆工艺，使得上色均匀、耐久性好、附着力强。锻铁雕花荷花花纹雕饰中式元素的应用水景吊灯挑高门厅，彰显仪式感欧式壁灯楼栋指示牌及欢迎牌绿植养宅七彩马赛克花纹入楼玄关将流水、小桥、自然石与建筑巧妙结合本报告是严格保密的。25建筑细节室内室外过渡自然每个节点、每个环节都倾心打造本报告是严格保密的。26通过DIS体系，营造红外线外社区形象，弱建筑风景外延化城市道路对其割裂式影响，强化社区影响同过将属于自身的景观、建筑风格、导示系统、地面铺砖植入到红外线外、周边的市政道路，将整个区域都纳入到项目的影响力下灯柱导示植入锦绣路道旗灯柱导示本报告是严格保密的。27园林景观本报告是严格保密的。28小区景观规划各组团内部人车分流，内部道路通过景观处理作为组团景观面积的进一步延伸。立体景观与建筑的完美结合。1.瀑布区2.花区3.果区泳池果区4.露天泳池水区水景区5.6.桃花涧人行道成工字形环绕整个小区景观，车行道围绕大组团外围进行人车分流，保障了组团内花区的行人安全同时也有效阻隔了桃花涧瀑布区汽车的尾气和噪音，对组团内景观的视觉效果创造了有利条件。人行道车行道本报告是严格保密的。29浦东星河湾园林在秉承原有园林特点基础园林特点上，创造性地设计了下沉式园林景观?车库与下沉式景观相结合，为地下空间引入4.5米自然风景，解决地下车库通风采光的问题。?通过人工制造的高度差，打造出下沉的园林既解决了地下采光问题，又打造了立体园林的层次感。本报告是严格保密的。30石木结合、大气的拼花、曲径幽通，不同道路系统的景观环境配以不同的道路风格。?在泳池边搭配“树熊”牌防腐木条，经过36道工序精心打造（树熊品牌是