本案策划主旨成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；1市场宏观形势研究项目区域市场形式分析商业市场研究策商业形式研究划项目自身条件深研思路消费者研究项目SWOT分析项目总体发展方向项目总体发展方向项目定位业态规划建筑建议2第一部分区域市场形势分析—客观形势31、市场宏观形势研究4市场宏观形势研究：为商业发展创造有利的基础条件宏观经济环境充满了新的机遇与挑战商业多集中在南开\和平\河西现有商业布局和平区商业发展形式良好中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时间现有商业特征市场需要突破传统的商业形式居住类物业的升级加速人口结构的升级住宅销售火爆和平区销售价格领先全市水平,可以预见未来人口结构将发生较大变化带来更具消费能力和欲望的商务人群，写字楼市场加速人口结构的升级高星级的商务酒店和经济型酒店受到酒店市场消费者追捧，商务活动增多,商务氛围好转5通过对市场宏观背景的分析，我们发现从现有的各方面条件看，无论是宏观环境、商业市场、商务氛围等对于本案的支持都是十分明显的。在大的宏观背景下，我们看到的是未来光明的发展前景，但我们应该更深入了解商业市场,把脉商业发展趋势!62、商业市场研究7天津重点商圈研究天津市成熟商圈列表商圈滨江道、和平路南京路商圈东北角商圈南市商圈小白楼商圈类别商圈和平区滨江道、地理位置和平区南京路南开区东北角南开区南市河西区徐州道和平路形成时间80年代初90年代1999年1998年90年代初劝业场、滨江商厦、百货、万达伊势丹、津汇广新安购物广场、鼓楼商业街、食凯旋门、滨江购代表性商业设施商业广场、伊都场、国际商场远东百货品街、滨江百货物中心锦和记黄埔地块、未来潜在地块(部天津恒隆广场、天津世贸中心项“天津金谷”小白诚基中心商业裙老城厢公建分)通宝商厦2期目楼规划房中高低档百货、中高档品牌百货、中高档百货、大经营定位精品专卖、大型中档百货中高档百货娱乐、餐饮型超市超市、家电89南市商圈特征南市商圈——传统旅游区域?商业结构：以零售为主，?物业类型：以商业街及传统百货形式为主商圈特点:1）地段优良，公共交通系统发达——不断发展商圈，区域未来发展保证。2）商业组合陈旧——传统旅游聚集区，商业组合基本以服务旅游人群之零售、餐饮为主。3）消费结构单一，消费分层不明显——消费结构单一，主要以旅游人士为主。4）商圈处于不断上升趋势；——政府对区域支持力度不断增强，未来发展势头显而易见。10?南市商圈南市新兴的商业区的四至范围是：南门外大街、南马路、和平路、新华路延长线、多伦道。区域面积约为1.2平方公里。?南市曾经是老天津卫的“三不管”地区，随着近几年食品街、旅馆街的建成，南市商圈的战略发展获得了重要的基础，“三五八十”工程的提前完成也使得南市大片危陋平房得到拆迁改造，提升了地块价值。?南市本身就是天津历史上的商业发源地，也是天津市政府近年来重点发展项目之一，且周边具有相当成熟的商业氛围，距离和平路金街仅有两街之隔，距南京路仅五分钟路程，滨江道、鼓楼、古文化街等大型商业中心也都近在咫尺。11南市大型商业项目列表项目名称建筑面积（单位：平米）滨江金耀广场180000铜锣湾商业广场250000新安购物广场120000万达商业广场120000天津国际五金机电城150000食品街41000旅馆街41000?商圈内特色街、大型百货和购物中心为主要商业业态。?南市商圈因为新世界百货（新安购物广场）、远东百货（铜锣湾商业广场）的进驻开业提升了商业氛围、购物环境和商品档次。?南市占据了全市43条公交线路。?这种动态消费区，无论任何时间段都会带动大量的流动消费群、拥有稳定的消费量与高额回报，无疑是商业投资的制胜宝地。12南市商圈发展趋势?未来规划：根据天津市政府的现代化规划思路，结合海河改造、地铁建设，南市地区现正成为重点商业建设区，随着一批新型商业项目的出现，过去滨江道、小白楼、大胡同等传统商业模式为主导的局面将被彻底改变，南市地区已渐渐成为天津的中心商业区。目前，国内外许多知名商业和品牌也都看好这块黄金宝地，大举来津圈地投资，势头锐不可当。?规划目标：在今后的2—3年时间里，南市地区将通过大型公共绿地、公交枢纽站、社会停车场、示范小学、社区医院、商业设施和部分高档住宅小区的建设，“变身”成为环境优美、生活便利、舒适宜居、商业发达的现代化高档新社区。13商业市场形势研究总结：商圈未来发展滨江道、和平路商圈商业项目日趋多元化，特别是滨江道沿线新建商业设施多以吸引时尚消费群体为卖点，商圈中消费人群年龄层次下移东南角—东北角商圈该商圈的影响力将继续扩大南市商圈涵盖居住、餐饮、娱乐、购物多个领域，营造整体的消费氛围，整体提升该商圈服务功能小白楼商圈由单纯的商业区向商贸区发展，未来将集写字楼、酒店式服务公寓、购物中心、餐饮娱乐于一体?不同商圈功能各异，商业组合也存在自身特点。像滨江道商圈等老商圈依旧会在市场上发挥重要作用但其未来发展潜力不大；南京路商圈等处于蓬勃发展势头，未来发展潜力巨大；南市商圈在政府的大力支持之下将会涵盖多种功能，整体商业氛围将会不断好转。?在现有不同商圈功能组合之中，商业多以传统百货形式为主。整体商业同质化竞争现象较为明显，商业形式较为单一。14短期内面市的商业项目项目开业日期建筑面积（平方米）海信广场200758000乐宾百货（庄吉）200798000天津中心200833000铜锣湾广场200860000环球置地广场200816800天津湾2008100000新都商厦200844000和记黄埔200868500仁恒海河广场200940000恒隆购物广场20095000015每一个商圈都具有自身不可复制的特点，也都有代表商圈特征的典型项目.而南市商圈在未来的发展过程中强调餐饮\娱乐\购物功能.这些重点功能规划有哪些在商业市场上发展潜力最大？与项目的结合程度更紧密？需要我们对商业市场及项目周边进行更加深入的了解.163、商业形式研究17商业形式研究：商业街多样化特征明显,有食品街\旅馆街等商业街消费群体主要依赖旅游人群商业街商业组合主要以零售形式体现,模式陈旧未来发展空间不大百货业态是最常见的商业形式百货需要较大规模支撑出现从单一零售向多元化方向发展的趋势市场发展形式良好餐饮形成不同规模\不同档次的餐饮带开始注重餐饮品牌文化的培育我们要结合项目具体特征，结合市场发展情况，选择最适合项目的商业发展方向！18第二部分项目自身条件深研19荣业大街南门外大街慎益大街南开二纬路福安大街多伦道20舒伯花园酒店荣业大街?荣业大街位于项目东新世界棕榈阳光侧，沿街商业较多，也是项目邻近道路中商业氛围较好的一条街道。食品街编号名称类型阁莱美舒伯花园1酒店酒店新世界棕住宅+富顿大厦2榈阳光商业3食品街商业住宅+4阁莱美商业住宅+新文化花园5富顿大厦商业新文化花住宅+6园商业第二南开中学第二南开7中学学校天津市眼天津市眼科医院8科医院医疗21业态商家商业形式业态商家商业形式麦当劳底商俏佳人婚纱摄影底商津一坊酒楼底商金龙国际旅行社底商沸腾渔乡底商贵族天使底商串吧麻辣涮肚底商服务威斯特洗衣底商增兴德饭庄底商天津中国旅行社底商味依鲁云南山珍食府底商新贵族摄影底商餐饮好利来底商假日新娘底商台湾腊汁肉夹馍底商季颜国际SPA会馆底商休闲津乐园底商博杰棋牌俱乐部底商草原小肥羊火锅城底商工商银行底商BR冰淇凌底商中国银行底商星巴克底商华夏银行底商银行苏木烤肉专门店底商天津银行底商宝岛眼镜底商渤海银行底商大连金州酒业底商中国农业银行底商零售大方便利底商新文化茶叶城底商外贸服饰底商沿街商业明细22加宜家居南门外大街?南门外大街紧邻项滨江百货目西侧，为交通主干道，其车流、人旅馆街流较为集中。编世纪花园号名称类型1加宜家居商业达标大厦2滨江百货商业3旅馆街商业4世纪花园住宅5达标大厦商务华门名筑6华门名筑住宅7中国人寿商务中国人寿8中国电信商务中国电信9律师大厦商务律师大厦23业态商家商业形式肯德基商业楼内商业1928餐厅商业楼内商业鸭肠王火锅底商餐饮羊名天下香辣虾底商莲芙菜馆底商起士林底商麦德森营养健康中心底商宝岛电动车底商零售哈瓦那香烟底商中复电讯底商海王星辰健康药房底商教育北大青鸟底商中国银行底商银行中国农业银行底商渤海证券底商沿街商业明细服务天津方舟旅行社底商娱乐快乐迪KTV商业楼内商业24慎益大街及沿线服装街滨江百货旅馆街棕榈阳光商业街食品街?慎益大街位于项目北侧，道路两旁商业均为区域内的主要商编号名称类型业项目，其西侧延长1服装街商业线为服装街。2旅馆街商业滨江百货3（已停业）商业棕榈阳光住宅4商业街底商5食品街商业25业态商家商业形式业态商家商业形式避风塘临街店铺英子足疗保健中心临街店铺热点茶宴阁临街店铺宏丽浴池临街店铺海都市及酒楼临街店铺西子歌厅临街店铺福华肥牛临街店铺休闲娱乐丽都歌厅临街店铺津富鲜临街店铺海波浴园临街店铺餐饮鸿起顺饭庄临街店铺彩莱歌厅临街店铺华富宫饭店临街店铺华富宫台球城临街店铺百粥阁临街店铺海鲜八大碗临街店铺麦当劳临街店铺龙发装饰临街店铺汾酒专卖店临街店铺金盛林珠宝临街店铺烟草专卖临街店铺金龙服饰临街店铺零售天津林森纺织临街店铺森达专卖临街店铺鹏程鞋店临街店铺大明眼镜临街店铺沿街商业明细大鹏便利超市临街店铺26南开二纬路与福安大街达标大厦富顿大厦春晖里小区新文化花园?南开二纬路与福安编号名称类型大街紧邻项目南侧，1达标大厦商务道路两旁多为住宅类2春晖里小区住宅项目，商业也多为底住宅+商形式出现。3富顿大厦商业住宅+4新文化花园商业27业态商家商业形式西堤咖啡底商庄妈妈饭馆底商餐饮上岛咖啡底商阿文粤式火锅底商国江海鲜巨