谨呈XXXX公司盛泽郎中荡项目产品定位报告2010—10—28一、项目属性分析二、房产市场分析三、项目发展战略四、项目产品定位五、企划表现区位属性——位于郎中荡东北侧，南环路与中心大道交汇处，属盛泽老镇区外围，规划良好；项目周边有大型纺织工厂，北侧南环路经流货车较多，为主要干扰源，市场认知度有待提高。新行政中心盛泽医院丝绸市场老镇区规划中的高端居住区地块现状：地块内部较为平整，郎中荡湖面较宽，需要政府后期治理。地块现状一地块现状二郎中荡湖面一郎中荡湖面二交通属性——项目所在区域道路众多，通达性好。项目周边道路众多：南环路、南二环路、西环路、中心大道、茅塔路、舜新路等，交通便捷，通达性好。用地指标分析：项目体量达24万㎡，产品将以高层为主。1住宅用地2商业用地用地指标分析用地性质住宅用地（R21），商业用地（C2）用地面积105210㎡，其中住宅用地占用地面积80%，为84168㎡；商业用地占20%，1为21042㎡。2总建设面积241983㎡，其中住宅面积为总建设面积193586.4㎡，商业面积为48396.6㎡。楼面价格1304元/㎡容积率≤2.3，住宅和商业物业容积率相同。≤26%，住宅地块≤20%；建筑密度商业地块≤50%。≥32%，住宅地块≥35%；绿地率商业地块≥20%。建筑高度建筑高度≤80米。项目四至：北临南环路及苗圃，东为中心大道，西南临郎中荡，南面为锦盛苑。项目属性总结项目位于盛泽镇西南部，是新兴房地产板块，政府意图打造为高档居住区。市场认知度正在提升中。郎中荡是项目的主要景观资源，环湖建设尚未展开。北侧道路及工厂有一定污染。项目具备向高端发展的资源基础，政府对郎中荡的基建投资是项目最大的外部溢价条件。一、项目属性分析二、房产市场分析城市发展分析/住宅市场分析/商业市场分析三、项目发展战略四、项目产品定位五、企划表现吴江城市结构形态——双核：松陵城区与盛泽城区，双辅：汾湖镇和震泽镇；松陵?双主：松陵镇、盛泽镇汾湖?双辅：震泽镇、汾湖镇?双轴：南北轴、东西轴震泽盛泽吴江城市产业结构——五大产业集群。?临苏外向型经济区——电子信息产业制造基地?盛泽民营经济区——丝绸纺织生产出口基地?震泽民营经济区——服装生产基地?临沪综合经济区——汽车配件工业集中区?临湖生态经济区——羊毛衫、缝纫机及电缆生产区纺织业是盛泽的支柱产业，近期处于低速增长期。?丝绸纺织为支柱产业，占经济总量90%以上，目前有纺织企业2300多家，纺织商行5400多家，东方丝绸市场2009年市场交易额为630.07亿元，连续四年荣登全国纺吴江丝织品及印染丝织品产量增速织品服装市场及十大布料市场榜首。?盛泽丝织品多为外销，08年金融危机以来，外需减少，丝绸相关行业产量增速下滑。支柱产业增速下滑，减缓城市经济增速，2008年居民储蓄的快速增加显示资金流出实体经济，推高储蓄总量。?2009年盛泽GDP值为192亿元，增速为11%，与上年相比有所下降，平均增速连续三年保持在16%以上；?2009年居民银行存款额达到202.6亿元，自06年以来的复合增长率达到9.7%。储蓄量增长，潜在购买和消费能力强劲；人口增长缓慢。?2008年，人均可支配收入增速减缓，但总收入仍稳步增长；?2006-2009年，盛泽镇城镇居民可支配收入的平均增长率为13%。?2009年深泽镇的外来人口数量已超过20万人；盛泽镇户籍人口（132545人）占吴江市户籍人口的20%左右。盛泽镇整体规划“东整、西拓，南延、北优”，城市未来发展方向是向西、向南。东整区域西拓区域南延区域?东整——整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；?西拓——向西拓展生活用地，并有效整合原坛丘和南麻的建设用地；?南延——向南形成工业发展空间；?北优——利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。区域居住规划合理，各居住片区功能划分明显，偏重于对城西新城区和西南片区的发展。旧城居住区——保护历史文化保护区，拓宽道路，增加绿化，改善内部居住环境。城东北居住区——发展多层住宅，完善配套设施。城西居住区——未来行政、医疗、体育、商业、文化中心，房地产发展重点区域。西南居住区——郎中荡设环湖绿地和公园，将该区域建成高档居住区。城市发展分析小结城市发展向西，行政中位于苏州市（松陵）边盛泽经济增速连续两年心西迁、房地产开发重缘，不具备稀缺景观和下滑，传统支柱产业丝点在西部、基建向西倾强势配套资源；吴江各绸纺织产量低（负）增斜……，西南板块无重乡镇分散发展，盛泽对长，影响了城市居民消点样板工程，缺乏市场周边各乡镇购房客群吸费信心。关注。引力有限。热点制造——景观/城市常住人口保持在购房信心——影响产品/标示性/区域开30万以内，增长缓慢，项目价格增长发/自造影响力房地产市场依赖本地客户。客户争夺——封闭型市场，客户数量有限，立足对有限客户的争夺一、项目属性分析二、房产市场分析城市发展分析/住宅市场分析/商业市场分析三、项目发展战略四、项目产品定位五、企划表现盛泽镇房产板块划分城西板块老镇区板块丝绸市场板块郎中荡板块老镇区板块分析板块概况：老镇区板块生活配套完善，房产市场发展相对成熟，区域内的住宅项目品质参差不齐，镇区核心区域多为多层产品，外围区域多为高层产品，且品质较高。重点项目介绍：案名君悦半岛东城商业广场2期开发商鹏翔房地产开发有限公司江苏绸都房地产发展有限公司项目位臵舜新北路360号舜湖路与祥盛路交界处产品类别高层+联排别墅多层别墅：287—420，主力面积：287—360；81—137㎡，主力面积：87㎡和产品面积公寓：130—174，主力面积：130—150122㎡价格别墅12000元/㎡；公寓5800元/㎡——去化状况一期别墅40套全部去化，二期高层去化约为60%。2期全部去化完毕本项目在盛泽属于高端住宅，其客群购买力较主要是盛泽当地的客户，生活客户属性强：当地的私营业主占到购买客群的绝大部分，在盛泽老镇区的居民。其次为当地的企业高层和公务员。老镇区板块分析产品分析案名面积80—9091—100101—110111—120121—130131—140141—150151—160161—170171—180181以上东城商业广场√√√君悦半岛√√√√√√老镇区产品线较为丰富，别墅、多层、高层产品均有，公寓面积有80—90的中小户型也有120—170㎡的中大户型；别墅面积主要集中在280—360㎡之间。客户分析东城商业广场项目位于老镇区，地缘客户较多，且周边生活配套设施完善，客户受众度较高；君悦半岛主要吸引了本地的高端客户，以私营业主和做丝绸纺织生意的个体经营者为主，其次为盛泽的公务员。整体来看，老镇区的客户主要是来自于本区域：以私营业主、个体经营户以及部分公务员。老镇区板块分析户型分析——君悦半岛150㎡，三室两厅两卫，A户型：130㎡三室两厅两卫，B户型：?户型方正，视野开阔，整体舒适度高；?户型方正，舒适度较高；?可利用面积较多，双卧室南向采光较好；?餐厅客厅与阳台相连，视野开阔；北面卧室观景窗设计，可大面积观赏湖景?双卧室南向，且可自由出入阳台；?赠送面积多，产品附加值高?产品附送面积较多，附加值高老镇区板块分析户型分析——东城商业广场三室两厅两卫81—87㎡：四室两厅两卫122—138㎡：?户型较为紧凑，经济实用；?户型方正，舒适度较高；?餐厅客厅为一体，开间较宽；视野较好；?客厅连接阳台，采光好，可利用面积较多；?主卧采光较好；?双卧南向，舒适性较好；?附送面积较多，附加值较高。?附送面积较多，附加值较高。丝绸市场板块分析板块概况：丝绸市场板块相关生活配套较为完善，房产市场发展成熟，区域内主要是以商业项目为主，住宅项目较少，商业项目具有代表性的为雅都SOHO商业广场。重点项目介绍：案名雅都SOHO商业广场盛泽城市广场开发商盛世地产吴江恒基房产开发有限公司项目位臵市场路、强武路口市场路、湖滨路口产品类别商业+高层精装酒店式公寓商业+写字楼产品面积商铺1+2层130㎡，精装酒店公寓47—117㎡商业60—80㎡，办公56—160㎡商铺外街43000元/㎡（层高7.6价格商铺价格17000元/㎡；精装公寓6800元/㎡米），办公7500元/㎡去化状况项目未开盘项目去化约为70%左右。主要是盛泽本地的私营业主、企业高层和公务员进主要是以本地私营业主和公务员客户属性行投资，自住和自营客户较少。投资为主。丝绸市场板块分析产品分析丝绸市场板块主要是以商业项目为主，服务于整个丝绸市场，项目大多以商业和办公为主，商业面积主要集中于100㎡以下的小商铺和300㎡以上的大面积商铺；办公产品面积56—160㎡不等。客户分析本区域的客户以本地的私营业主和来盛泽做生意的外地经营户，主要是进行投资和自用，区域内丝绸贸易公司较多，拥有良好的客源基础。城西板块分析板块概况：城西板块未来规划良好，是盛泽镇的行政、医疗、体育、居住和商业购物中心，未来配套齐全；也是盛泽镇品质楼盘集中区。重点项目介绍：案名皇家领誉天鸿国际花园开发商吴江天诚臵业吴江天鸿房地产开发有限公司项目位臵舜湖西路与西二环路口盛泽丝绸中专对面产品类别商业+联排别墅+高层高层+别墅联排别墅：392平米；叠加别墅：222—260平米；产品面积别墅260—278㎡，公寓130—180㎡高层：86—176平米湖景公寓6300元/㎡，非湖景公寓5700价格目前按价格未定元/㎡去化状况项目整体去化98%尚未去化，预计明年5月开盘。盛泽本地私营业主、个体老板为主，客户属性另有部分浙江、上海、福建、常州等主要针对盛泽中高端客户外地客户城西板块分析产品分析城西板块是盛泽房产项目的集中区，已开发的项