美兰湖在哪里？美兰湖在哪里？中原三级北区12家地铺调查：63.7%的人知道美兰湖在哪里.你了解美兰湖吗？你了解美兰湖吗？中原三级北区12家地铺调查：87.6%的人不了解美兰湖？随机采访的50个上海市民中，只有6个人大概能说出一些美兰湖相关内容。？？思索美兰湖……品牌竞争客源导入遭遇难题挑战消费者的置业观念???消费者如何去发现美兰湖美兰湖是什么美兰湖在社会上的认知度低没有外部环境和配套的支持内外通达性强，但长期被边缘化与市中心的心理距离有赖于城市概念的引导????客户渠道客户渠道产品策略产品策略价格定位价格定位营销策略营销策略产品资源分析产品资源分析中原营销优势中原营销优势产产品品资资源源分分析析3KM8KM500M28KM直线距离M7A30A20地点市中心□M7线的延伸□世博分会场的建立□快速的交通动线东城区西城区宝钢A20mk9mk8顾村杨行km11A12嘉定新城区罗店新镇嘉定老城区A5A30安亭镇产品资源分析产品资源分析————区位交通资源区位交通资源太仓市62801103.4C5C5200301005620453美兰湖—亩，与潘径河天然通航河道贯通，从长江口可直达美兰湖私家游艇码头。诺贝尔科技公园—亩，科学名人堂、科技中心、纪念馆。高尔夫生态区—平方公里。地块南侧小河道地块米宽绿化带。内部天然河道，有通航能力水域面积万平方米天然林面积万平方米规划人口万人，人均分别为平米、平米。2162C3345C51产品资源分析产品资源分析————景观资源景观资源C2.4OUTLET9北欧风情街区已招租，万方，主要业态为外企商务中心、餐饮、酒吧、娱乐和特色主题一条街。后续：直销中心、易初莲花等年制学校（规划中）罗南中学新镇区医院（规划中）罗店医院，二级乙等罗南镇卫生院73465216.24ABCD1北欧风情街，总建面万平米，分、、、四个区域，近公里长53C3C517246罗南地区北欧风情街罗店老城区产品资源分析产品资源分析————生活配套生活配套524306052636会议厅一个平米，、平米会议室各一个，平米阅览室，平米多功能厅一个。餐饮：中餐厅、西餐厅、大堂酒吧、红酒吧·抗衰老中心·壁球·旗海·籃球場·休閑農莊·戶外釣魚·足球場12200592743.42006001602276美兰湖高尔夫酒店及会所——年月开始营业，共有个客房及套房，另集会议、餐饮、休闲娱乐一体，由高尔夫俱乐部经营管理国际会议中心—总建面万方，四个－座会议厅，一个座剧院，一个近千平方米的展览厅，个风格迥异的会议室及两个多功能厅；间豪华客房。·三溫暖·健身房·電影院·回力球·兒童電玩場·溜冰場·沙壺球2·卡拉ok·娛樂總彙·雪茄吧·網球場·練習果嶺·高爾夫練習場·室內遊泳池·室內模擬活動C3C51产品资源分析产品资源分析————商务配套商务配套休闲娱乐·SPA/按摩包房·兒童樂園·圖書館·精品商店·棋牌室·桌球室·乒乓球室·美容美發室??PeterThompson361000美兰湖高尔夫球场由享誉全球的美籍设计大师倾其一生心力，规划设计而成的一座国际锦标级专业比赛球场。南北洞超过个球道窖井，遍布球场的暗排。球场先进的排水施工方式则构建起国际一流的“虹吸式排水系统”，来宾雨后三十分钟内即可结束等待的煎熬，恢复击球，目前这项系统是全亚洲最快速的排水系统。C3C533901836USGAudubon美兰湖高尔夫—占地亩，传承苏格兰特色的地域布局，由南、北各洞組成，是大上海地区唯一的洞标准球场。也是亚洲唯一Ａ国际自然生态协会认证的会员球场。2007200725Electrolux200724REGAL第一届“高尔夫地带”美兰湖世纪争霸赛美兰湖第届会员联谊赛暨高尔夫邀请赛美兰湖第届会员联谊赛暨高尔夫邀赛……???产品资源分析产品资源分析————稀缺资源稀缺资源280亩美兰湖水资源；110亩诺贝尔科技公园；6.24万平米北欧风情街，OUTLETS直销中心；3.4万方国际会议中心；36洞高标准高尔夫球场。?高标准规划美兰湖－北欧新镇美兰湖－北欧新镇上海地区上海地区唯一唯一体现体现北欧小城镇风情北欧小城镇风情的绿色市镇的绿色市镇上海市“十五”规划“一城九镇”，6.8平方公里；“一城九镇”中离市中心最近的镇，仅28公里；A30、沪太路、A20、A12和未来M7轻轨，交通资源便利。?天生丽质产品资源分析产品资源分析客客户户渠渠道道圈定客户潜在客户深访：了解潜在客户的置业目的，价值排序和支付能力（样本量：8组）圈定客户中原其他2区地铺访谈：了解北上客户类型和基本特征样本量：4组座谈初步结论：动迁/刚需/升级外区客户抗性很小寻找客户寻找客户潜在客户潜在客户分析逻辑分析逻辑了解客群了解客群板块内项目访谈：了解板块内客户构成和现状宝山区地铺访谈：了解区内客户构成和基本特征（样本量：5组）初步结论：本区内客户占40%解读土地解读土地客户渠道客户渠道资源：北欧风情高尔夫景观天然河道区位：北上海/宝山区思考：资源优质但老上海“上只角/下只角”的观念是否有影响？谁是买单者？未来3－5年，沪太路将拓宽，地铁M7线也将建成，形成一个30分钟交通圈。北欧新镇是世博分会场，各项配套也将相继到位，并且随着更多人居住，配套将会更加成熟。未来随着宝钢的发展，钢铁产业及其下游产业的发展会更加迅速，人口将会更加聚集品牌开发商齐聚，不仅会带来市场的规范化和竞争升级，也会带来更强的品牌感召力，进而提升区域的吸附力。值得关注的基点因素交通规划利好：配套的成熟：产业发展：品牌聚集：交通规划利好：配套的成熟：产业发展：品牌聚集：解决客源导入：关注客群的吸纳路径解决客源导入：关注客群的吸纳路径区内客户市区客户周边客户客户渠道客户渠道本项目轨道交通带动！价值洼地效应凸现！主要消化人群：区域内私营业主、公务员区域内产业带来的客户、周边其他区域客户自住为主，刚需改善+宝山区内客户宝山区内客户（中原其他地铺访谈）客户渠道客户渠道————了解客群了解客群北欧新镇客户北欧新镇客户（在售项目现场访谈）（中原宝山各地铺访谈）其他区域北上客户其他区域北上客户宝山产业布局吴凇工业园区吴凇工业园区宝钢宝钢月杨工业园区月杨工业园区石洞口工业园区石洞口工业园区宝山工业园区宝山工业园区宝山城市工业园区宝山城市工业园区罗店工业园区罗店工业园区潜在客源潜在客源来源来源一：一：产业支撑产业支撑客户渠道客户渠道————寻找客群寻找客群杨浦区虹口区1号线闸北区本项目A20A30嘉定区普陀区7号线潜在客户潜在客户来源来源二：二：轨道交通轨道交通快速干线快速干线++客户渠道客户渠道————寻找客群寻找客群，及中原和便利的交通网络，成功实现市区客户导入！潜在客户潜在客户来源来源三：三：价值洼地价值洼地目前区内同类型的项目在品质和服务方面均无优秀表现，改善性需求没有得到充分满足！通过价值洼地效应二、三级联动中心区域的高昂房价客户渠道客户渠道————寻找客群寻找客群本项目职业：白领、动迁户、小市区+大郊区模式目的：自住、度周末年龄：28-50岁收入：15-25万，30万以上市区客户35%35%崇明、太仓等周边区域及邻省的客户10%崇明、太仓等周边区域及邻省的客户10%10%重要客户偶得客户核心客户核心客户本地客户55%本地客户市区客户35%55%55%职业：政府官员、公务员、私营业主、企业中高管目的：自住、度假、兼投资年龄：35-50岁收入：10-20万，30万以上客户渠道客户渠道————圈定客户圈定客户总价范围需求房型置业目的婚房/首次置业2房70-80万婚房/首次置业2房70-80万青年之家青年之家婚房/首次置业2房、小3房80-100万婚房/首次置业2房、小3房80-100万青年持家婚房/首次置业2房、3房100-150万青年持家婚房/首次置业2房、3房100-150万空巢养老/更换2房80-100万空巢养老/更换2房80-100万小太阳首次升级3房150-200万小太阳首次升级3房150-200万本区本区度假&投资3房及以上250-350万度假&投资3房及以上250-350万市区市区动迁动迁动迁动迁动迁动迁本区升级/自住3房及以上220-300万本区升级/自住3房及以上220-300万孩子三代孩子三代后小太阳后小太阳客户类别市区中年之家中年之家市区需求类型刚性需求改善需求客户渠道客户渠道————圈定客户圈定客户客户需求承受能力分析客户需求承受能力分析的溢价的溢价““美兰湖、高尔夫美兰湖、高尔夫””将是本项目最重要、最核心的价值资源点将是本项目最重要、最核心的价值资源点价值拔高改善型增加交通线路及生活配套强化产品品质、精装修、中大户型、赠送面积；强强化产品品质，增加投资产品创新、赠送面积；强建设；精装修；注重软件收纳系统、万科品牌、圈化产品品质，增加投资价价值、万科品牌宣传2020--30%30%化景观设计和物业等，建设，提升性价比层意识值；万科品牌宣传置业升级。有钱有闲，有社会地位，收入较高且稳定，认可景观资源价值，关注产品品质以及开发商的私营业主品牌等。自住过渡和投资置业心理同时具备，景观资源、交通、配套、品质是其关注重点支付力相对较高，易形成羊群效应；总价、交通、品质、品牌是其关注重点需求户型置业核心价值点景观、品质、素质、物业、品牌景观、品质、素质、物业、品牌…………访谈中，改善型客户多数愿意为稀缺、优质景观资源付出访谈中，改善型客户多数愿意为稀缺、优质景观资源付出精装修、全面家居解决方案、万科品牌、社区文化精装修、全面家居解决方案、万科品牌、社区文化…………首次置业，资金实力相对较好，有一定机动收入，关注开发商品牌、品质，希望被标签化职业首次置业/首次升级，收入中上且稳定，处于事业上