DateMonthDateMonthGVA衡信柏迪2011年09月徐州【G、H、I地块】商业项目建议书gvacurzon.com目1.市场初步定位录2.业态定位建议3.物业打造建议4.招商及商业运营管理建议目录gvacurzon.comgvacurzon.com本项目商业定位思考考虑到宝盛集团在徐州的项目开发计划，在预将其周边多个地块取得并开发的背景下，我们在对G、H、I三个地块的商业定位进行思考时一定要从整体来进行综合考虑，这才是为本项目进行商业定位的正确思路。本项目商业定位思考gvacurzon.comgvacurzon.com独特的商业理念带动整体项目总体发展战略形成强大的品牌效应立足长远，持续发展本项目总体发展战略思考gvacurzon.comgvacurzon.com?把创新的商业理念作为立势之先，让理念和产品成为品牌的代表。?G、H、I三个地块以淮海西路为轴线东西贯穿，因此，建议将商业沿淮海西路沿线布局，打造独特鲜明的亮点商业，从而带动整个项目的发展。本项目总体发展战略思考gvacurzon.comgvacurzon.com?品牌先行也是扩张新项目、抢占市场的一个制胜之道，对于房地产这类高投入，大产出，高风险特点来说，只有品牌先行是最好的规避风险之手法。尤其是进行大规模开发、或者发展时间相对长久的开发商，企业拥有高知名度的品牌，能够降低开发项目的许多成本，最主要能降低开发项目的推广成本，有利于项目的销售及长期发展。?因此，我们希望开发商通过对G、H、I地块的先行开发，为项目树立鲜明独特的品牌特性，使本项目在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求。本项目总体发展战略思考gvacurzon.comgvacurzon.com?项目及品牌美誉度的提升离不开准确的市场定位以及对品质与服务高标准追求的结果。?宝盛在本项目的开发策略方面一定要立足于企业发展战略的长远目标，慎重选择，只有选择了恰当的开发路线，才能立足长远，立足品牌，立足持续发展。?就本项目的宗地属性而言，较适合打造以住宅为主、商业为亮点的高品质国际社区。本项目G、H、I作为众多地块开发战略中的第一炮，打造高端产品形象，最能够打响宝盛在徐州城市中的高端品牌形象，为后续地块的开发奠定坚实的基础。本项目总体发展战略思考gvacurzon.comgvacurzon.com本项目总体发展战略思考gvacurzon.comgvacurzon.comG、H、I地块总建筑面积：284210㎡高尚居住区高尚居住区幼儿园高尚居住区GH办公/SOHO商业I办公/SOHO商业公寓商业地下商业连接G、H、I地块平面布局gvacurzon.comgvacurzon.comG、H、I地块商业总建筑面积：48310㎡GHI商业暂定35240㎡商业5500㎡商业地下商业连接7570㎡G、H、I地块平面布局gvacurzon.comgvacurzon.comG、H、I地块基础经济指标（H地块可调整）G、H、I地块基础经济指标gvacurzon.comgvacurzon.com住宅区商业大型中央景观开发方向中型宜居式国际生活社区以住宅为主，强调景观，突出特色商业，部分生活及教育配套。会所幼儿园本项目整体开发方向思考gvacurzon.comgvacurzon.com商品有无品牌、形象消费者消费习惯和需求经济适用、货购物环境、愉重心的转变比三家悦的购物体验本项目的精神层面——拥有自己独特的文化内涵才是能够被消费者识别的和可持续发展的。商业定位gvacurzon.comgvacurzon.comGHI海淮西路在本项目的商业规划上，将三个地块进行统一设计和考虑，从近5万平方米的商业业态的完整性出发，三个地块商街共享淮海西路超长街道，业态相互补充，互为对应，商业价值将得到有效提升。商街规划gvacurzon.comgvacurzon.com在对三个地块的业态规划是，充分考虑到三个地块不同的宗地属性进行有针对性的业态定位和布局，本项目的商业整体定位为风情从而形成了G、H、I三个艺术购物中心，将G、H、I的地块业态间相互对应、互商业视为一个整体，定位成一为补充的效果，商业价值个以休闲和文化产业为主的特将得以成倍提升。定商业业态，同时以具有人文气质的现代空间建筑形式来体现，这将为本项目带来很大的品牌效应。gvacurzon.comgvacurzon.comGG地块商业部分以1层及2层的建筑I地块东侧高度来体现。商业以层建筑为1主，沿淮海西路一侧以2层建筑为主。在三个地块中，应以HI地块为商业定位的重心，分别像G、I两侧地块延伸，在业态上形成主题鲜明、互为补充。H商街规划gvacurzon.comgvacurzon.com自然品味依靠个性鲜明的时尚休闲体验现代来拉动消费人群，赋予商业以文化、艺术的内涵，配合业态的整体规划，引导项目周边及休闲其他商圈消费者的目的性消费，扩大项目的整体外延。艺术人文商业定位gvacurzon.comgvacurzon.com风情艺术购物中心集合艺术馆和购物商场的功能与一体，将建筑、自然、人文本项目中得一体现，贯穿以艺术的内涵，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物休闲融为一体。gvacurzon.comgvacurzon.com文化事件的创造者引发人文新风尚思考的引领突破人文前瞻性探索革新眼光创造者符号艺术强调公共空间的参与性未来和互动性创新模式发展趋势建筑自然商业环境市场定位本项目的商业市场定位立足于当地的文化底蕴，并营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。gvacurzon.comgvacurzon.com约会聚餐购物娱乐风情艺术购物中心艺术醉风情艺术休闲品位商业功能定位gvacurzon.comgvacurzon.com艺术电影购物休闲娱乐功能定位展览特色餐饮展示主题餐饮艺术沙龙本项目将是一个能够让消费者获得全面极致的全体验购物休闲场所，关注与一切艺术与精神享受有关的层面。功能定位gvacurzon.comgvacurzon.com?购物体验从现实生活进入到自我欲望的方式?美学体验被动参与融入收获取得收获主动参与?教育体验?娱乐体验本项目与消费者的互动关系gvacurzon.comgvacurzon.com街区售后服务形象、广告购物体验礼仪人员本项目与消费者的互动流程消费者交流导示系统互动广告服务台店面风格环境装饰gvacurzon.comgvacurzon.com地下连接商业GHI海淮西艺术购物中心路品质生活型配套商业都市生活型商业商业定位gvacurzon.comgvacurzon.comGHI海淮西路车流：人流：集中在外围交通上，与人行道除了尺度较宽的主街，还衍生出数条支巷，随着建筑的曲折蔓延，路分开，实现人车分流。又相互贯通，将相对独立的建筑串联起来。交通形态分析gvacurzon.comgvacurzon.comGG地块商业业态组合业态面积范围（㎡）精品超市500-800连锁洗衣店100-200美容美发中心800-1500健身中心2000-3000其他——合计5500G地块商业业态定位gvacurzon.comgvacurzon.comH地块商业业态组合业态面积范围（㎡）美术馆3000-5000艺术影城6000-8000购物6000-10000餐饮2000-4000KTV娱乐城4000-6000儿童职业体验中心1000-1500书吧200-500酒吧1000-2500茶吧800-1000咖啡吧800-1500其它——建议商业面积30000-35000HH地块商业业态定位gvacurzon.comgvacurzon.comH地块商业业态定位gvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.comI地块商业业态组合业态面积范围（㎡）中小中餐厅500-1000中小西餐厅500-800快餐500-800生活超市3000-5000银行500-1000咖啡厅200-400I便利店100-300其它——合计7570I地块商业业态定位gvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.com餐饮戏剧院儿童职业体验城生日宴会厅保健室儿童摄影契合儿童目前的消费倾向，加之本项目自身也规划有幼儿园，打造具有教育意义、好玩的游乐场所——新兴的儿童职业体验馆。gvacurzon.comgvacurzon.com红酒精品店特色咖啡店馆哈根达斯水果捞gvacurzon.comgvacurzon.comYOUNIK精品店意大利GABBIANI玻璃精品店gvacurzon.comgvacurzon.comKubrick库布里克电影俱乐部库布里克电影俱乐部起源于香港，是一个充满文化气息的多元化文化聚散地，提供电影与艺术相关的文化食品如书籍、影碟、唱片等，结合咖啡休闲功能，致力提供更好的艺术创作平台，推动文化创作。加入了图书发行、音乐会、驻场作家/创作人工作坊、讲座、诗会等项目，也在书店内设定画廊的位置，专门摆放各地艺术家的作品。使得各种创作的可能发挥到最大。gvacurzon.comgvacurzon.com音乐之声屋顶花园酒吧gvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.comgvacurzon.com物业打造建议gvacurzon.comgvacurzon.com本项目应具备的特质★艺术馆与购物商场的完美结合★吸收地域的艺术文化精华★建筑形态及空间与周围自然环境融合，建筑作为城市公共艺术，倡导和改变购物环境★大型装置艺术喝各种艺术作品穿插与整个商业项目内部空间★集合众多带有艺术元素的商