1市场定位产品定位形象定位客户定位项目发展定位平面设计演绎发展战?突破点媒体组合策?推广主题思?项目发展构思项目推广策?问题点界定项目总体定位核心卖点提炼价格策?开盘策?分期推货策?项目营销策?项目属性界定项目本体分析发展目标解析项目SWOT分析竞争对手分析区域市场分析宏观市场背景房地产市场分析报告思?导图：报告思?导图：2竞争对手分析区域市场分析宏观市场背景房地产市场分析3宏观政策4合肥141城市规划图未来的城市总体布局为“141”格局，拉开现代化大城市的框架城市规划/整体以“立足全省、着眼中部、面向长三角”战略发展眼光，构筑“一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化大城市框架????一核心即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。四组团一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。一新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区5本案宜居之城、生态之城、休闲之城、制造之城、商贸之城：是北城新的定义！城市规划/北城新区依托北部原生态自然景观资源，走生态城市之路，打造休闲旅游的现代化新城???北部组团将依托区域自身自然生态环境资源，把组团打造成：创造高品环境人居新生活--塑造“宜居之城”推进都市城郊农业园区化--做优“生态之城”发展健身休闲观光旅游业--构建“休闲之城”成为国内具有示范意义的宜居的、休闲的、旅游的现代化生态新城。并依托庐阳产业园、双凤经济开发区等，做强地区新型加工制造业——打造“制造之城”；依托生态农业和商贸物流业——打造“商贸之城”。6???依托合肥外交通放射线向五个方向伸展，形成星形的空间形态”的城市空间发展战略，带动蒙城北路（长丰段）周边的地区的开发建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。塑造蒙城北路沿城市形象和提升城市品位，打造合肥北部门户的迎宾景观大道。蒙城路南北连接城市的中心和环城高速，直接衔接到合肥新桥机场和淮北等地区，城市主干道之一。本案蒙城路依托合肥市交通放射性发展战略的影响，带动区域的开发建设和景观生态品质提升城市规划/交通规划7本案????合淮同城化地区包括合肥中心城区、淮南中心城区，长丰县、凤台县，以及肥西县北部和肥东县北部。辐射影响区包括肥西县、肥东县、寿县、定远县等，区域总人口约500～550万人。合淮同城化空间发展战略要点:交通体系一体化产业经济一体化城乡功能一体化生态环境一体化在安徽省会经济圈规划中，将形成“一区五轴，五极多点”的区域空间组织结构。一区五轴：以合肥、六安为核心的城镇密集区，五轴指合巢芜发展轴、合安发展轴、合淮发展轴。本项目位于合淮发展轴，属于城市发展方向之一。合肥市北部组团位居合淮发展轴，属于合肥未来市域次中心城市规划/发展机遇8???北部组团是合肥“141”发展战略的重要组成部分，是未来合肥的重点区域；庐阳工业区以工业为主导，积极发展无污染、高科技、高附加值的工业企业，同时带动物流业和第三产业的滚动发展，集科、工、贸为一体的新型工业园区；围绕大房郢水库发展房地产休闲旅游业，是此区域重点行业；本案位于北部组团最南沿，距离市区最近，并且交通极为便利：蒙城北路快速公交通道以及阜阳路南连接中心核心区，北连接环城高速直达新桥机场及淮南等地。?城市发展总结9整体市场分析10㎡房地产政策9.27政策后（2007.9.27）08年国13条后(2008.12.17)国四条后2009.12.14新国十条后(2010.4.17)契税（首次90以下）1.5%1%1.5%1.5%营业税减免期限非普通住宅不足2年全额征收，超过5年差额征收；普通住宅不足2年全额征收，超过5年免征非普通住宅不足2年全额征收，超过5年差额征收；普通住宅不足2年全额征收，超过2年免征非普通住宅不足5年全额征收，超过5年差额征收；普通住宅不足5年全额征收，超过5年免征(2010.1.1后)非普通住宅不足5年全额征收，超过5年差额征收；普通住宅不足5年差额征收，超过5年免征首套房贷首付20-30%基准利率0.85-1.0倍首付20%基准利率0.7倍首付20-30%基准利率0.7-0.85倍首付20-30%基准利率0.8-0.85倍二套房贷首付40%基准利率1.1倍首付20%基准利率0.7倍首付30-40%基准利率0.85-1.0倍首付50%基准利率1.1倍三套及以上房贷首付比例及利率水平随套数增加大幅提高首付20%基准利率0.7倍大幅提高首付利率水平大幅提高首付、利率水平。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区可暂停第三套及以上房贷二套房认定标准“认贷”“认贷”“认贷”“认房”又“认贷”拿地保证金10%10%20%（2010.3.10后）20%拿地首付20-30%20-30%50%50%整体房地产/政策调控目前调控政策的积极作用已经开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态2.1%-1.2%-5.5%#商业万m60.5%12.9%商品房施工面积万m11109.3%同比增幅5510——#住宅元/m519315%#商业元/m9712——68.3932.3428.5%商品房空置面积万m53.37-41.9%商品房销售额亿元310.7732.5%#住宅亿元255.5725%#商业亿元31.4167.3%商品房销售均价元/m177.311232.6287.25563.96492.15103.92-22.8%#住宅万m4747.8927.2%1-7月单位2222222222222万m万m万m万m万m万m房地产市场指标#住宅整体房地产/市场指标房地产投资额亿元517.1642.7%#住宅亿元347.6731.4%本年度购置土地面积完成土地开发面积商品房新开工面积商品房竣工面积商品房销售面积月份数据显示，市场供求格局将发生转变1-71.1%9.8%200以上120.2%170-2002.5%181.1%150-1700.1%-73.3%140-1506.0%197.6%130-14011.2%287.5%120-130㎡㎡㎡㎡??8月，住宅新增供应量42万，同比减少近70%，环比7月减少8.2%，从5月以来，供应量持续缩减；从供应结构看，80-90仍然是市场供应主力户型，但本月上市供应的住宅中：110以下户型供应均有较大幅度下降；120-140户型供应增幅最快，大户型比例持续增加；9.8%31.9%110-1204.7%-56.1%100-110-9.3%11.7%90-100-14.1%）226.2%80-90-54.3%6.0%70-80-49.3%7.8%60-708月份住宅供应结构-户型配比（m5.7%7.1%7.8%6.0%26.2%11.7%4.7%9.8%11.2%6.0%0.1%2.5%0.2%1.1%50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-170170-200200以上7.1%——50-605.7%——50以下整体房地产/户型配比面积户数比环比13??从供应量区域分布看：市场新增供应量集中分布在蜀山区、庐阳区和瑶海区；从销售存量看，蜀山区、瑶海区、包河区、政务区存量最为充足；庐阳区、新站区、经开区存量明显偏少；高新区基本无存量。）27月份各区住宅存量统计（万m8月份各区住宅供应户数统计4.820.626.426.434.146.953.860.275.50102030405060708090100高新区经开区庐阳区新站区滨湖新区政务区包河区瑶海区蜀山区0.7%2.6%4.6%7.9%8.6%9.0%21.3%22.1%23.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%政务区新站区经开区滨湖新区高新区包河区瑶海区庐阳区蜀山区整体房地产/供应量分析14??从区域成交看，四大老城区和政务区成交量回升明显，货量分布比较均衡，楼市似乎全面复苏；从上半年区域成交量分布，在一定程度上改变了合肥市场热点区域，新区市场份额迅速缩小，中心城区市场份额占绝对地位。环比增减瑶海区18%蜀山区18%滨湖区16%政务区11%包河区10%经开区9%庐阳区8%新站区8%高新区2%销售面积7月各区销售面积及环比增减上半年各区销售面积占比10.578.67.946.146.062.942.91.910.45137.5%125.1%14.1%61.6%4.8%129.7%55.1%-39.7%246%024681012庐阳区蜀山区瑶海区政务区包河区经开区滨湖区新站区高新区-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%各区域成交量出现回升，庐阳区、蜀山区增长最快整体房地产/成交分析15环比增减庐阳区6074-13.7%包河区7272-12.8%政务区7948-4.7%滨湖区6208-0.1%蜀山区66810.7%瑶海区54571.8%新站区64483.7%高新区55314.7%经开区612014.3%8月价格）2区域上半年年1020年00926497511553455736607259016191680725.8%31.8%42.2%48.5%42.6%46.1%56.6%49.1%01000200030004000500060007