江门绿岛商城策划报告广州御库品牌/商业机构/2010-4-18策划背景随着北新城区中心区作为江门未来的经济、文化及市政活动的重点发展区，北新区核心启动区的自然环境和市政设施日趋完善，项目周边江门汽车站、五邑侨乡广场、明星广场、碧桂园、奥园的相继建设、发展，未来城市文化政治中心的板块价值日益明显。本案作为江门绿源集团进入地产行业的第一个项目，在实现项目品牌价值、投资价值和社会价值的最佳结合，如何建构整体战略完成使项目开发投资的产品定位焦点。因此，建议本产品遵循以下原则进行：土地利用价值最大突破、创新推动城市区域价值、引领板块商业价值规划设计、产品包装理念适当超前地块信息：位于江门市北新区城市规划核心启动区内，相对蓬江、江海区城市商业综合体，本案规模不大，容积率高。用地面积6975㎡建筑面积42921㎡土地用途商业用地土地使用期限40年建筑物高度65.3m商业总建筑面积18148㎡写字楼总建筑面积9950㎡酒店总建筑面积9950㎡地上地下车位300个地块信息：北新区总面积23平方公里，是江门市未来CBD中心，五星级酒店、银行、证券、保险、政府部门云集。地块信息：项目北新区与蓬江区、新会区接轨，交通便利，周边发展迅速，大型高端社区成型，多个大盘在建。生活配套：社区商业城市教育：五邑大学休闲娱乐配套：东湖公园北新区核心规划区大型事业单位：南方电网、公安局现有社区：育德、丰乐社区骏景湾豪庭等在建楼盘：碧桂园、奥园等其他配套：汽车站、五邑广场、明星公园、会展中心、城市轻轨站地块四至北面：汽车站北环路——潮莲路西面：富华百货、东面：篁庄村江门市气象局本案建宏设兴二路路皇庄大道南面：简爱家居、千里马宾馆、中邦国际装饰广场开发目标江门北新区城市地标江门北新区商业地产龙头绿源集团进军地产划时代标志绿源集团品牌战略的形象旗舰销售定价商业销售均价18000元/㎡/待定写字楼销售均价写字楼4200元/㎡/待定本次提案讨论的问题城市价值判断区域价值判断客户价值判断竞争价值判断产品价值判断建议运营方法01城市价值判断北新区作为江门城市未来行政经济政治中心，发展条件和发展前景十分看好，是衡量城市国际化现代化的标志区?珠三角交通发达，武广高速、京珠高速、京广铁路、通过此地，同城轻轨即将建成，是区域性的交通枢纽。由此可见，江门的发展条件和发展前景十分看好。江门—新会城市发展处在高速增长阶段，发展潜力巨珠三角城市轻轨大，目前发展水平在珠三角地区介于中等偏上，旅游资源优良，商业文明相对落后资料来源：中规院《江门市城市空间战略及新区发展研究》随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步发展，江门及新会社会经济持续快速增长江门地区社会GDP总量中国城市社会消费品零售市场总额人民币亿元增长10.8%人民币亿元12801%率=1增长121,110年平均1090200720082008年，江门市实现：16,65017,82519,09212,37714,951生产总值1280亿元，比上年增长10.8%199519961997199819992006人均生产总值30973元，比上年增长10.4%江门城市经济发展处在高速增长阶段资料来源:中国统计年鉴；江门统计年鉴；城市经济的持续快速发展，居民收入水平的快速提升，消费能力不断提高2008年江门市人均可支配收入江门近5年城市居民收入与支出人民币亿元.5%人民币元1317196图12004－2008年地区生产总值及其增长速度增长亿元%均140020年总量速度1107.071280.59151491200950.8515.61000805.3715.11512.210.8800695.6412.81060040052000020072008年份2004年2005年2006年2007年2008年2004-2008年江门市社会消费品零售总额图62004－2008年社会消费品零售总额及其增长速度2008年，年末常住总人口414.27万人，城镇人亿元%口占49.45%，农村人口占50.55%。人口出生率60025489.34500总量速度9.87‰，人口死亡率7.49‰，人口自然增长率409.4720400352.3419.52.38‰，人口密度434人/平方公里。275.83309.8216.21530013.712.112.310200100500消费品市场持续繁荣活跃，商业活年份2004年2005年2006年2007年2008年力增强，商业地产发展潜力无限资料来源:中国统计年鉴；江门统计年鉴；随着北新区核心启动区的开发，将形成城市新中心。行政中心、汽车站、会展中心、侨乡广场、五邑大学相继建成江门北新区城市规划发展重点?“北拓、南进”的城市空间发展战略?全力推进城市商业休闲升级?实施多元综合商业网点布局?行政、经济、文化、居住、投资北新区核心区三轴两心六组团商业区三轴：规划区的城市发展轴、沿发展大道江门市商业规划四级结构体系：的建筑景观轴、沿天沙河的生态景观绿化轴；两心：行政中心、会展中心和元宝山1个城市商业中心、四个区域商业中心、多个镇级商业的生态绿化中心；组团：生态组团，行政中心、社区级商业中心组团，两个居住组团，两个以行政、商贸、居住混合的综合发展组团06年，江门市户籍总人口为434万人；北新区未来规划人口为50万人未来，北新区核心区按照3.8万人的规模进行公共配套设施建设辖区人口密度/人/平方公里江门市141万人775.58人北新区50万人21739人蓬江区57.17万人1594人在相对人口密度和当前社会消费指数下，商业态势局部处于竞争饱和状态，市场洗牌升级在所难免。资料来源:中国统计年鉴；江门统计年鉴其中，大型区域性城市综合体项目由于城市发展趋势，以及未来城市升级的扩张，会逐步成为北新区商业的重点发展业态城市规划布局发生变化，为城市综合应对区域经济势能的提高和城市格局体的开发建设提供了空间的国际升级，需要发展商务休闲功能?消费结构餐饮、休闲、娱乐比重增?1个城市中心核心区加?3个特色商业街区?购物休闲娱乐结合的模式逐渐形成城市综合体将成为推动未来城市CBD属性的关键商业配套目前核心区商业配套在发展过程中的城市环保意识的加强和交通状况的改存在严重不足，可以通过综合服务功善，要求商务布局多采用核心辐射状能加以调和?规模化集中，有利于城市环境治理?城市综合体的业态功能包容度大?办公、商务、生活、休闲高效化?产品功能主体共生与营销主体区分城市宏观发展趋势1、城市扩张，发展机遇：随北新区城市规划发展方向，成为未来江门政治经济文化中心，高尚CBD板块指日可待，城市商务投资消费能力增强，为本案酒店、写字楼及商务休闲服务等功能提供了发展的机遇；2、城市组团，商业配套：围绕新城开发的城市升级动力，将推动北新城区中心强化，城市北拓带动“中心-片区-分区”主次组团有序开发，商业网点规划具有明确的都市性、区域性、社区性的城市发展层级配套属性功能；3、网点规划，商业优化：相对人口密度下，江门商业格局将呈现优化组合竞争淘汰的市场现象，这种现象将随城市发展规划的格局与未来地产开发步伐的推进越来越来明显，对未来商业项目开发营运而言，机遇与挑战共存。关键词：城市扩张、优化组合、城市主次组团、商业格局02区域价值判断项目城市中心区位价值与商务内蕴决定了项目建筑的核心功能与责任，综合体的价值在于推进城市发展的进程城市化进程中的规律趋向中心化引导城市经济要素汇聚带来城市新经济能量的集聚与扩散城市化进程-中心集聚效应论北新区整体规划项目开发运营的核心支持点寻找城市中心化的驱动力城市新增长极经济发展驱动——项目如何顺势而为2010年2月9日，《江门市北新区核心区（PJ05-E）控制性详细规划草案公示》；板块迅速升值江门市城市CBD行政中心﹖项目如何发挥北新核心发展区桥头堡地段价值使项目产品投资价值最大化北新区纯商务休闲现代区域﹖项目如何对接板块商务休闲城市功能属性使项目产品功能配置满足辐射区域商务功能城市经济产业集聚功能区﹖项目如何关注产业集聚势能提供产业发展服务使项目更满足细分市场需求力求功能均好布局江门城市国际化标志区域﹖如何在城市门户地段彰显城市国际化形象使项目产品立面形象符合城市国际化名片现代化城市形象展示窗口﹖项目如何对应板块城市形象展示窗口价值使项目品牌形象与城市相匹配城市侨乡风情人文展示区﹖项目如何丰富板块城市人文个性建构独特价值使项目内涵通过建筑、功能、园林、文化来表达项目需要重视的问题北新区区域发展多年，城市开发无序问周边发展杂乱、区域氛围缺失题板块未见成型、功能如何驱动北新区规划今年出台，土地整理加速时大盘市政主导、板块加速升值机商务未见预期、产品如何入市获得了开发的入场卷，拿到市场的金元券还需要花费一定脑筋城市发展的轨迹在传承的过程中不断向未来进化项目发展观点城市综合体商业项目，作为长期性投资持有物业，项目产品开发必须将城市发展诸元要素进行全面提炼整合，进行前瞻性定位，使其主体产品功能、配套功能、外在形象、品牌气质适度超前，使其在运营过程中具备保值增值的核心能力。项目定位策略观点城市前瞻判断产品前瞻定位长期持有物业城市发展要素产品规划要素运营管理要素经济特征业态组合城市价值文化特征产品功能区域价值商业特征配套功能板块价值产业特征提炼整合建筑形象运营提升联动价值板块特征品牌形象品牌价值交通特征规划定位品牌气质保值增值功能价值消费特征服务形象开发价值投资特征商务形象经营价值未来特征经营形象投资价值项目规划概念观点包容历史未来视窗传承开放现在03客户价值判断项目目标市场本案及周边北新区及蓬江区江门及新会、珠三角地区写字楼经营投资目标群他们主要由五大族群组成▲当地私营企业：具有工