PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com2011年3月市场研究及策划顾问服务第三阶段报告山西太原时代广场项目Page2项目概况需求研究需求研究案例分析初步定位详细定位财务分析相关物业市场研究阶段阶段宏观环境及区域规划研究一、二第三阶段第三阶段第第、、初步定位初步定位、、案例研究案例研究、、需求研究需求研究、、市场研究市场研究、、项目地块位于太原市高新技术开发区内。东起长治路、西至产业路、南起规划中的平十一街、北至南中环街。项目地上建筑面积约21万平米，欲开发集写字楼、五星级酒店、公寓、配套商业为一体的综合体。宏观研究宏观研究详细定位、财务分析。????项目位置项目位置项目概况工作内容44438997280108119119写字楼详细定位公寓详细定位酒店详细定位商业详细定位酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用动态财务分析概念设计要求建议概念设计要求建议PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com????????目录Page4目标客户定位装修及机电系统建议户型建议价格建议????写字楼详细定位商业详细定位概念设计要求建议概念设计要求建议公寓详细定位酒店详细定位酒店对物业的提升作用酒店对物业的提升作用动态财务分析..1.2.3.4.556.77Page5合计95,000000,（平米）合众人寿阳光国际商务中心1300银联商务山西分公司1300现办公面积现办公面积3000030字楼详细定位字楼详细定位目标客户定位写办公地点办公地点受访企业受访企业中国太平洋保险中国太平洋保险1民生银行亲贤北街与长风街板块25,0002中国银行20,0003华夏银行20,00044永诚财产限有限公司阳光大厦1200山西证劵山西国贸中心1500序号项目名称所属板块建筑面积(平米）。。祥瑞投资集团汇都MOHO3000永安财险公司1000通联支付山西分公司1500万平米万平米10本项目写字楼物业共四栋，除一栋自用办公外，另外3栋办公物业均需要通过市场消化办公物业均需要通过市场消化从市场现状来看，本项目区域内除商用办公物业外，还有近17万平米企业自用办公物业，多集中金融、保险企业总部约部约根据需求访谈，50家受访企业中，现办公面积超过1200平米企业有12家，占24%，其中金融保险证券行业企业有7家，这些企业目前在太原尚无独立办公。随着区域商务氛围日渐成熟，总部集聚效应初现，具有强购买实力的金融保险证券行业企业将很有可能成为本项目写字楼主要购买客户。????本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业重点吸引金融保险地区总部，面积需求20,000-25,000平米。山西本地或外省科技企业总部天娇红、诺威特环保科技、纳达科技自用办公楼，面积需求20,000-30,000Page6华夏银行总部华夏银行总部、字楼详细定位字楼详细定位目标客户定位平米。与煤炭、能源关联度较高的企业山煤国际，面积需求30,000平米。写。。中国银行中国银行、民生银行民生银行写字楼客户典型代表企业及面积需求金融保险地区总部有实力的服务性企业爱她美业、加速航空、晋港物流集团等服务企业，面积需求超过1000平米。煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户、、金融保险金融保险销售服务商贸科技会计律师建筑/装修煤炭/矿业/能源相关生物医药生物医药IT通讯文化艺术制造传媒广告教育餐饮餐饮16%16%12%8%20%因此山西本地或外省科技因此山西本地或外省科技写字楼受访企业行业分布，，除整栋购买客户外，本项目未来还可能需要分割销售消化存量，通过需求研究，面积需求在1000平米以上的服务性企业未来也可能成为目标客户群。另外，区域内还包括山西煤炭进出口有限公司、中国联通等国企太原总部，这些企业的进驻，将对其它相关行业起到很大吸引作用吸引作用??本项目适合入驻企业本项目适合入驻企业其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部Page7建议原则字楼详细定位字楼详细定位。参考原则以目前太原现存中高档写字楼为最低标准，以标准甲级写字楼为最高标准，重点参考其他城市与本项目定位相似的写字楼。价格建议写单价单价??总价确定本项目硬件设施配置确定本项目硬件设施配置，户型结构标准层面积标准层面积??标准层净高?洗手间面积?楼板承重建议内容机电系统空调系统空调系统??电梯?通信系统?供电系统?供水?安保系统准甲级写字楼产品的硬件设施现状准甲级写字楼产品的硬件设施现状建议原则需求访谈结果，确定整体档次。结合太原市场、其他城市与本项目定位相似的代表性写字楼、及标装修标准外立面外立面??内部装修标准Page8参考原则高档高档中高档中档低档字楼详细定位字楼详细定位写24%在近1年入市，与本项目有竞58%受访企业对本项目写字楼档次需求与本项目规模与本项目规模，年入市年入市55相似的中高档写字楼。争性的太原本地销售型写字楼。参考方式对比参考借鉴参考最低标准在近在近。在近5年入市，与本项目规模重点参考北京甲级写字楼重点参考北京甲级写字楼，。根据需求访谈结果，80%的受访者表示本项目档次应在中高档次以上。由于本项目其中一栋为自用办公楼，为树立企业形象、提升项目整体档次，建议自用办公楼定位为高档标准档标准另外3栋销售写字楼档次则应至少高于目前太原市场现有的中高档写字楼，重点借鉴北京销售型写字楼标准。同时，考虑到全市办公物业的发展成熟度，本项目不适宜发展档次过高的国际甲级写字楼。因此，我们将通过案例对比的方式，找到适合本项目的平衡点衡点参考标准相近、区域环境相似的甲级写字楼。参考项目金地中心、卓著中心、远洋光华国际、中海广场等。三里屯SOHO、SOHO现代城五峰国际、火炬大厦定位内容自用办公楼销售办公楼详细定位建议原则详细定位建议原则????。大Page9金属板金属板、泰康国际中心泰康国际中心字楼详细定位字楼详细定位装修标准建议Low－E玻璃幕墙，局部石材局部石材写。铝型材断桥铝型材断桥中海广场中海广场，墙墙双银LOW-E玻璃幕玻璃幕墙玻璃幕墙远洋光华国际远洋光华国际LOW-E，并设上悬开启扇。富尔大厦富尔大厦美国皮尔金顿低辐射反射LOW-E双钢化中空玻璃幕墙化中空玻璃幕墙座座AA结合。金地中心金地中心中空Low-E幕墙与高档花岗岩幕墙相高档花岗岩幕墙相面立大堂面积1,500平米800平米--1,000平米1,000平米大堂高度挑空3层，18米挑空2层，8米挑空3层，11米挑空3层，10米挑空3层，10米楼层数楼层数外外面楼座高度168米99.8米90米150米70.7米（地上部分）3529243520堂堂Page10火炬大厦火炬大厦字楼详细定位字楼详细定位装修标准建议写五峰国际五峰国际现代城现代城SOHOSOHOSOHOSOHO三里屯三里屯大堂装修石材饰面石材饰面大理石地面石材饰面，水晶吊灯楼层数楼层数楼座高度97米80米90米100米（地上部分）26层28层25层主楼26层，附楼15层外立面Low-E玻璃幕墙玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙Low-E中空钢化玻璃幕墙大堂大堂面积--300平米200平米250平米大堂高度挑空3层，10米挑空2层，7米无挑空，6米挑空3层，10米Page11。字楼详细定位字楼详细定位装修标准建议写的外立面设计的外立面设计楼层数（地上部分）自用办公：23层销售办公：23层，其中1-3层商铺外立面单元式LOW-E玻璃幕墙，局部石材、金属板楼座高度不高于120米大大堂面积自用办公：大堂位于首层，面积不少于800平米；销售办公：大堂位于首层，面积不少于400平米。堂大堂高度自用办公：首层挑空设计，建议净高度10米；销售办公：首层局部挑空，建议净高度8米。大堂装修以天然石材及高级木料为主。为耐用耐用观、同时选用透射同时选用透射美美，能、节节、染染。。层层22外墙设计材料要保证低辐射反射率外墙设计材料要保证低辐射反射率，本项目写字楼紧邻南中环路，可视性强，大堂应设在首层，主入口向北开放，建议自用办公楼首层挑空3层，销建筑屋顶轮廓线设计应突出建筑的标志性，可增加设置LOGO标志位。建筑外立面材料以无毒、无污售写字楼局部挑空售写字楼局部挑空关注建筑入口的尺度、品质和可识别性。服务性入口、冷却塔、屋面卫星天线、送排风机等设备不应出现在公共视觉范围内，对于外露设备或通风装置应作遮蔽设计。基本设计原则，为统一项目整体形象，建议全部使用单元式LOW-E玻璃幕墙，局部石材、金属板，建筑线条严谨、理性，充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射。另外另外率45%以上幕墙，以保证室内采光。?????本项目适合的外立面设计建议本项目适合的外立面设计建议Page12字楼详细定位字楼详细定位装修标准建议写。间务空享商共等区待接美化环境的同时还可提升写美化环境的同时还可提升写，客户客户待等享商间自用办公楼建议大堂净高10米挑空设计，视觉开阔，占用2层空间，大堂局部净高不宜低于5米。写字楼物业大堂地板采用高档石材，墙面高档石材或高级墙纸等材料，设计应有吊顶，大堂立柱应用石材或不锈钢包裹。大堂内可适当引入绿色植物大堂内可适当引入绿色植物字楼的整体档次。预留休息、接待区域，还可在首层设置商务处理中心，商务休闲吧，多功能会议室、????本项目适合的大堂设计建议本项目适合的大堂设计建议Page13照明灯照明灯、、字楼详细定位字楼详细定位装修标准建议写电动干手机电动干手机、、洗手盆洗手盆，，品牌洁具品牌洁具，，空调盘管空调盘管、烟感器烟感器、部分区域提供加强照明部分区域提供加强照明消防喷淋消防喷淋、、自用办公楼销售写字楼、防水吊顶防水吊顶、、配墙面和地面采用中高档石材或瓷砖手机手机使用铝扣板