超越大源礼献保利成大源都地块定位报告理解项目1区域价值未来城市核心区代表城市价值的绝佳地段资源位于城市重点发展的主轴线上，区域价值已然本案凸现。稀缺城市价值将快速兑现。理解项目2区域气质1.本项目所在的区域除继承城南国际化、高品质的贵胄之风，更以品牌聚集、高起点打造为重要特色。2.从城市气质类比视角，国际视野、精品云集的新都市主义豪宅区。3.一线豪宅区域价值将在随城南的不断成熟，而得到充分凸现。理解项目2010年，保利8盘齐发，狂销803亿品牌称霸成都楼市号召2011年，12个品质项目热舞成都更待精品压轴成都大源项目使命1.打造精品引领成都楼市方向2.全方位提升保利品牌影响力理解项目4项目本体1.3.0容积率、地块方正、临市政滨河绿地；不临主干道，临近各大品牌住区；具备打造高端的充要条件。2.楼面地价5550元/㎡，高企的楼面地价注定了必将诞生高端。城南总在引领城市的方向！保利总在给这座城市惊喜！20112011年，保利需要一年，保利需要一个项个项目，再次提升影目，再次提升影响响力，引力，引领领成都地成都地产产市市场场的精品路的精品路线线；；20112011年，大源需要一年，大源需要一个项个项目，目，为国际为国际城南的城南的国际国际精英，找到更精英，找到更为为品品质质的住居；的住居；20112011年，年，这这7575亩亩土地，需要一土地，需要一个个符合符合她气质她气质的的项项目，完成目，完成对对土地的土地的责责任；任；高端必达?带着打造精装20000以上的高端豪宅的前提思想，开始研究高端市场、高端客户。?就目前大源区域，尽管有些品质，但远达不到我们对项目的期望。超越大源，放眼成都开始对高端市场及客户进行深度研究与剖析。PARTⅠ：高端市场超越大源他山之石——成都顶级豪宅项目研究Benchmarkmodelofluxury参考案例选取标准?定位于城市高端,位于核心区域?项目单价领跑区域?利于寻找城市高端客群、找到客户关注点和需求点四大豪宅个案分析四大豪宅个案分析?既能提供经验，又能提供教训。郎基.望今缘九龙仓雍锦汇合景·誉峰中海·城南1号成都豪宅类产品还没有得到市场真正的认可，定位需谨慎，存在一定风险。誉峰价格挤压、标签挤压下，220以下小面积产品畅销，大户型产品销售缓慢；城南1号小户型走量，大户型严重滞销；望今缘和雍景汇目前还没有真正的销售考验。项目产品市场反应■项目产品主要集中在200平米及以下的物业，总占比达62%，TOP系物业作为拔升项目的产品，占比量较小，仅为10%左右誉峰180-545；主力180-200■从产品的去化来看，相对低总价的物业去化较好，180和200平米的物业去化率均在95%左右；缺乏泳池亮点的220-245物业去化相对较差，去化差在20%左右。245作为拥有泳池亮点的入门级产品销售良好。■项目产品主要集中在185平米左右，总占比达44%,TOP系物业作为拔升项目的产品，占比量较小，仅为10%左右城南1号159-330；主力159-186■从产品的去化来看，相对低总价的物业去化较好，159平米的物业去化率在90%左右；top系产品的去化较差，仅为10%左右；中间面积段180-240维持正常去化速度。■项目当前蓄客近80组、主要通过短信和路过等途径到访、望今缘265-532；主力265-300客户年龄主要集中在50岁左右、身份以私企老总和政府高官为主、追求项目带来的身份感、标签感。雍锦汇项目目前日均来访量10多组，目前蓄客约50-60组左右雍景汇220-280；220/240/280均分，客户来源主要以城东和地缘性客户为主；目标客群的规模尚未形成。誉峰户型空间评价标签豪宅■■185185户型主卧带独立书房，实用价值不大，富豪中有几个在家中不停户型主卧带独立书房，实用价值不大，富豪中有几个在家中不停的批改文件还是学习成长？的批改文件还是学习成长？??220220户型有一个巨大的衣帽间，其它再无功能空间，难道富豪除了穿衣户型有一个巨大的衣帽间，其它再无功能空间，难道富豪除了穿衣打扮就无其它的生活需求？打扮就无其它的生活需求？??360360户型泳池是绝对亮点，功能空间也较强大，但其功能空间却离开了户型泳池是绝对亮点，功能空间也较强大，但其功能空间却离开了生活区域来到了家政区域，是否有点没有为生活而服务，华而不实。生活区域来到了家政区域，是否有点没有为生活而服务，华而不实。城南1号户型空间评价伪豪宅■■22梯梯44户和户和22梯梯22户兼容，面积也并非完全豪宅系，豪的不纯，属伪户兼容，面积也并非完全豪宅系，豪的不纯，属伪豪宅身份。豪宅身份。■■除除240240以上户型，功能追求不足，属于目前豪宅市场较落后产品，顶以上户型，功能追求不足，属于目前豪宅市场较落后产品，顶多属于大宅。多属于大宅。??仅有的功能空间让步给了入户花园、书房、家庭会客厅，没有真正的仅有的功能空间让步给了入户花园、书房、家庭会客厅，没有真正的为家庭生活服务。且书房让人无法放松，会客厅更基本处于浪费空间。为家庭生活服务。且书房让人无法放松，会客厅更基本处于浪费空间。??主卧和次主卧均带衣帽间，这很好，但衣帽间的尺度不能满足男女主主卧和次主卧均带衣帽间，这很好，但衣帽间的尺度不能满足男女主人的衣帽存放，太小。人的衣帽存放，太小。雍景汇户型空间评价大宅■■220-280220-280产品设计无标杆产品、无亮产品设计无标杆产品、无亮点。整体户型仅追求每个房间尺度，比点。整体户型仅追求每个房间尺度，比较平庸，完全无功能空间体现，充其量较平庸，完全无功能空间体现，充其量为大宅，客户为第一次购置豪宅产品为为大宅，客户为第一次购置豪宅产品为主。主。望今缘户型空间评价新标准豪宅■■尺度和功能做到相对理想。尺度和功能做到相对理想。240-280240-280面积段为主要产品线，面积段为主要产品线，532532平作为项目标杆产品，构建纯粹豪宅系。功能追求较多，户型布局、平作为项目标杆产品，构建纯粹豪宅系。功能追求较多，户型布局、衣帽间设置、科技含量都在目前成都市场具有领先性。衣帽间设置、科技含量都在目前成都市场具有领先性。■■但是该项目所有产品均未有露台设计、与眼前的千年望江但是该项目所有产品均未有露台设计、与眼前的千年望江楼楼、千、千米锦米锦江都江都失去失去了了互动互动与与交流交流，可，可谓谓项目的项目的最最大大败笔败笔；家庭厅的设置是；家庭厅的设置是对面积的浪费，豪宅家庭会客的比对面积的浪费，豪宅家庭会客的比例例很很少少。。认知誉峰四大豪门尺度的追求构建豪宅体系。Top系泳池物业通过尺度和功能的雍景汇：兼顾树立豪宅标签。尺度追求迈入豪宅系。180、220物业仅有面积上的豪，而无功能上的豪，属于挤压销售220-280产品设计无标杆产品望今缘成为目前豪宅市。场的典范，具备挑战、超越、无亮点。誉峰的产品基础。城南1号：整体户型仅追求每个房间尺度，比较平庸，基本无豪宅功能4大豪宅中唯一清水物业，空间的追求。尺度的追求构建豪宅体系。望今缘：2梯4户和2梯2户兼容，面积也并非完全豪宅系，豪的不纯。尺度和功能基本做到极致。240-280面积段为主要产品线，532平作为项目标杆产品，除240以上户型，功能追求不足，属构建纯粹豪宅系。功能追求较多，户型布局、衣于目前豪宅市场较落后产品。帽间设置、科技含量都在目前成都市场具有领先性。成都城市豪宅特征研究总结产品供给特征产品需求特征市市场场空空间间机机会会尽力保障建筑的朝向及景观均打造一线豪宅标准，做到高好性，多采用三梯两户或三梯资源占有，高梯低户，抗拒北梯低户板式结构，不做围合规规划划一户的板式结构设计，景观规向、西向房源。优化朝向，并做到最大化占划设计主体鲜明有资源建筑外立面呈现多元化，新古外立面调查中，接受新古典、更加风格化，大气的立面具外立外立面面典风格突出，占比高达50%现代风格的比重最多有市场空间新古典装修风格接受度高，3/4采用精装修，装修材料均为装修接受新古典、现代简约和装修装修装修材料选择国际知名一线国际知名一线品牌；简约欧式的占比最多????品牌各项目园林风格突出，以欧式园林风格接受现代和欧式宫廷宫廷园林风格最为普遍，细节寻找突破，多层次植被、大园林风格的偏多，客户偏好大园林园林打造精致，稀缺景观尤其是大面积水景、下沉式景观，融面积水景、多层次植被和台地空间原生水景及植被带来较大入风水元素式景观。溢价空间生活配套会所业态应包括健身精装项目均配有顶级会所，生中心、室内泳池、精品超市、增加更加完善的生活配套，活加商务双会所渐成趋势，游配套配套SPA及茶馆\咖啡馆，儿童活如儿童活动中心，奢侈品保泳池加健身室是生活会所的基动中心、奢侈品保养店等新兴养店本配置配套也需考虑配置；城市豪宅物业管理大多数开发物业服务中室内保洁、代收代保利物业管理公司能极大提商自己的品牌物业。仅望今缘服务服务缴、房屋托管及陪护等是最主升项目品质，物业服务内容采用的是国家化的荷兰管家学要需求。向家庭化和精细化延伸。院的物业服务。本案启示/市场机会点四大豪宅目前所提供的产品多以面积的追求构建豪宅体系，而并不是每一寸面积都用于如何解决每一个家庭成员的生活功能所需。我们要做的是，提供给富豪们一种全新的产品，能够让富豪的每一个家人每一种家庭生活能够更好的实现。住惯大宅、豪宅的人希望生活品味的提升，生活品味的提升绝不是单纯面积的追求。。。本案启示CaseInspiration:如何超越成都豪宅？核心解决方案：思源的豪宅观——“空间价值，以人为本”释意：无论哪种需求，把所有房子的价值、面积都用在房子的主人身上，用在天天在这里生活的人身上是我们要强调并坚持这种取舍最本质的理念——空