徐州新盛项目策划提案新聚仁机构2011.04提报思路一、项目战略定位二、产品提升建议三、项目价格策略项目战略定位?城市发展理解?宏观市场理解?项目自身理解区域中心城市地位?淮海经济区中心城市；圈徐州都市?江苏三大都市圈—徐州都市圈中心城市；?江苏四大特色城市之一；?新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一；圈市都?我国重要的交通枢纽；京南?汉文化发源地，国家历史文化名城；苏锡常都市圈?2010年中国十佳投资环境城市排行榜第二位；淮海经济圈和徐州都市圈中心城市，城市地位日益凸显城市经济快速发展，但与苏南仍差距明显2010年江苏省各市GDP排名排名城市GDP增长率1苏州市????9000.00????16.28%2无锡市???5750.00?????15.19%3南京市????5075.00??????19.97%4南通市????3400.0018.35%5常州市????2930.00???15.08%6徐州市????2800.00????17.15%7盐城市????2250.00???17.37%8扬州市????2200.00????18.51%9泰州市????2000.00????20.42%徐州徐州经济经济近年保持近年保持较较快的增速，是快的增速，是苏苏北北经济经济最最发达发达的城市的城市10镇江市???1920.00??????14.83%11淮安市???1315.00?????17.23%，但，但与苏与苏南中心城市相比，仍存在明南中心城市相比，仍存在明显显差距，城市差距，城市经济远经济远12连云港??????1150.00?????22.19%远没有饱和，未来仍将保持快速发展的势头！远没有饱和，未来仍将保持快速发展的势头！13宿迁市????1015.00????22.76%城市经济与城市定位尚有差距，未来经济仍将保持快速发展的势头市区人口激增，房地产迎来发展新时期不同阶段城市化发展特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步发展期高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30-55%55-75%75%以上工业基础比较雄厚，工业成为城市经济主工农生产水平较低，城市化高度发达，农特征经济实力增强，工业体，人口的聚集拉动工商就业机会有限业人口绝对减少吸收大批农业人口服务业的发展城区人口激增，工业带动城市经济，房地产迎来新的发展机遇房地产市场发展水平目前仍处低位?徐州房地产投资额处于江苏中下游水平，且弱于苏北的淮安，与苏南城市差距更是明显，房地产市场目前仍处低位水平；?徐州房地产投资额增速列江苏第三，房地产市场正在快速发展；房地产市场处于快速发展期，但目前仍处于低位水平商办市场需求旺盛企业的大量增加，导致办公楼需求快速增强个体户的大量增加，导致商铺需求快速增强商办市场需求与供应楼盘的品质、规模之间脱节严重区域中心城市地位，经济正在快速发展，但楼市发展与其脱节较为严重?城市发展理解?宏观市场理解?项目自身理解商办土地出让大幅放量，新兴商业体崛起?徐州07年之前的商办性质土地出让稀少，但随着城市的高速发展，原有的商办规模及品质难以满足城市需求，同样无法匹配城市形象；?2009年徐州商业用地供应18.6万方，2010年徐州商业用地供应达41.4万方，占整体市场供应的10%，增加了3倍；世茂COSMO天成国际广场绿地城市广场中凯城市之光以世茂、绿地为代表，城市综合体引发了市场第一波高峰综合体去化快速，市场支撑力度大月均去化物业类型楼盘名称近期推盘时间推盘套数去化套数置业目的套数独立式办公中凯城市之光10.636832822自用为主280绿地城市广场10.0928075投资、自住各半（11..02售罄）敞开式办公500世茂COSHO2010.11500125投资为主（11年2月售罄）商业世茂COSHO2010.0824815056投资为主商办综合体去化快速，投资、自用需求强烈城市综合体将迎来新一轮高峰古彭广场人民广场苏宁广场金鹰国中凯城市之东部商圈际光理想国际人民广场商圈古彭广场商圈淮海广场商圈中央国际天成国际新城区绿地城市广新城区商圈场鼓楼广场绿地商务城世茂城市综合体发展时期代表楼盘第一波绿地城市广场、世茂COSHO、中凯城市之光、天成国际广场、绿地商务城等第二波苏宁广场、中央国际广场、金鹰国际二期、鼓楼广场、理想国际等以中央国际、苏宁广场、鼓楼广场等代表将发起城市综合体的第二轮高峰市场支撑力强，城市综合体将迎来第二波高峰?城市发展理解?宏观市场理解?项目自身理解城市发展呈现“一核多心”特征级别商圈名称功能属性理想国际中央国际鼓楼广场位于市中心，是徐州古老的、最中凯城市之城市核心古彭广场金鹰国繁华的市级商业中心区光际绿地城市广人民广淮海广场又称段庄广场，近年随着西区发场-西核心区场-东区区副中心人民广场展而崛起、主要辐射西区的大型苏宁广场区域性商圈本案世茂天成国际流动人口最密集的区域，以小商副中心淮海广场品贸易为主要产业支撑，依托火车站、汽车站，成为徐州的窗口市政府迁移于此，未来的城市中新城区未来中心新城区心、徐州新“门户”和“窗口”、对绿地商务城外联系的口岸项目位于城市副中心—人民广场商圈，处在城市发展轴线上小区位条件比较优越，项目具备机会总建筑面积物业类型项目名称备注（㎡）1#综合楼底商10692定位零售休闲定位中档、特色2#商业楼9789餐饮，社区服务商业和零售集中商业，定位3#商业楼18321娱乐项目地下商业6086——总计4,5674A栋公寓楼25900复式公寓、办公B栋办公楼11438开敞式办公总计3,7338总销售建面8,3021周边道路发达，人流量大，但周边商业形象低端，难以匹配副市中心形象，项目具备一定机会项目战略定位借助城市综合体第发展高峰、借力城市“一核多心”发展布局，打造集休闲、娱乐、办公于一体的徐州城市副中心的名徐州城市副中心的名片片！！！！！！产品提升建议后续供应体量庞大总建面已推面积去化面积后续供应状态类型楼盘名称共计（万方）（万方）（万方）（万方）天成国际3.83.82.81.0独立式办公理想国际（大面积）0.60.20.10.5中凯城市之光0.80.80.70.117.7万方在售理想国际（小面积）0.90.30.10.8敞开式办公绿地城市广场14.311.78.45.9世茂COSMO12.05.62.69.4世茂COSHO141.50.913.1商业理想国际0.5--0.516.6万方中凯城市之光3.0--3.0中央国际53.0--53.0待售苏宁广场47.0--47.0未知133.2万方金鹰国际二期5.6--5.6鼓楼广场27.627.6商业、办公后续上市体量将十分庞大，竞争环境激烈产品同质化竞争严重主力面积装修标准主力单价主力总价类型楼盘名称推盘时间层高（m）（㎡）（元/㎡）（元/㎡）（万）天成国际11.0160-801300090理想国际（大面11.04110-1303.6毛坯9500105积）独立式办公3.1m层高：9700中凯城市之光09.1060-803.1或5.1100070或925.1m层高：13200理想国际（小面11.0490-1103.6毛坯950095积）LOFT：46LOFT：5.2LOFT：5700LOFT：26敞开式办公绿地城市广场2010.09600-800精装：70-75精装：3.0精装：5800精装：41世茂COSMO2010.1141-483.0毛坯5200-580020-25天成国际广场理想国际广场本案世茂COSMO绿地城市广场后续供应庞大，竞争激烈，那么，我们如何突围？产品升级！！！大堂电梯厅卫生间风格：时尚曼哈顿风格地面：人造石材地面：同质透心砖地面：人造石材/艺术拼花吊顶：石膏板造型高级乳胶漆墙面：同质透心砖墙面：人造石材/特色玻璃/全玻栏杆墙面：人造石材/特色玻璃/不锈吊顶：高级金属天花吊顶：石膏板造型高级乳胶漆钢)洁具：TOTO电梯轿厢供电：市政地面：人造石材网络通讯：宽带墙面：人造石材消防：设火灾报警及自动灭火系统吊顶：高级金属天花空调：中央空调地面：高级地毯吊顶：高级铝板大堂接待处装修风格、交付标准曼哈顿风格——简约、时尚、大气大气局部挑高大堂，精致的柱式，考究的吊顶，石材地面，铸就时尚大气的精装修大堂。地面：人造石材，艺术拼花墙面：人造石材/特色玻璃/全玻栏杆吊顶：装饰石膏板，石材灯饰电梯厅装修风格、交付标准挑高电梯厅，大气高贵，金属与石材的结合，顶部透光石材的灯具，打造豪华精装电梯厅。地面：人造石材墙面：人造石材、金属板材吊顶：吸顶灯饰，镜面材料样板展示电梯厅电视，休憩水吧，办公空间示意。独立会议层意向小型贵宾会议室大报告厅?满足各种会议功能教室型中型会议室（员工培训，讲座等）可使用隔断进行分割，打造会议室多变使用空间产品提升—精装二.酒店公寓装修硬装+软装+智能=拎包入住的全新精装体验装修标准：1500元/平米?充分考虑智能系统技术的先进性、设备的标准化、使用的便捷性、系统的可靠性?引领徐州酒店公寓现代智能的居住理念，提升项目定位档次，为业主创造最安全、最舒适、最方便的现代智能服务。“拎包”入住精致的硬装+完备的软装=拎包入住1.硬装建材厨、卫智能化2.软装家具大型电器小家电（吹风机、挂烫机、咖啡机等）窗帘，灯饰床上，家居用品（拖鞋等），卫浴用品硬装硬装————装修装修建建材材1500元/平米价格成本报价卧室、客厅：活性生态漆地板活性生态漆地板：200-400元/M2地面厨房、卫生：玻化砖东鹏地面玻化砖：50-80元/块卧室客厅：多乐士环保乳胶漆、高级墙纸多乐士全效净味：250-300/5L墙面厨房卫生间：马赛克、瓷砖东鹏墙面瓷砖：8-25/块厨卫：铝扣板、