市场环境分析?整体市场情况?潜在需求情况起步慢，发展快，供需两旺，是安仁房地产市场的总体写照起步阶段：03-04年，投资额约800万元，发展速度慢，市场不规范；发展阶段：04-07年，投资总额逐年大幅增加；顶峰阶段：08-10年，市场发展达到空前顶峰，开发投资额达1.2亿元；200009年房地产市场达到顶峰状况，因180016001400以“水岸春城、安仁商业街”为代1200销售均价1000800可能达到销售均价表的大体量项目的投入市场，房地600400200产市场空前火爆。0---13481000段？2010年基本无新入市项目，供应及段段段470阶—001阶阶阶级年步展熟销售稍有回落。升起发成经历2010年因供应短缺而出现的盘整后，2011年安仁房地产市场将迎来大放量的井喷局面09年下半年迄今总销量（套）明天计划供应量（套）万福商城——200中央上城——300金荣花园33030水岸春城5005500滨江新城300400芙蓉新城170200立邦今朝1955鸿泰花园50150安仁商业街900100安仁中央商务区——2500五一北路项目——4643其它300500合计274514528过去一年半的时间里，安仁共消化商品房约2800套。但是，在未来一年里，计划供应总量达到10000套以上，供求关系无法避免会出现失衡状态。市场环境分析?整体市场情况?潜在需求情况1、调研目的：此次通过问卷访问形象的调研，目的在于了解安仁客户对住宅的购买需求，以指导本项目的营销策略；2、调研形式：本次调研以开放式住宅问卷为主，有效问卷共计135份；3、调研对象：问卷对象涉及公务员、政府部门、私营业主、企事业单位工作人员、私营主雇员等；4、调研说明：此次调研历时5天，4人同时进行调访，采取现场笔录，问卷的真实度高。由于报告篇幅有限，以下主要摘抄一些关键内容进行分析总结。居民收入处于中等偏下水平，商品房需求空间巨大，但短期内必然受自建房现象挤压0.00%0.00%?职业：40.49%的被访者为私营企业主。其他职业为公务员40.00%私营企业主、自由职业者。公务员、自由职业者等60.00%?家庭年收入：被访客户家庭年收入主要集中在5万元及以下，0%20%占总数的44%，家庭年收入在6-10万的占44%5万元以下36%，而6-10万元10万元以上家庭年收入在10万元以上的占20%，说明本地36%区?目前居住情况：居民收入处于中等偏下的水平。13%占总人数的47%的客户目前居住的是自建房，说明自建房是目前居住的主力军，商品房市场有大13%自建房量的空间。其次是购买的商品房，占比27%；租47%购买商品房公房租房房和单位房占比相同都是13%。27%高端产品存在较旺盛的市场需求，但主要以常规产品形态为主10%0%?考虑购买住房的类型：55%的被访客户考虑买普通多层住宅，其次是小高层住宅（35%）和别墅（10%）多层住宅小高层住宅说明普通多层住宅仍然是最受欢迎的，但35%55%别墅是小高层住宅和别墅占比总和接近40%，说明高品质、高舒适性的高档住宅逐渐被消费者认可。6%?对住房面积的需求：16%67.74%的被访客户考虑购买130—159㎡130-159平方米160平方米以上的住房，有16.13%的被访客户考虑购10%120-130平方米110平方米以下买120—130㎡的住房，9.68%的被访68%客户考虑购买160㎡以上的户型，110㎡以下的仅占6.45%。户型需求、面积需求、价格需求等方面反映出安仁房地产市场仍处于实用功能主义的初级改善阶段6%?对户型的需求：10%43.55%的被访客户考虑购买三房，有40.32%的44%三房四房五房及以上被访客户考虑购买四房，5房以上的占三房以下9.68%。40%三房和四房合计占83.87%，说明安仁县城，三房、四房的大户型是最受欢迎的。0%0%?能接受的房屋总价：56.84%的客户希望能购买20万元/套以下的43%住20万/套以下20万/套以上57%房，只有43.16%的客户承受20万元/套及以上的住房没问题；在高端物业需求方面，配套、物业管理、环境和建筑品质是影响消费者购买决策的四大元素510152025303540455055配套环境物业管理建筑风格品质区位户型其他?客户购房考虑的小区配套分为三个层次，第一层次是生活购物（超市、商业步行街、菜市场）是否便捷；第二层次考虑的教育资源，第三层次考虑的是体育休闲娱乐等生活配套是否完善。项目解构?潜在竞争楼盘?项目情况分析?项目核心销售力分析水岸春城：永乐江畔安仁第一大盘——600亩大规模品质住宅区地址七一大道七一广场占地：约600亩，建筑面积：约70万㎡。项目分四期开发，规模共计约6000套住宅；一期约1000套，占地约9万㎡，一期部份已封顶，二期预计2011年初开盘物业类型少量联排别墅、情景花园洋房、景观多层101㎡两房，约占3%；122㎡三房，约占80%；130-145㎡户型面积四房，约占10%；164、171㎡五房，约占7%，联排别墅260-290㎡，16套销售情况09年9月开盘，销售率50%县城公务员、教师、私营业主等约占40%，乡镇农村及返乡客户情况客户约占60%均价2100元/㎡（部份赠送30㎡露台达3000元/㎡，临江均价部份2500元/㎡）1、临永乐江畔，景观视野、环境较好项目卖点2、自身配套完善，酒店、会所、商业街等3、大规模项目，项目品质较高?核心竞争力：江景资源、规模、配套规划、已形成口碑效应。?主要攻击点：商业缺乏规划，配套的品牌无法保证，物业管理尚未形成统一标准体系。安仁中央商务区：安仁大道旁90万方大规模潜在入市综合体项目地址安仁大道与八一路交界处占地：约472亩（31万㎡），建筑面积：约90万㎡规模（其中住宅建筑面积：约40万㎡），约2500套住宅20层酒店、20层商务大厦、11-19层小高层住宅。据了物业类型解，该项目有可能规划开发一定量的别墅。户型面积具体规划未定销售情况目前正进行场地平整，未销售均价未确定1、处于新城区主干道，交通便利，基础设施完善2、大体量项目，享受大规模配套项目卖点3、项目自身配套完善，有大型休闲广场、酒店、商业街、另外周边有人民医院?核心竞争力：规模、配套规划。?主要攻击点：缺乏自然景观资源，环境完全依赖于自身建设。五一北路项目：967亩山水大盘，118亩稀缺湖面，独揽山、水、广场三重景观地址五一北路东侧、未来政务中心和市政广场旁占地：967亩（其中湖面面积118亩），建筑面积：约规模65-100万㎡。物业类型小高层、多层、联排别墅、独栋别墅。户型面积具体规划未定销售情况目前正进行概念规划，预计今年下半年开始接受登记均价未确定1、超大体量项目，拥有大规模配套的想象空间；项目卖点2、三重景观资源，安仁独此一家。?核心竞争力：1、该项目有可能采取品牌加盟开发模式，与碧桂园等知名品牌合作。2、该项目计划主打“教育地产”概念牌，与具有国外背景的知名教育机构联合开办“小学—初中—高中—大学—国外深造—就业”一条龙的教育实体。?主要攻击点：开发商为建筑出身，无开发经验。同时，从开发角度，别墅组团肯定在第三、四期开发，时间节点上要晚于本项目。而且该项目区位缺乏同档次项目的互相拉动，自身培育难度可期。项目解构?潜在竞争楼盘?项目情况分析?项目核心销售力分析项目包含有四星级产权式酒店、配套商业及养生会所式别墅等三种形态项目经济技术指标总用地面积59048㎡（合88.57亩）规划用地面积51480㎡（合77.22亩）总建筑面积34190.82㎡地上建筑33261.92㎡酒店主体17699.2㎡其2280酒店附属用房㎡中酒店会所13264㎡酒店负一层928.9㎡建筑基地面积8425.04㎡建筑密度16.4%容积率0.65绿地率36.67%停车位135个项目可售总面积为：30519.47㎡，目标销售总额为：17698.484万元可售物业形态可售物业货量情况目标销售价格商业酒店1-7F，总销售面积10158.11㎡8620万元酒店客房酒店8-15F，总销售面积7097.36㎡2877.6万元A15栋，面积413.82㎡/栋独栋A23栋，面积377.64㎡/栋会6200.884万元A38栋，面积359.1㎡所均价：4218元/㎡（别B110套，面积343.35㎡/套墅）双拼B26套，面积322㎡/套B38套，面积407.5㎡/套开发商销售承诺：仅限产权式酒店客房产权40年独立产权投资价值回报8%年固定回报（9年）政府支持保障：重点招商项目，15年垄断经营经营管理保障：专业酒店管理公司经营管理资产回购保障：第十年开发商原价回购保证项目六三重担保保障：具大投资商雄厚实力担保有投开发商自有资产担保极资第三方担保公司担保强保监督管理保障：投资安全障的业主委员会投财务审计公司资全员营销保障：适会员订房提成奖励体系应员工订房提成奖励体系性装修程精装修带全套客房用品度赠送订房奖励！附加价值其它增赠送12天/年免费入住权！值内容赠送价值1万元/年的VIP会员消费卡！项目解构?潜在竞争楼盘?项目情况分析?项目核心销售力分析SWOT分析SS————优势优势（（strengthstrength））1.1.熙熙源酒店源酒店长沙长沙总总店店的的成功成功是是绝好绝好的的信信心心来来源源；；2.2.源源于于熙熙源酒店源酒店一一脉脉相承相承的高的高端管理端管理品品质保证质保证；；3.3.完善完善的的健健身身、、康康体、体、休闲配休闲配套及套及酒店酒店伴伴生生商业商业配配套；套；有4.4.毗邻毗邻1515万万㎡㎡的的泉塘泉塘湖湖公园，公园，踞踞200200米泉塘米泉塘湖湖水岸水岸线线，，自然自然环境环境优