第七街区，不排第七排第几？！第七街区2#区域项目产品建议书世纪瑞博.广告有限公司目录：一、项目区域市场价值解读部分1、区域资源配套分析2、区域的交通情况分析4、区域可利用价值资源分析3、项目区域市场劣势分析5、项目区域市场潜力分析二、区域市场及竟争对手分析部分1、京城东、西四环区域市场分析2、西四环区域项目发展趋势及数据分析3、西四环区域热销项目分析4、西四环区域竞争对手分析5、西四环区域产品对比分析三、项目2#区域产品规划具体建议部分一、项目区域市场价值解读部分1、区域位置综述：项目位于北京西南部，临近长安中关村商街，与中央办公区及金融街商圈相圈连，通过西四环连接中关村商圈、总部基地商圈。中央办公区及金融街商本案圈相连总部基地商圈2、项目区域周边资源配套一览：区域3公里之内活动半径生活配套2008年奥运场馆■教育■医院解放军307医院■金融机构■体育消费场馆蔚园小学解放军总医院青塔二小六里桥中学燕京华侨大学电力医院武警总队三院第七街区解放军302医院丰台区政府3公解放军高等医专里北京阳光学校丰台实验小学卢沟桥信用社丰台医院丰台体育中心3、项目区域周边的交通情况■京石高速公路；■西三环、西四环；■青塔西路——永定路贯通工程正在施工长安街；■莲花池西路与西四环、西三环贯通；西区第四七环街西莲石三路环路公速高石京4、项目区域周边可利用价值资源■地块或周边可利用的自然资源东侧一大型景观公园5、项目区域市场劣势——客户认同感不强A、项目区域人口结构复杂，居住较为杂乱岳各庄区域现状并不尽如人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房鳞次栉比，外来人口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。B、拆迁滞后，项目现场感觉混乱目前由于拆迁工作的滞后，给客户感觉工期和进度将没有保障。工地周边建筑垃圾堆积，道路拥堵绿植残落，不符合高端项目气质。对客户会产生一定购买信心影响因素。C、项目周边生活配套缺乏规模化目前岳各庄就生活居住而言是不存在问题的，但如要提升到居住的品质化就存在一定的差距，商业、餐饮、娱乐等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和品质化，这种现象的出现与早期区域人群的消费能力较弱有直接的关系。6、项目区域未来发展潜力A、城市西部、西北部由于受到地貌和土地资源的限制，西南方向成为主要发展方向B、随着西南区域大品牌地产商的进驻，无疑是对区域价值提升的现实保障。C、随着西南奥运场馆的建设，西奥运新区的生活板块价值升级。D、丰台未来规划——城市功能拓展区发展潜力无限照新的“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。随着南城改造、市政道路交通、地铁9号线及南城机场落成，城市环境得到大幅度改善，未来该区域升值潜力巨大。项目区域价值总结：项目周边配套：成熟度不够，无城市生活高端配套作为品质生活的支撑。项目周边道路：出行还算方便，道路建设会进一步得到改善。项目可利用资源：项目西面和北面的城市公园，具有高档生活社区必备要素。项目区域劣势：区域现状无优势，现场锁客能力需要加强。项目区域未来：西奥生活升级区域升值项目区域价值关键词概括：城市改造中的西区未来居住核心区二、区域市场及竟争对手分析1、首先看京城东、西四环区域大市场对比分析A、北京东部区域和西部区域的供应量和销售速度对比。5,000,0004,684,185西部区东部区月销售4,500,000价格区间域楼盘月销售速度域楼盘速度4,000,0003,500,0006000——8000元/平乐府江平均100套，旺销珠江罗平均603,000,000米南期为300-400套马套左右2,500,0002,000,0007500-9000元紫金长风度柏/平米安3个月销售900套林30-40套1,500,000957,4511,000,0009000-11000诚品建500,000元/平米筑30套朱雀门10-15套011000元/平西钓鱼内部认购1个半月观湖国西部东部米以上台60套际30套■图表分析：整个西区市场供不应求，■图表分析：可以看出西部区域项目销售西部与东部供应量相差4.9倍。速度明显快于东部。通过图表１和２我们可以预示未来北京楼盘的销售情况：北京西区市场销售情况一片大好！高兴之余，让我们回过头来看一下项目所在区域西区市场的这些年房地产的发展状况，借此来总结和归纳本项目产品开展方向。2、接下来看西四环区域项目发展趋势及数据分析A、西四环区域2000-2006年发展顺序示意图－０１B、西四环区域2000-2006年发展顺序示意图－０２■西部四环内由于学校、部队、机关、机关宿舍园明园阻碍占地面积大。可开发的住西山宅用地已经趋于开发尾期，四环内可开发土地。阻碍拓展方向方■西部为山地，房地产向形开发只能逐渐向西南和山成后地区发展。■图表分析：四环区域土地的稀缺和北京地貌特征条件决定了西四环区域近年来扩展方向为东南方。C、北京西四环区域市场在售项目2006年销售状况分析情况（2006年1-8月底）跟踪参数销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)套均面积第一阶梯（1万元以上）缘溪堂271025620227662519723380西钓鱼台（售完）1613100644733080214427193汤泉逸墅（尾盘）3565016902492810618186紫云轩·10号名邸（尾盘）2869527032321010116248第二阶梯（7-9千元）玫瑰御园（售完）254399404200029189176御树临枫251431384029805749342172珠江峰景32640452.242934412497254124润景阁18116922120201824710393第三阶梯（7千元以下）远洋山水164818934112470525356586115第七街区618128501544886170133合计2743357094.929432062378242130■图表分析：区域市场总销售套数为2743套，销售面积约35.7万平米。销售金额接近29.4个亿，套均面积130平米。并且大部分大户型高端楼盘已接近尾盘或售完。这表明市场需求旺盛，户型需求以中大户型为主。注：从上表，我们可以看到区域中同档次、高档次以及低档次产品综合的均价为11922元/平米，已经较2005年区域整体加权平均价格8016元/平米要上涨了近4000元/平米，增长幅度将近30%。并且在2006年大多数项目出售的均是以往销售剩余的尾盘。无论是处于高端的西钓鱼台还是定位低端的金隅润景阁，都取得了良好的销售业绩，可以看出区域市场目前处于一个非常亢奋的状态中。由此我们认为区域明年价格保守估计自然增长幅度应该在10-15%。接下来，我们更深入一些来看其中的价值关系A、区域市场销售价格与户均面积的关系分析销售单价与套均面积的关系2500040035020000300150002502001000015050001005000堂台墅邸园枫景阁水区计溪鱼逸名御临峰景山街合号缘钓泉0瑰树江润洋七西汤1玫御珠远第·轩云紫销售均价(￥/m2)套均面积■图表分析：大户型产品的市场缺口明显，表明区域市场存在巨大的需求潜力B、区域项目销售速度与套均面积的关系销售面积与套均面积的关系2000001893414003801800003501600003001400001200002482501000002001931861768000017215060000133124431384045211510040000310069316922102565020000695265014399812800邸台墅园枫区景堂名水阁鱼逸临街溪号御峰山景0缘1钓泉瑰树七江洋润·西汤玫御第珠远轩云紫销售面积(m2)套均面积图表分析：面积115平米的远洋山水销售速度最快，在124和171平米套均面积区间内销售速度比较快。192平米套均面积及93平米套均面积消化速度也尚可。注意事项：三居面积设计盲区在170-180之间。既看不出明显的空间差距，又多增加十几万的费用。C、区域项目销售面积与销售均价关系：销售面积与销售均价的关系20000018934125000150000197232000014427150001000001061810116934291891000043138404527254710350000310066586617050001692210256650169524399812800堂台墅邸枫园景阁水区溪鱼逸名临御峰景山街缘钓泉号树瑰江润洋七西汤10御玫珠远第·轩云紫销售面积(m2)销售均价(￥/m2)■图表分析：通过图表可以看出区域内除了价格过高的项目难卖，其他的销售速度都还不错。D、区域各类产品销售状况比例：区域2006年各类产品销售套数比例复式其他一居9%2%7%四居二居13%23%三居46%■图表分析：三居产品46%、二居23%，四居13%，复式9%，一居7%E、区域供应状况分析套均上市各户型面积比上市套数套数面积比例备注面积一室一厅72245697639.9%9%5%16%两室一厅15941748111021.8%19%两室两厅107611741210914.7%除去特例套均三室一厅584882781518%面积13851%（源溪堂）　三室两厅237035550215033%一室二室三室四室复式房型除去特例套均四室一厅247872963403.3%面积196上市各户型套数比例（源溪堂）四室两厅390777691995.3%9%4%10%除去特例套均面复式房型300