谨呈：云浮市人民政府佛山市商场有限公司FOSHANDEPARTMENTSTORECO.，LTD二00九年三月十八日前　　瞻云浮—广东西关，独具魅力。云浮，位于广东省中西部，居西江中游以南。享有驰名中外“石材之乡”的称誉，云浮沙糖桔之乡的称誉。云浮，文化底蕴厚重。周秦为百越地，盛唐时设云浮郡。云浮历史悠久、人杰地灵，积淀着浓郁的南江文化、厚重的祖宗文化和独特的石文化，具有历久弥新的百越风情。好风借力云浮起。云浮必将乘广东推进“双转移”、促进区域协调发展的东风，成为科学发展高地、创业投资乐园。佛山市XX商场是一家大型的综合性商业企业，位于佛山市最繁华的祖庙商圈中心—祖庙路。自1982年12月25日开业至今，巧借改革开放的机遇,秉承“顾客至上、信誉第一”的经营宗旨，以年平均21%的商品销售额递增速度，成为佛山市最瞩目的商场之一。展望远景，佛山XX商场将继续立足百货零售业，务实开拓，锐意进取，专业打造主题百货，树立个性鲜明、充满活力的百货品牌形象，以崭新的形象创造黄金地段美好的明天。　我们的共同愿景是，以构建集购物、休闲、娱乐于一体的名牌百货为出发点，站在时代潮流最前线，弘扬中华民族勇于创新的精神，在“承载黄埔文化传统，服务于民族栋梁”的使命感召下，我司将秉承XX“诚信永恒、魅力更新”的一贯宗旨，为云浮市购物中心作出精心的策划，建设成为一个具有民族典范的主体百货。第一部份市场分析篇1、云浮市城市概况云浮，地处广东省中西部，居西江中游以南。总面积7779.1平方公里，总人口268万，现辖云城区、新兴县、郁南县、云安县、代管罗定市，云浮市2008年的GDP为320.6亿元，同期增长10.2%。2、云浮市商贸流通概况进入新世纪的时代，云浮市商贸业发展非常快，特别是在商业零售业，一些传统业态商业“老字号”被重新认识，现代商业的业态被广泛认同，名牌商业效应的现代经营方式和组织形式渗透到全市各行各业，无所不在、无所不有，与此同时，现代商贸业发展的重要支撑载体和平台：购物中心、大型商场、商业步行街、批发市场、物流基地、配送中心等商业、物业、设施，遍布珠江三角洲，显示出巨大的社会和经济效益。　云浮是广东省最年轻地级市，广东重点发展地区之一，是“广东大西关”，区域文化气氛浓厚，居住环境和经营环境良好。但是，受本区域消费人流、消费习惯及消费欲望的影响，加上云浮市商圈历来经营的档次较低，导致本区域的经营档次较低，尽管云浮市每年有几百万人次的游客，但商圈中名牌产品缺乏，旅游人士购物欲望不强，从而无法带旺市场。要使云浮市在发挥文化品牌效应，就要提高商圈经营档次，加大创新力度，发展影响力大的品牌，将云浮市打造成购物天堂。３、云浮市XX百货购物中心市场预测云浮是广东重点发展地区之一，是“广东大西关”，区位交通优越、文化底蕴厚重、生态环境优美，正在创建的“宜工、宜商、宜创业”的模式，必将带动消费。云浮市市中心商业区域，已具有浓厚的商业气氛，人流量大，市场前景良好，发展的潜力较大。拟建一座现代化零售业和现代商业物业、设施的结合，就好像是飞机上两个巨大的引擎。在全力推进推动云浮市现代商贸流通业的发展，为云浮市的旅游业和云浮市居民进入小康生活提供了服务的保障。要将云浮市购物中心办成规模大、档次高、集餐饮、休闲娱乐、购物于一体的市场，以全新的形象成为云浮市的一大亮点，一张名片。只要我们共同努力，必将走向成功，走向辉煌，创造出一个富有传奇故事的商业实体。第二部份项目分析篇1、项目概况1.1、地理位置及交通条件云浮，区位交通优越。云浮位于广东省中西部，居西江中游以南。东接珠三角、西连桂东南，北临西江，贯穿全境的广梧高速、云岑高速、罗阳高速、江罗高速和罗岑铁路、南广高速铁路正在建设中。经已通至市区的广梧高速公路到广州仅140公里，经即将动工的南广高速铁路到广州仅40分钟。得天独厚的区位优势和便捷顺畅的交通网络，使云浮成为联系珠三角、沟通大西南的“广东大西关”。1.2、项目的选址建议佛山XX商场是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的大型百货商场，根据我司多年来的经营管理经验，项目的选址有一系列严格的依据，选址主要位于较为繁华的商业中心商业圈，如商业步行街，繁华商业广场等。1.3、项目经济技术指标1.3.1需要20000㎡及以上的商业建筑面积：XX百货商场的经营模式是集购物、休闲、娱乐等功能于一体，在建筑设计上气势恢弘，装饰独特新颖，装修豪华典雅，气质非凡，极具现代感和时尚感。店内面积空间划分份额合理，各功能板块浑然一体，优化分配立体客流，构成繁华、高效、通畅、舒适、安全的经营服务和购物游乐环境。由于经营功能上需要较大空间面积进行划分，根据初步估算，一般需要20000㎡及以上的商业建筑面积建筑才满足要求。1.3.2建设地点必须是传统商业旺地：XX百货旗舰店与好的商业氛围能带出更好的商业氛围，因此新店的选址必须具有良好的发展前景，同时具备一定的商业底蕴和已有成型的商业氛围，能承托一定规模的商业项目经营，能支撑大卖场对消费人流的需求。1.3.3交通便利、区位优越满足本区域消费者需求的同时，也需吸引更远区域的消费者前来购物，这就需要商场附近有便利的交通系统，这样有利于更广泛区域的顾客前来消费，从而提高知名度，亦更能体现区域商业地标的特征。1.3.4泊车位足够、停泊车方便商业项目的构建要考虑到停车配套设施，这是经营百货是否繁华的一个重要条件。2、项目优势2.1、地理位置优势－交通方便2.2、人文环境好，旅游资源非常丰富2.3、商业环境好2.4、群体购买消费力呈上升趋势３、项目优势3.1经营档次定位：中高档消费水平XX百货在云浮市的分店将走以特色品牌、独有品牌为主的经营路线，将延续新都会时尚的定位，品牌组合突出新鲜感、时尚感、高品位。个性鲜明、有独特风格的多个国内外品牌，是实现错位经营的法宝。据市场摸索调研。云浮市的商场及店铺在各种商品品牌引进上还存在一定的空白点。因此，XX在云浮市新店在招商中将重点放在国内外一线品牌及特色品牌的引入方面。3.2、浓缩都市生活精彩样板，赋予消费者鲜明的个性价值随着生活水平的提高，云浮人对生活的质量要求越来越高，一些高端的人士和有识之士，“白领”、“金领”的人群对穿着越来越讲究，因而要捕追潮流风尚，塑造价值品位。随时随地感触新的时尚气息，穿着讲究品牌，甚至追求世界知名的品牌，拟显示个人的风度与品位，因此在本项目以品牌的价值观，可增加本项目的知名度，带旺旅游业，使云浮市商业圈成为购物天堂，并可以增加地区的税收，真是一举两得，实现双赢。3.3、随着人群的素质不断提升，文化也不断发展为了让人群注入新的文化和城市生活内容，让人们了解和认识更多知名品牌，定期或不定期召开“名贵”、“品牌”高档的展销会或展览会，使云浮市XX百货商场成为一张城市的名片，具有品牌魅力的“城市客厅”。4、项目劣势4.1、区域经营档次及消费者的消费欲望不强受区域消费人流、消费习惯及消费力的影响，加之云浮市商圈历来经营档次和消费力较低，导致区域的经营档次较低，从而导致消费者的消费观念及消费欲望不高。解决途径：由于该劣势属于市场因素，加上历史原因，难以从根本上改变经营档次及消费力低下的局面。因此，只有将劣势转化为这一点：在定位上加以利用并用知名度较高的经营商打开这一局面，开拓新的商机，带动周边低档次的经营者提升高经营档次，提高人群购物的意欲，从而带旺市场。4.2、目前商业经营者的知名度不高由于区域的商业经营者在商业领域的知名度不高，而且缺少集购物、休闲、娱乐等功能于一体的购物中心，易导致消费者在当地购买高档商品信心不强，往往都要到周边购买。解决途径：加强本项目的推广和宣传力度，争取市政府和区政府有关部门的大力支持，以经营知名和人群熟悉的品牌商品，并运用XX这个老字号招牌，从而增添本项目的知名度，并且可增强消费者在本地消费的信心和决心。第三部份项目建议篇1、组合形式、项目主题定位XX百货云浮新店以创新组合，立足百货服装、家电、零售，务实开拓、锐意进取。专注专业打造主题，集购物、休闲、享受于一体的专业经营场所，树立个性鲜明、充满活力的“名牌”“老字号”的形象。与智者共筹谋、探索、开拓新模式、新机制。逐步推进本项目的商业战略，实现双赢。2、经营品种的定位在场内所经营的品种以品牌为效应，积极开展品牌的引进走“名品”的经营路线，吸引国内外的知名品牌进入本项目，将品牌成为本项目的旗舰店或形象店，让具有影响力的品牌均伴随着本项目的成长与发展。品牌的稳定立足“名城”，吸引“名品”进驻，成就“名店”的战略。本项目成功作为品牌进驻的桥头堡，并与其建立起深厚的合作基础，共同打造具有实力的经营者。XX储备了一批资深的商业专业人士和合作多年的“品牌”、“名牌”产品的厂商，对本项目的经营有很大的帮助和推动，因为人才是相当宝贵的无限价值的财富。3、本项目成功的关键因素：与智者共谋、与成功并肩。项目经营定位要准确COLDCALL力度成就稳健的管理创新缔造持续商机感触引领生活时尚凝聚深厚品牌归属回馈、倾力奉献社会展望、筹谋、成功、双赢6、本项目合作开发可行性的商讨6.1、XX可承租贵市地块并由XX出资兴建一座多功能现代化的购物百货商场。6.2、XX可向贵市以双方都能接受的价格买受地块，由XX出资将在该地块上兴建一座符合中央商务部关于商场“金鼎”的标准和要求，集旅游、购物、休闲、享受于一体的大型百货商场，将会成为区域性的一个亮点。6.3、XX可与贵市通力合作开发重建商场，成立项目公司，按投资比例持有该项目公司的股份，有项目公司策划经营运作，双方根据利润按股份比例进行分配，共享利润，共担风险。具体事项在本项目公司章程中明确。以上的合作模式，仅作