国信大道项目前期策划方案方案由：海南天基伟业房地产投资顾问有限公司于2009年7月4日提供◎天基伟业项目团队保留该文档的所有权利。本文档为机密文档，天基伟业拥有其全部权利；◎任何对该文档未经天基授权的传播、使用、引用、演示、延伸使用都被绝对禁止。目录（二）需求分析...................................................................................................................................................5（三）价格分析...................................................................................................................................................7（四）结论...........................................................................................................................................................8（一）项目优势分析...........................................................................................................................................9（二）项目劣势分析.........................................................................................................................................10（三）存在的机会.............................................................................................................................................11(四)面临的威胁..................................................................................................................................................11（一）项目定位.................................................................................................................................................12（二）客户定位.................................................................................................................................................12（三）价格方案.................................................................................................................................................12（四）项目建议.................................................................................................................................................13（五）营销策略.................................................................................................................................................13（七）现场包装.................................................................................................................................................17（一）媒体选择.................................................................................................................................................19（二）活动行销.................................................................................................................................................22总结一、区域市场分析项目所在地属于海口的滨江片区，该片区属于海口目前开发热门版块之一，该居住地总面积为496.02公顷。其中一类居住用地面积为44.14公顷，二类居住用地面积为451.88公顷。居住人口为12.95万人，开发的强度类型为：多层中密度。整个区域版块属于海口城市规划的中心组团：重点完善面向岛内的综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。是海口城市复合职能的重要补充和延伸。项目周边已具备较齐全的市政配套，如：海南文化公园；省图书馆；省博物馆；海口市妇女儿童医院；省实验中学；海南省体校；超市大卖场-大润发、海口经济技术学院内，将近500亩的大学校园设施配套等。能够给住户提供吃住行游玩一系列的配套服务，生活非常的便利。（一）供应分析1、总供应量分析项目所属版块近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着市政配套日趋完善，城市中心的居住土地被不断的连续开发，可供开发的土地越来越少，海口整个城市不断向外扩展，加之按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。中强：就是加强主城区建设，提升主城区水平。将府城、灵山等6个镇并入主城区，按主城区标准规划、建设、管理和发展。加快旧城区和城中村改造的步伐，力争五年内基本完成改造任务。加快“一园两湖”、美丽沙片区、大英山综合商务区等重大项目建设，将主城区建成核心商务区，原大英山机场的开发已提到日程上来。目前本项目周边的区域商品房的供应量如下，目前可供选择的有名门广场2期总建面为：23620平方（已在2008年1月10日开盘）；蓝水湾总建面为：20万（07年12月开始销售）以上项目现已销售结束。2、物业类型分析目前该区域物业中均为普通住宅。整体来看是均价以3600-4300元/平米的中档住宅居多，均价超过5500元/平米的高档项目，目前尚未出现，对已销售完毕的项目住户情况调查发现大多购买者以长期居住为主。最近的除以大润发加盟为主体的盛达景都为商住项目外，其他项目均为纯住宅小区项目，无可比性。3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。?目标客户群体的细分?开发商品牌意识加强?注重环境规划设计?注重细节设计?从各个方面体现“以人为本”（如：户型设计、带装修出售、家具家电配套）随着近年以来绿色佳园、省人大机关小区、盛达景都、名门广场2期、蓝水湾等中档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘规模、档次相差较大，因此，同样是商品房，但不同楼盘社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中如绿色佳园品质都较早期推出的项目有较大的提升。本项目在滨江版块的热门区域，无论是项目自身的地理位置、拥有丰富的地产营销策划经验的代理公司等方面均具有较大优势。4、楼体分析（1）建筑形式该区域居住类物业项目为市场主流，产品形式为高层塔楼，本项目可考虑采用目前海口最舒适的板式结构。（2）环境规划本项目周遍环境普通，临近的盛达景都的小区景观及绿化也属一般。（3）小区规模除绿色佳园、蓝水湾、盛达景都外其他大多数项目规模小建筑单体数量少。（4）市场表现项目销售过程中，经过周遍项目的调查，大两房和小三房表现突出，由于周遍项目户型合理的小户型并不多见也较收市场追捧。5、装修情况分析物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。（1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高最近年来推出的项目绝大多数外部装