广西贵港西江房地产项目调查印象及初步建议方案广西贵港市天鸿房地产开发有限公司：感谢贵公司对本公司的信任，我公司能有机会参与贵公司项目的竞标感到非常荣幸。2007年4月11日下午，我公司相关人员对贵港房地产市场进行了一次初略的考察，并对贵公司贵港项目地块进行了现场踏勘。因时间非常有限，所作市场考察及所提交的报告均为初步的方案及建议，在取证及观点论证方面难免错漏，敬请指正。本报告仅为双方沟通需要提报的一个对贵港考察的印象报告及对本案的一个初步建议，为非正式文本。谢谢！怀化大唐地产顾问有限公司二OO六年四月十二日目录1、贵港市概况1、贵港市的历史及人文2、贵港市地理及交通3、贵港市的经济及人口4、贵港市辖区分布2、贵港市房地产概况1、贵港市房地产市场起源与发展2、贵港市房地产市场现状综合分析3、本案地块用地条件分析1、地块区位条件2、四至及场地条件3、周边配套4、地块环境条件5、本案交通条件4、贵港市在建房地产项目（住宅）调查5、贵港市房地产版块分布特征1、贵港市房地产版块分布特征2、本案地块版块属性及辐射力分析6、项目SWOT分析7、项目定位初案8、案名初步建议1、贵港市概况1、贵港市的历史与人文贵港是一座具有两千多年历史的古郡新城，是新兴的内河港口城市，位于广西东南部，珠江上游西江的中游。1995年10月经国务院批准升格为地级市贵港市是一座新兴的内河港口城市，位于广西东南，西江流域的中游，浔郁平原的中部，是大西南出海通道的重要门户。贵港是一个古老而富饶的地方。秦统一岭南，在这里设桂林郡，郡治首府在布山县（即贵县）。布山作为历代郡治、州治地方政权的政治中心长达1600多年之久。明洪武二年降贵州为县，始称贵县。1988年12月撤县改市，1995年10月经国务院批准升格为地级市。贵港市地理位置得天独厚。西江黄金水道流经市境，上溯南宁、百色下达广州及港澳。贵港市人杰地灵，英才辈出。在中国近代史曾发生过惊天动地的太平天国金田起义，著名的太平天国起义领导人石达开、杨秀清、肖朝贵、韦昌辉等出自贵港。贵港市山川秀丽，资源丰富。北回归线横贯中部，属南亚热带地区。农业资源、水力资源、矿产资源、旅游资源十分丰富。是广西重要的商品粮、糖、果、肉桂和禽畜水产基地，素有广西“鱼米之乡”“中国第一糖城”美喻。自然景观和人文景观众多，别具特色，是广西重要的旅游胜地和重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游的中心。2、贵港的地理及交通贵港市区位优势明显。地处广西东南部的浔郁平原，位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南。1993年被国务院批准为国家一类对外开放口岸。交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南(宁)梧(州)高级公路、广（州）南（宁）高速公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。目前，贵港港拥有码头泊位165个，其中1000吨级泊位11个，集装箱装卸泊位1个，年通过能力已达到1300万吨和4000标准箱。　　十年来贵港港货物吞吐量完成8646万吨，年均增长21.3%，占广西内河吞吐总量的51%，成为广西内河物流中心。其中，2005年完成2002.2万吨，为1996年的5.35倍，跻身全国内河大港13强。全市省际、港澳货船运力突破100万吨，占广西省际、港澳货船运力总量的57%。3、贵港的经济与人口“九五”期间，贵港市依托港口优势，进一步扩大对外开放，突出发展工业和城市建设，着力推进农业产业化经营，加快发展第三产业，全市国内生产总值和财政收入年均增长１０％，全市经济持续快速发展.目,贵港市已形成以制糖、造纸、建材为主的支柱产业及以冶金、机械、食品医药为特色的地方工业体系，贵糖（集团）股份有限公司是全国最大的制糖综合企业；全市特色农业已初具规模，“三高”农业蓬勃发展，农业产业化经营步伐加快；第三产业增加值逐年提高,贵港已成为广西重要的物资集散地和商贸中心.近３年来，贵港城镇化率以每年１．５％的速度增长。目前，贵港市中心城区面积已由１０年前的１８平方公里扩大到３９平方公里，人口由１０年前的２０万增加到４０万。据调查，2006年，全市城镇居民人均收入为9432.09元，同比增长16.95%；人均消费支出5795元，同比增长9.2%。4、贵港市辖区分布1995年10月，贵港经国务院批准升格为地级市，辖桂平市、平南县、港北区、港南区和覃塘区，总面积10595平方公里，总人口460万。港北区是地级贵港市成立后于1996年4月设立的新区。全区总面积1092平方米，总人口59.8万人，其中城区人口30万人。港北区地处贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港北交通极为便捷，国道324级、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复张交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化的交通要素在此集结成网，互相通连，使港北成为广西重的交通本世纪和大西南物资出口港澳的重要通道。港南区是地级贵港市成立后于1996年设立的县级区，港南区政府设在桥圩镇，2001年，区政府由桥圩迁回到江南，江南区的区位优势得以体现，并开创了招商引资工作的新局面。港南区位于贵港市南部，辖6镇5乡。行政区域总面积1026平方公里。总人口50.25万人，二、贵港市房地产概况1、贵港市房地产市场起源与发展广西贵港市房地产业是从2001年开始真正发展起来的。1996年贵港市升格为地级市，建市之初，贵港只有屈指可数的7间房地产开发公司进行小规模零散的开发经营，而全市房地开发投资只有5296万元。由于受住房观念和消费习惯的影响，这种局面一直保持到2000年，期间五年的房地产开发投资额都只徘徊在5000-6000万之间，到了2000年，全市房地产开发投资也只完成了5798万元。然而，随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，从2001年起，贵港市房地产开发掀起新的热潮，投资得到了快速发展，2001年房地产开发完成17834万元，2002年完成30193万元，2003年完成47384万元，与同期相比分别增长207.6%、69.3%和56.9%，实现了贵港房地产开发的新跨越。继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港又迎来一个投资高峰年.2004年，全市房地产企业发展到31间，1-8月房地产完成投资57587万元，比上年同期增长247.64%，房地产投资增长速度居广西十四个城市首位。2、贵港市房地产市场现状综合分析■房地产开发已由小规模零星开发过渡为大规模花园式高档住宅小区开发模式随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，带来了先进的管理开发理念，更新了人们的住房观念，带出了贵港的住房消费新潮流，再加上本地房地产企业的崛起，更使贵港房地产开发进入了一个全新的阶段，人们对“占天占地”的购房模式开始转变。■市场土地储备保有量大幅增加，取得土地的成本逐步加大根据2004年1-8月份的统计数据，全市房地产土地购置面积47.92万平方米，比上年同期增长236.28%，土地购置费16914万元，比上年同期增长244.48%，平均每平方米土地的购置成本352.96元，比上年同期每平方米增加8.96元，市场土地储备保有量大幅增加。■开、竣工面积急剧增加根据2004年前三季度的统计数据显示，施工面积方面，1-8月住宅施工面积49.34万平方米，比上年同期增长132.19%，商业营业用房施工面积22万平方米，比上年同期增长21倍。投资方面，住宅投资完成26823万元，比上年同期增长175.39%，商业营业用房投资完成11570万元，比上年同期增长10倍。■从卖方市场逐步转化为买方市场，市场风险开始显现至2006年底，“盛世名门”全面推出；新推的“普罗期旺”规划总用地面积超过500亩，第一期规划用地面积便达到110亩之众；“阳光城”、“江南小镇”等楼盘的新推，消化了大量需要购房的潜在客户，加剧了市场从卖方市场向买方市场转化的格局。“凤凰城”、“世纪经典”、“广场明珠”等项目的大面积空置便已充分体现这一现象及趋势，其中港南版块中的“江南小镇”销售形势也并不乐观，市场风险开始显现。■多层住宅销售状况明显优于电梯房，电梯房出现不同程度的滞销现象根据调查显示，贵港房地产市场中多层住宅的销售明显优于电梯房的销售，目前空置的住宅物业中，绝大多数为高层或小高层物业，如“凤凰城”、“世纪经典”、“广场明珠”、“阳光都市”等。造成这一局面的主要原因：其一为电梯房销售价格高于多层住宅销售价格约400—500元/平方米；其二为电梯房的公用部位分摊面积较大，造成得房率降低，变相增加了购房成本；其三为电梯房的物业管理费较多层住宅高，日常居住成本加大。其中小户型物业的供应也出现滞销局面，“世纪经典”项目地理位置优越，在已成现房的情况下，依然有不少的小数型物业未完成销售。■房地产价格上涨较快，但住宅售价相对健康，有望保持稳中有升的趋势贵港市1996年的房地产平均售价约为600元/平方米，到了2004年，平均售价达到了1300元/平方米，至2006年，平均售价已达到约1500元/平方米。房价上涨原因主要是成本推动型，一方面是土地成本加大，另一方面是规划品质提高，配套成本加大，再者是建材等成本急剧涨升，各方因素导致房地产价格上升。贵港房地产市场价格形成过程中受投机性资本影响很小，价格相对比较健康，并有望保持稳中有升的趋势。■市场竞争有进一步加骤、竞争层面进一