[键入文字]“领秀铭邸”（暂定名）营销推广战略报告石家庄瑞德房地产投资顾问有限公司二○○八年十一月[键入文字]第一部分市场篇让视线穿行于市场的过去与未来，用理性与感性的双重视角再度审慎……发现一群人，定义一个产品。第一章：永年市场基本情况：一、永年县概况：永年县南距邯郸市20公里，北距省会石家庄50公里，距首都北京420公里，系晋冀鲁豫四省交汇处。107国道、京广铁路、京深高速公路纵穿南北，309国道、邯临省道横贯东西，交通便利，通讯发达。全县总面积908平方公里，耕地96万亩，总人口84万人，辖20个乡镇，450个行政村，是全国蔬菜产业十强县、中国紧固件之都和闻名世界的太极之乡。二、永年县经济发展状况：1、永年县经济概况：2007年，全县生产总值达到125亿元，比上年增长22.5％;全社会固定资产投资达到52亿元，增长35.5％；全部财政收入7.1亿元，增长39％;农民人均纯收入5025元，增长13.8％；城镇居民人均可支配收入9967元，增长16.5%。2、永年县特色产业：蔬菜产业，蔬菜种植面积77万亩，蔬菜品种120多个，有12个乡镇、208个村、8万多农户、20万劳动力从事蔬菜生产经营，年产鲜菜31亿公斤，产值33亿元年交易额居全国第4位，蔬菜商品率、加工出口率分别达到98%和10%。南大堡蔬菜市场闻名全国，是华北最大的蔬菜集散地。永年被命名为“全国无公害蔬菜生产示范基地县”、“全国蔬菜产业十强县”和“河北蔬菜之乡”、“河北大蒜之乡”，位列河北省蔬菜生产十强县之首。标准件产业，有13个乡镇、150多个村生产标准件，各类加工企业2300多家，从业人员15万人，遍布全国的经销网点达1.8万个，年产量205万吨，销售收入110亿元，产销量占全国市场份额的40%，成为全国最大的标准件生产集散地。永年标准件产业被命名为“河北省十大特色产业”。永年被命名为“河北省特色产业基地”和“河北省五金出口基地”。畜牧产业，建成养殖专业乡镇8个、养殖专业村102个，初步形成绿色禽蛋、优质奶牛、无公害罗非鱼三大养殖基地，华裕、企美公司被确定为省级农业产业化龙头企业，其中华裕公司蛋鸡育种量居河北第一，全国第三。全县牧渔业总产值达到29.4亿元，被命名为河北省蛋鸡养殖超千万只大县和畜牧养殖大县。工业，初步形成了钢铁、冶金、化工、医药、建材、煤炭、机械制造、农副产品加工等行业体系。2007年，工业企业总产值、增加值、利税分别完成109亿元、27.7亿元和13.3亿元。随着大型超贫磁铁矿的开发，永年工业发展的资源“瓶额”将逐步缓解，发展步伐将明显加快。民营企业发展迅速，特别是永洋、硅谷、久鹏、建发、恒永等民营企业已成为支柱型企业，其中永洋公司名列全市十强，硅谷公司名列全省十强民营科技企业。2007年，全县民营经济增加值占GDP的比重接近80%，成为名副其实的县域经济发展主体。三、永年县城市建设发展情况：1、永年县城市建设现状：截止2005年永年县城城区面积由9平方公里扩展到16平方公里，城镇居民人均居住面积由"十五"初期的16.5平方米提高到目前的18.4平方米。2007年，实施了邯邢路改造、城区道路改造、北立交桥改造等15项城建工程特别是中华大街永年段顺利完成，使永年成为全市第一个与邯郸市主城区干道相连、设施相接、物流相通、人流相汇的卫星城。2、永年县城城市建设远景规划根据《永年县经济和社会发展十一五规划》：永年县城要以建设邯郸卫星城为目标，实现与邯郸市、沙河市区的全面对接。实施"东扩南接"战略，把北起县城南环路、南至县界、西依西环路、东靠京珠高速公路，面积达30平方公里的区域作为永年新城区，逐步建成为中等城市。"十一五"末，全县城市化率要达到30%以上。第二章：主要竞争对手1、项目名称：飞宇花园·南区开发公司：河北飞宇房地产开发集团有限公司地段：迎宾大道以南、名兴大街与新名大街之间占地面积：140亩（约93332平方米）住宅类型：18层高层建筑均价：2300元/平方米主力面积：99－180平米电话：51375553157666代理公司：邯郸市中天地产营销策划有限公司项目点评：规模大，配套实施齐全；采用突破传统的简洁和谐设计，引入自然平衡概念；楼间距合理；集时尚园林设计；地下车库，24小时保安，智能电子系统；2、项目名称：永信花园开发公司：河北信德房地产有限公司地段：中华大街北延永年段与迎宾大道交叉口东北角住宅类型：11层小高层建筑工程进度：二期即将动工均价：2300元/平方米主力面积：130平米电话：8302220292163061735326213694代理公司：邯郸市新创地产营销策划有限公司项目点评：交通及其便利，但是楼房的方向不是很好，而且周围环境不是很好离县城外环路较近。3、项目名称：金典嘉园地段：健康街与开发路东北角住宅类型：多层工程进度：已封顶开盘时间：已开盘均价：2000元/平方米电话：5138681项目点评：项目周边汇集了永年最大的广场（太极广场）、最繁华的商业街（政府街），地理位置优越。该项目目前所剩房源不多，处于尾房销售阶段。4、项目名称：海天理想城开发公司：河北海天房地产开发有限公司地段：富强路与交警北路交叉口东北角建筑类型：一期为七层带电梯、高档住宅，二期为小高层、共18万平米均价：2380元/平方米主力面积：120平米以上工程进度：一期已封顶项目点评：项目规模较大，小区配套设施比较完善，二期项目正在筹建中，楼间距较近，公摊面积较大。现部分房源优惠4——6万元（复式结构）5、项目名称：宏达小区开发公司：邯郸松山房地产有限公司建筑类型：两栋多层带阁楼、普通住宅均价：2100元/平方米6、项目名称：田园小区开发公司：不详建筑类型：多层带阁楼、普通住宅地段：永年县洺关南街，小产权价格：一层：2088元/平方米二层：2188元/平方米三层：2188元/平方米四层：2088元/平方米五层：1980元/平方米六层：1720元/平方米（带阁楼）车库：3000元/平方米项目点评：属于小产权，地理位置优越价格较低。7、项目名称：阳光新城开发公司：永年小霸王餐厅老板王虎民地段：永年县铁路西（原来的老油棉厂）建筑类型：多层带阁楼、普通住宅价格：最低价格为：1200元/平方米二三层1600元/平方米六层为：1480元/平方米（送阁楼）、储藏间：980元/平方米项目点评：新楼盘石家庄代理公司销售，大产权，地理位置周围环境不是很好，楼高为七层半，一次付清款每平米优惠50元。8、项目名称：永美家园开发公司：永美电厂建筑类型：18层小高层，14栋工程进度：二期正在建设中价格：一层：2200元/平方米二三层：2230元/平方米四五层：2260元/平方米六七层：2290元/平方米八九层：2320元/平方米十十一层：2350元/平方米十二十三层：2380元/平方米十四十五层：2410元/平方米十六层：2440元/平方米十七层为：2260元/平方米地段：中华大街与迎宾大道交叉口东南角项目点评：地理位置优越，小区规模较大，凡在本小区购房着免除3年暖气费用，但是该小区周围环境交差。9、项目名称：滏阳·金地开发公司：邯郸滏阳房地产开发有限公司地段：迎宾大街与新名路交叉口东北角住宅类型：11层小高层建筑工程进度：已完工开盘时间：已开盘均价：2500元/平方米电话：51375553157666项目点评：永年层高最高3.2米，30米超大楼间距，错层设计理念，升值潜力巨大。待开发项目：南街造纸厂项目（50亩地）南街安居工程项目东大街网通大楼北侧项目（8栋小高层）育英花园二期（2栋多层）政府街法院折迁改造岳庄50亩地项目苗庄2栋高层第三章：市场分析：一、宏观分析：1、全国市场现状：自2007年底以来，就全国而言整个房地产市场观望情绪浓厚，成交量低迷。特别是进入2008年来以深圳、上海为代表的一线城市纷纷降价，从更进一步加重了市场的观望情绪。2008年下半年以来，受国际金融危机等不利因素的影响，以石家庄为代表的一些二线城市，房价由开始的“折扣优惠、特价房”等“隐性降价”变为直接降价。整个市场观望气氛明显，消费者“持币观望”心理明显。因而，很多人预言房地产的冬天来到了。众所周知，我国的房地产市场近几年来高速发展，房价急剧上升。房价的增速明显超过人们收入的增长速度，从而造成虽然刚性需求很大，但是很多刚性需求群体无力购买。加上近两年国家加大对房地产市场的宏观调控力度以及受世界性金融危机的影响，从而造成就目前而言全国房地产市场略显低迷的现象。因而必然全国的房地产市场要经过一到两年的调整期。2、全国未来市场的预测：1）调整并不意味着房地产市场会长久低迷。从社会发展的角度来看：目前我国还有近7成的人居住在在农村。纵观世界主要国家的发展随着经济的发展城市化是历史的必然。随着我国经济持续的增长，从而进一步加速城市化的进程。此外国家的小城镇建设的目标不变。2）从供需角度分析：众所周知60中后期到70年代我国迎来人口生育的第二个高峰期，这部分人目前年龄在35—45岁，属于社会的中坚力量有较为雄厚的经济基础，他们目前主要面临的问题是改善自己的居住环境。80年代这部分人年龄在25岁左右他们面临主要问题是成家，属于刚性需求。因而就全国而言房地产市场不会长久的低迷。3）政府开始救市，众所周知房地产业是国民经济的支柱产业，在国民经济中占有举足轻重的作用，政府不允许房价崩盘。自2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收