新津御泉居项目策划书序策划宗旨：实现项目开发价值，提升公司品牌，使本项目成为新津花桥具有划时代意义的标志性建筑物。我们的行动：以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。我们的目标：为嘉业公司项目的开发建立利润保障发展模式；为嘉业公司项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；为嘉业公司项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；提升嘉业公司的品牌；以专业服务获得双赢。【战略目标】在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。【战略手段】“因地制宜、以人为本、定位准确”，这是我们对项目的策划观点。一个房地产项目的成功，很大程度上取决于项目本身的素质，但是，本项目除了应有产品的素质，还应采取一些独特的营销模式。目录：市场篇：一、城市基本情况……………………………………………………………………………………………………………………………5二、成都市房地产市场现状特征及发展趋势………………………………………………………………………………………………8三、新津中高端住宅市场概况………………………………………………………………………………………………………………14四、本案前期SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………25产品篇：一、客源定位及项目定位……………………………………………………………………………………………………………………26二、项目阐述及建议…………………………………………………………………………………………………………………………30推广篇：一、案名建议…………………………………………………………………………………………………………………………………41二、广告表现…………………………………………………………………………………………………………………………………43三、推广建议…………………………………………………………………………………………………………………………………44四、概念推广部分……………………………………………………………………………………………………………………………49五、广告推广预算……………………………………………………………………………………………………………………………60营销篇：一、销售策略构想……………………………………………………………………………………………………………………………61二、各阶段销售任务及重点工作构想………………………………………………………………………………………………………62三、推案时机构想……………………………………………………………………………………………………………………………64四、价格体系………………………………………………………………………………………………………………………………65五、销售现场构想…………………………………………………………………………………………………………………………66六、销售组织及人员构想…………………………………………………………………………………………………………………69合作篇：一、公司优势分析…………………………………………………………………………………………………………………………74二、销售总代理合作方式及服务收费（标准版）………………………………………………………………………………………75跋：…………………………………………………………………………………………………………………………………………78市场篇：一、城市基本情况：1、成都市概况：地理位置：成都是四川省省辖市，四川省省会。位于四川省中部，成都平原中部。介于东经102°54′～104°53′，北纬30°05′～31°26′之间。东北与德阳市、东南与内江市毗邻，西南与雅安地区相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山地区相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积1.24万平方公里，其中城市建成区面积92.2平方公里。境内海拔387～5364米，市域东部为龙泉山脉，西部为纵贯南北的龙门山脉。平原面积占36.4%，丘陵面积占30.4%，山区面积占33.2%。平原地区西北高、东南低，平均坡降0.3%。辖区面积：现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都县、双流县、郫县、温江县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等7区8县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。人口与居民生活：总人口980.74万人，其中城市人口301万人。气候特点：属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温16.7℃。年平均日照时数1071小时，年平均降雨量945.6毫米。经济发展：成都是一座具有悠久历史的文化名城，是一座充满生机的现代化城市，被国务院确定为中国西南地区科技中心、商贸中心、金融中心及交通枢纽。成都的经济每年在高速发展2、新津县概况：区位：位于成都最南端，据成都38公里。人口面积：幅员面积330平方公里，耕地25公里，辖11镇三乡，总人口28.7万人。经济概况：新津是省级综合体制改革试点县，全国“三高”农业示范区、国家级星火技术密集区和省级个体私营经济试验区。个体私营经济已占到全县经济的50％左右，高速发展的民营经济是新津区域经济鲜明的特点。新津县按照“大市场、大流通、上规模、专业化、多功能、高辐射”的思路发展了一批专业社会商贸网点，使新津成为了成都南大门极具吸引力的物资集散地。3、花桥镇概况区位：花桥镇位于新津县东北部，距县城5公里左右，距西南航空港18公里，成都乐山大件路和108国道(川藏路)贯穿境内，交通十分便捷。人口面积：花桥全镇幅员33。6平方公里，辖7个行政村和2个社区，96个村民小组，总人口28341人，其中农业人口24398人，城镇人口3943人，另约有7000左右流动人口。经济概况：花桥镇工业基础较好，商贸特点突出，已建成综合贸易市场、专业蔬菜批发市场以及红旗连锁、互惠等超市，营造了以大市场促大流通，以大流通促大发展的良好环境。市政配套：文化、教育、卫疗及其他基础配套设施齐全。镇内有普通完中一所即新津三中，有省属重点小学－花桥中心小学及另外三所小学，镇卫生院综合条件良好，自来水厂，天然气供气站。二、成都市房地产市场现状特征及发展趋势：1、成都市房地产市场区域特征：2006年，在成都市政府的各项政策的调控下，成都市房地产市场在稳健的发展，全市商品房新增供应2019.03万平方米，同比增长29.4％，五城区商品房供求的主力价位区间从去年的3000－4000元/每平方米上涨到4000－5000元/每平方米，城区商品房成交价为4467元/平方米，同比上涨9.8％，五城区住宅成交价为4200元/每平米，涨幅较去年同比上涨12.9％。今年一季度房地产开发完成投资543.78亿元,同比增长26.9%,增幅同比加快6.7%个百分点,高于同期城镇固定资产投资1.6个百分点.其中西部地区增长29.3%个百分点.2007年2月成都市场共发布拍卖和挂牌宗地37宗，共计2405．8亩。与2006年2月相比，土地供应面积大幅度增加，同比上升252．44％。其中主城区(五城区和高新区)有所增加，供应6宗土地，共216．23亩，与去年同期相比供应数量和供应面积分别上升100％和258．83％。与此同时，郊(区)县土地供应也同样呈大幅度上升趋势，供应土地31宗，供应面积2189．57亩同比上升251．82％。从2月份土地供应区域分布结构来看，郊(区)县土地供应规模比较大，占到了整体市场供应的91．02％，而主城区(五城和高新区)仅占市场总供应量的8．98％。◆土地供应宗数和供应面积均大幅增加2、从区域土地成交量分析房产走势2007年2月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地37宗，共计2405．8亩，与去年同期相比，土地供应宗数和供应面积均有相当明显的增加，同比分别上升311．11％和252．44％。2007年2月成都土地市场共计成交面积1505．56亩。其中有4个区域的成交量超过250亩，分别是郫县、温江、都江堰和龙泉；特别是郫县和龙泉两个区域，郫县土地成交8宗，是各个区域中成交数量最多的区域，占总成交土地宗数的30．77％；而龙泉则是成交面积最大的区域，该区域成交2宗地总面积达到394．61亩，占到了总成交面积的26．21％。相比之下，主城区范围内2月份土地成交相对平淡，所成交的5宗地全部集中城南三环以外，成交面积共计171．41亩，占总成交面积的11．39％。从环线分布来看，主城区范围内的成交主要集中在3环外，并且交易量相对较少。而绝大多数的土地成交都分布在各个郊(区)县范围内，特别是郫县、温江、都江堰和龙泉这四个区域，这四个区域的成交量占到了总成交量的80．54％。这一情况也反映出目前成都市主城区范围内可供开发的地块越来越少，土地市场的外移将进一步促进房地产开发向郊县范围内的扩张，有力地推动了郊县房地产的进一步发展。3、从区域土地