太原双喜城项目2008年营销推广整体方案北京海晟房地产开发有限公司市场部2008年3月21日目录第一部分营销整体策略...............................................................................................................2一、太原市场状况分析.............................................................................................................21.1太原宏观市场分析.......................................................................................................21.2区域市场分析（小店区）...........................................................................................7二、竞争和机会分析.................................................................................................................8三、市场细分分析...................................................................................................................12四、客户分析...........................................................................................................................13五、定位分析...........................................................................................................................135.1项目概况.....................................................................................................................135.2项目SWOT分析........................................................................................................145.3项目综合竞争力评价.................................................................................................175.4项目市场定位.............................................................................................................195.5定位深化.....................................................................................................................19六、市场运营战略概述...........................................................................................................21七、整案营销目标...................................................................................................................22八、营销传播策略及沟通战术...............................................................................................238.1案名建议.....................................................................................................................238.2项目功能利益及个性利益分析.................................................................................238.3营销核心原则.............................................................................................................248.4主要战术手段.............................................................................................................258.5销售道具配合.............................................................................................................298.6合作单位的选择.........................................................................................................30九、传播时间表.......................................................................................................................38十、营销传播预算...................................................................................................................38十一、总结...............................................................................................................................38第二部分销售团队的构建.........................................................................................................39第一部分营销整体策略一、太原市场状况分析1.1太原宏观市场分析1.1.12007年太原房地产市场整体分析2007年，太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平方米4606元，同比增长13%。2007年底，太原市新建商品房每平方米均价达到4800元，较2006年上涨14.6％。商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859元，同比增长近7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000元的大关，已经脱离普通市民收入水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求也在逐渐增加。据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004年高居全国之首！排在其后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。2007年太原市新增楼盘近80个，新增在售项目住宅规划总建筑面积400多万平方米，投放市场销售面积300多万平方米，市场供应量远远大于往年。太原市房价随之水涨船高，2007年底每平方米均价达到4800元，个别地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超过6000元。（数据来源：太原市房地产交易市场）1.1.22007年太原高档住宅分析今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007年7月份，山西省经济适用房价格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达5.8%。有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升与目前市场上不断扩大的需求有着直接的联系。现在人们购房