W楼推广策划案一、W楼产品描述●地理位置：地处项目的西面，紧临外环线。●建筑布局：由8栋五层带电梯的塔楼组成，两栋楼为一组，共分为4组。共八栋，以第一栋为基准，第二栋为第一栋逆时针旋转90度，这样的目的有3点，首先避免两栋楼首层花园相互对视，私密性较好。其次沿街立面赋予变化不单调。相邻两栋楼的楼栋入口朝向不同，这样动静分区，使第一组与第二组之间有一个相对独立的花园，使业主生活更加舒适。每栋楼总建筑面积1500平米，标准层平米建筑面积300平米左右，首层一梯四户，两室一户、一室三户，标准层一梯四户，两室和一室房型各占一半。一室户型安排在西北和东北方向；两室朝向为西南和东南位置。●建筑形式：剪力墙结构。建筑外墙有600MM挑檐，作为空调室外机位，室外机前埋设计有通风百叶。●建筑功能：采用无机房电梯，结构形式为框架结构，户内可以任意分割。五层顶楼设有直立式天窗可以使公共区域的空气循环。二、SWOT分析优势（S）◆品牌优势：“阳光100”的品牌影响力在一定程度上已得到天津百姓的认可，有利于促进产品销售。◆产品配置高：此部分产品特点是1梯4户，5层到顶，带电梯，户户全采光，配置较高。◆产品设计优势：每两栋一单元，两栋楼体逆时针旋转90°，保证楼楼之间私密性很好；有三层中空玻璃设计，阻隔噪音；首层带小院，性价比高。◆产品功能性比较强：由于户型面积比较适中，可居住可投资；且各户型之间可以打通，可半层整层或整栋购买，客户群的覆盖面比较广。劣势（W）◆产品位置差：该部分产品近邻城市交通大动脉---外环线，各种大中型车流量密集，噪音污染较大；另一方面，景观视野也不佳。◆配套不完善：没有相应的车位配套，车位配套通过西园集中车库解决。机会（O）◆2月底开盘的时光里引起了较好的市场反应，在市场尚有时光里余温的时候推出W楼，延续市场的热度，较易引起市场的回应。◆社区周边各种功能配套趋于完善，且在天津外环线以内基本无此类产品，更有机会吸引消费者考虑。威胁（T）◆春节过后市场出现小阳春，但是否市场真正回暖较难下结论，09年市场变化莫测，随时有可能震荡，因此决定在目前市场较好的情况下，快速推出产品，抢占市场。）◆随着社区逐渐成熟，越来越多的业主入住，目前由于物业及其它相关问题，老业主对项目的口碑较差，会影响到产品的消化进度。三、客户群分析■家庭结构类型主要是新起的三口之家和二人世界型。■年龄在25-35岁年龄段的过渡型需求者、35岁以上的投资型需求者。■异地办蓝印户口的需求者■小型企业自主创业者，行业定位于事务所、咨询机构、文化产业、IT网络、贸易公司等新兴行业。■足以需求整层空间办公的成长型中小企业公司。四、产品定位产品定位：五层独栋电梯洋房房型：60—1500平米精装户型设计公司：丹麦SHL设计建筑设计事物所五、总体推广策略在之前推出的“时光里”引起了市场较好反响的基础之上，延续受众对“时光”系列产品的良好口碑及认同感，将W楼作为“时光”系列的升级产品推出，再次升温市场，引起受众对于阳光100“时光”系列产品的期待和关注。产品案名：时光公馆（时光代表主题系列、公馆体现产品差异升级）感性主题：时光公馆绽放你的一生产品主题：新公馆新生活（筹备稿，待确定）——5层独栋电梯洋房震撼上市产品卖点：一栋一单元，户户全采光五层带电梯设计，全精装洋房自由的户型组合，60—1500平米楼体间旋转90度设计，动静分区三层中空玻璃，有效阻隔噪音五、销售策略1、销售节奏小量放盘，形成市场供不应求的销售紧迫感分批销售，为产品溢价销售留足空间快节奏加推，顺势升温，以热销带动热销5月底6月中旬6月底2栋，40套3栋60套3栋60套2、销售策略大客户优先，营造销售内外部双重紧销局面销售创新，制造市场舆论，吸引更多大客户对阳光100物业投资的关注整栋＞整层＞散户3、销售价格2-5层精装修：9500-9700元/平米1层毛坯：13000-14000元/平米六、推广节奏及渠道推广渠道推广阶段形式与内容费用备注前期悬念推广强势推广期开盘后期推广（万）（4．27—（5．16—5．30）（6．1—6．30）5．1）报纸悬念硬广1次硬广每周一次，共三次软文一次，硬广两次硬广45电台5．1开始持续6．15日结束5秒报时与10秒硬广穿18持续一个半月，主题内插进行容随阶段不同变化网络产品预告软文持续持续免费信息及软文无保持软文在天津主流网站的首页见面率（京津动无5．15—5．30封面1/3无产品预告3持续刊登15天，吸引车）旅客异地投资客户报短信数据库短信：小区短信1次：开盘信息小区短信2次：加推及产品卖点/开盘信息12产品预告一次促销信息60万条活动5．9产品发布5．30开盘活动6．15促销活动保持每周1次的活动频10会率次，大小活动穿插进行，营造销售现场氛围费用共计：88万悬念期报广主题：时光里完美售磬，已成传奇新公馆新生活5层独栋电梯洋房即将登场敬请关注强推期报广主题：绽放你的一生新公馆新生活5层独栋电梯洋房震撼上市电台报时广告：新公馆，新生活！阳光100时光公馆为您报时。电台10秒硬广：新公馆，新生活！阳光100?时光公馆，5层独栋电梯洋房震撼上市，2378558823785588七、物料制作及其它项目内容费用（万）折页15002单张户型图2*30000．3派单用DM小折本100001围档北园入口及红旗南路3卖场包装道旗、吊旗、灯杆、KT板、鲜花绿植2．5外展点外展点的制作费及场地租金0.4+4=4.4广告公司费用包月服务4．5不可预知2费用：共计：19.7万市场推广部2009.4.28