谨呈：南昌万科房地产有限公司万科南昌棠樾项目营销策划报告世联地产2010年5月7日PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn商业秘密声明本文内包含的资料属于东莞世联地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对东莞世联地产顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果东莞世联地产顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目印象1：青云谱板块/城市副中心/梅湖景区，环境优越，但区域认可度不够行政区青云谱区项目位置项目位置地段距市中心八一广场约9KM占地面积占地面积净地面积97109（平米）宗地干休区青云谱区不属于城市的核心梅湖景区板块，区域的生态人文价值凸显，但城市价值认可度尚需进一步提升PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目印象2：1.5容积率/多产品组合/中等规模，青云谱区域仅有的别墅高端社区基本指标容积率容积率1.5可售面积（平米）144180住宅面积（平米）122680非住宅面积（平米）21500地价总额(万元)27676.16地地价价土地单价(万元/亩)190一期楼面地价(元/平米)1900二期1.5的容积率=类别墅产品2006年9月起南昌严格执行别墅用地审批叫停（独栋别墅禁止，类别墅的TH类产品仍可）PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目印象3：要求在指定时间内(2011年12月)完成预定的销售量，其中2010年需完成34212平米销量10年9月2810年10月2810年11月2711年3月1日11年5月1日1A联排、宽景、窄景洋房首次开盘1B联排开盘1B宽景洋房开盘多层、2A小高层首次开盘2B小高层首次开盘2010年棠樾推售资源统计11联BB排洋房多层小高层累计开工量10800洋洋㎡55176㎡20694㎡56233142902㎡推盘量5184㎡55176㎡0060360㎡计划销售3456㎡30756㎡0034212㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目印象4：资金快速回笼，但在城市非核心区域打造高端社区面临较大的挑战项目实现目标资金快速回笼：15个月完成926套销售目标，月均62套/月品牌建立：万科南昌重要项目，树立棠樾高端项目形象问题与挑战1.如何充分挖掘客户、引导客户，扩大客源，缩短项目的消化周期，降低市场风险？2.通过怎样的环境营造和营销方式升华并突破现在的区域价值体系，从而树立项目高价值标准？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn趋势。2010年4月中，房地产正式进入新一轮的调控政策年，史无前例的严峻政策使市场迅速进入观望状态，一线城市成交量大幅下滑，且影响已逐步蔓延到二三线城市．那么后续的市场走1向如何？南昌房地产将迎来怎样的变化呢？大势研判PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn新政细则落地，一线城市五一楼市遇冷二三线城市陷入观望状态环渤海：北京——调控细则出台签约量降82%北京市房地产交易管理网最新数据显示，“五一”期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。4月19日以来，北京共有八个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售。截至27日，2377套新房仅成交1套。长三角：上海——买者不出手卖者不降价楼市新政之后，上海楼市总体都处于观望状态。据中国房产信息集团统计数据显示，至4月28日，上海商品住宅成交量仅98.84万平方米，其中下半月以来只成交了37.99万平方米。珠三角：广州——均价跌两成卖方忙促销5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半；成交均价9287元/平方米，与3、4月份成交均价相比，降幅在两成左右。深圳——住宅成交量持续下滑，价格仍坚挺从4.25-5.2周数据看，总体成交情况及各方面表现来看，一手房成交量继续下跌，降幅三成多PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn就短期来看，量在价先的市场规律房价将在成交量萎缩之后才趋于下行，下半年的市场走势不容乐观PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn未来一线城市市场预测那么从今年目前已经出台的新调控政策来看，闲置土地的清理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度加大……——可以预见，2010年房地产宏观调控给行业发展带来的严峻形势必然会带来行业新一轮的降价潮。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn观点1.受下半年一线城市成交萎缩下滑的传递影响，南昌市场进入观望,成交面临极大的下滑挑战；观点2.淡市行情下个楼盘分化严重，如何极致展示项目品质吸引客户关注从而重塑客户信心至关重要，单纯的房地产营销手段取得良好效果愈加艰难。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn定位。本项目作为万科在南昌的重要项目，如何成功启势，在充分挖掘区域生态人文价值的基础上提炼项目形象实现营销价值？2价值体系PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn[项目视角:]区域价值：项目处于城市次中心，生活成熟且高端项目聚集的青云谱区，周边不乏高端消费人群。青山湖板块红谷青山湖板块现中高端热点板块：市中心红谷滩板市中滩板、青山湖、红谷滩、朝阳洲块心板市中心块块板块和青云谱中心板块，未来市场依然是以这几大板块为中朝板块阳洲青云谱中心板高端板块。块PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目价值:地处的梅湖景区占地3200亩，目前已被打造成一个集历史、文化、休闲为一体的生态园林古戏台墨香路八大山人故居仿古商业街宗宗地地程允贤雕塑纪念馆青云佳苑PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn八大山人梅湖景区：南昌的世界级文化名片八大山人之于南昌，如同梵高之于荷兰，莫奈之于法国，他的灵魂深深嵌入这座城市，而这座城市也因为有他而显得与众不同；青云谱区别墅高端项目供应较少，未来一两年内别墅竞争压力小，但小高层面临较大竞争压力；如何通过营销借势让万科棠樾与八大山人梅湖景区等同起来？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目价值：承袭万科原创现代中式的高雅气质，演绎中西合璧的人文格调，成为南昌市场一道独特风景。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞争分析：南昌市场主要高端项目推货量较少，项目别墅产品存在较大市场机会别墅开盘均价最近均价差价推出区域楼盘名称销售率类型（元/平米）（元/平米）（元/平米）时间香溢花城双拼2300029000+600071%08.1青山湖独栋独栋20000独栋22000独栋+2000中大青山湖80%08.11双拼双拼13000双拼15000双拼+2000红谷滩/昌独栋独栋15000独栋15000独栋——保利高尔夫80%07.8北联排联排8000联排9000联排+1000独栋独栋11000独栋11000独栋——绿地兰宫99%07.11-12双拼双拼6500双拼7000双拼+500昌南双拼双拼6000双拼6500双拼+500居住主题公园75%07.10独栋独栋7500独栋9000独栋+1500水榭花都叠拼1200018000+600098%08.5城开国际学园联排55006000+50080%07.8乾茂宫园联排55005500——20%08.3湾里/新建县朗晴园联排38003800——55%07.11帝景湾洋城独栋68007000+20050%08.9n在青山湖以及红谷滩区，去化率比较高，同时由于昌南板块由于供应量的减少，市场呈现供不应求的局面。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn南昌别墅项目分析：从楼盘整体品质可以看出，南昌基本以中偏高档次别墅为主，纯别墅楼盘少。整体品区域代表别片区名称规模特点物业类型价格水平质墅香溢花城青山湖片12000～小体量亲水性多元化较高恒茂湖滨区25000中大青山湖绿地兰宫大部分大型昌南、居住主题公项目小体量亲水性多元化为主中低5000～11000象湖片区园别墅水榭花都多元化为主，恒茂森林海大、小体量湾里片区山地未来有较大纯中-高3800～10000朗晴园均有别墅帝景湾洋城昌北、大、小体量保利高尔夫山地、亲均有多元化为主中高8000～16000绿湖豪城红角洲片水区天赐良园从目前南昌别墅市场看来，城市别墅唯有青山湖片区一枝独秀，目前供应楼盘有中大青山湖、香溢花城、白金翰。昌南片区目前是南昌别墅的主力供应区，在售有绿地兰宫、居住主题公园、平安象湖风情、水榭花都等；湾里片区供应别墅有恒茂森林海、乾茂宫园、朗晴园、帝景湾洋城但是整体供应量较少；另外昌北保利高尔夫、新建城开国际学园、凤凰洲