谨呈：大连乾丞房地产开发有限公司未未来来，，如如钻钻石石般般璀璨璀璨————乾乾丞丞地产大连凌水湾项目沟通方案地产大连凌水湾项目沟通方案伟业顾问.大连公司二零一一年三月沟通框架势————房地产整体形式概述房地产整体形式概述市————中观市场环境分析中观市场环境分析适————适宜产品规划方向适宜产品规划方向示————伟业服务保障体系伟业服务保障体系1、宏观政策之势2、区域发展之势政策分析为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。4.17新国十条：调背景：受金融危机影响，国内外4月9月4月p背景：2010年伊始，楼市延控续09年的上涨态势，出现部分城经济形势不乐市的楼市上涨过快，地王频现方观，房地产也持p措施：利率调整、土地招牌挂向续低迷改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。措施：多次降息、税费减免等，出台抑市抑市抑市9.29新政：一系列刺激楼市的p背景：前期政策的效应已经逐政策。渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。4.17，新国十条国庆节前，各部春节前，政府再度p措施：房贷政策，首套房首付的出台，标志调委重拳出击，二重拳出击，力度之比例调整到30%以上，限购政策控进入深入期次调控拉开大幕强、决心之大，奠等。定了11年的政府楼暖市市调控基调1.26新政：p背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心时间受挫。p措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住09.Q109.Q209.Q310.Q109.Q411.Q110.Q210.Q310.Q4房的，禁止再买房等。政策分析4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，2011年1月，推出更加严厉的调控政策。2010.4.172011.1.26新政2010.9.29新政国务院新国十条国务院新国八条各部委组合拳《坚决遏制部分城市房价过《国务院关于坚决遏制部分城n9.21，国土部联合住建部市房价过快上涨的通知》快上涨的通知》发布通知，要求规范土地使用通知称，为巩固和扩大调控成通知要求遏制房价过快上涨，打击囤地、炒地行为，增加果，逐步解决城镇居民住房问，对首套自住房高于90平米土地供应；题，继续有效遏制投资投机性以上的家庭，首付不得低于n9.27，财政部等两部门出购房，监管、金融、税收、土30%’二套房首付不得低于地交易、房源供应、需求管理台通知，要求大力支持公租房50%，贷款利率不得低于基方面入手，二套贷款，首付不建设，广泛拓展公租房供给方准利率1.1倍。第三套及以上低于60%，贷款利率不低于式贷款：商业银行可根据风险基准利率的1.1倍；全面限n9.29，三部委发布调整房，暂停发放购买第三套及以制3套购房；二手房全额税地产交易环节契税上住房贷款收；加大保障性住房建设遏制加码强化政策分析专题：新“国八条”政策解读【背景】交易数据显示，2010年12月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。【目的】为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。【调控基调】（1）政府对楼市调控态度已转向“使房价回到合理水平”（2）稳健是宏观调控的基调，控需求依然是短期内的调控重点供应方面：强调加强保障房建设、需求方面：抑制投资需求、加大土地供应，并提出了量化指标限制改善需求、控制首次刚性需求?郊区（或旅游地产为主区域）以投资兼改善类需求为主的一手高端项目将受最大程度的影响，?城区内以改善类需求为主的一手、二手中高端项目将受到较大程度的影响，?城区内交易年限不足五年的二手房交易将受到一定程度的影响，?城市近郊区以首次刚性需求为主的普通住宅项目受政策影响程度有限。政策分析1.上海从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点叠加频出*征收方式：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，税率暂定为0.6%；2.重庆从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点*征收方式：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，“房产“限购升级”个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住税”试点房、多套普通住房，将适时纳入征税范围；独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%；“银行加息”1.2010年11月29日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点2.2010年12月20日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点3.2011年01月20日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点4.2011年02月24日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点5.2011年03月25日，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点政策分析专题：上海、重庆房产税试点解读【事件】上海市政府、重庆市政府27日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。标志着酝酿多年的房地产税进入实质运转阶段。房产税试点的总体力度相对宽松重庆和上海房产税细则各有侧重征税对象重点针对1月28日政策出台后的新购房，且每年按期计征；税率主要针对高端住房且新老划断，上海都不高且两市都规定了较为宽松的免侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅；征面积；对非本地家庭购房的征税条上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九件较为严格。区。影响：n对上海、重庆市场的实际影响有限；n对其他城市的提示作用不可忽略：一线城市可能参考上海的征税方案；二线及其他城市可能参照重庆方案；政策分析自北京于去年5月份率先实行限购政策以来，截止专题：限购解读到11年2月13日，有26个城市实行限购。截止到11年3月10日，已经有35个城市实行限购。政策分析限购城市的市场表现大部分城市成交数量同比缩减态势明显，济南、武汉市由于2010年1月份接近春节期间成交量太少，以至于当月同比增长过大，作为特例；青岛无数据，大连缩减的较为明显。成交数量环比数据显示当月效果并不明显，次月效果要好于当月，政策效力有一定的滞后。价格仍然呈现增长态势，速度得到一定的抑制，杭州最明显，大部分城市并不明显，处于胶着状态，北京次月反弹，宁波、广州、上海当月不降反增大部分限购城市成交均价环比数据显示当月价格应声而落的不多。三亚、广州最为明显。政策分析专题：加息解读央行在不到三个月时间内，再一次动用价格型工具，加息更多的是对通胀预期和流动性实施的管理，以及应对国际局势的需要，决非为了单纯控制房价。单次加息所产生的月供变化对购房者产生的影响很小，影响教大的是进入连续加息预期通道，这对于承受力较弱的购房者来说，阻退作用还是比较大的。政策分析《影响四角》n房贷将继续更加严格。银行需要寻找新的投资及放贷渠道，加有料快资本的整合与新的金融附属品少钱的出现n1.26新政或将为房产税的全国推银行行铺路。重庆、上海房产税的出台及作为试点的推出，预示着房产税政府将从试点推行至全国；观望开发商客户n将迎来新一轮的“观望”情绪的干扰，影响未来客户的购买力及销售。禁购政策出台将更紧张大范围的对投机投资类客户的打击；n“史上最严厉的政策！确实是个重磅炸弹”，禁令后将会出现销量减少，2011年将出现新一轮的“价量”博弈，从而出现新的震荡；伟业观点：“金融+营业税+限购+预期引导+房产税试点”的政策组合已经足够使得全国绝大部分城市的楼市交易量出现暂时下滑，但仅仅房地产税的试点征收，反而会带动各类城市特定需求客群的释放。未来市场仍充满着不确定性。政策分析伟业观点建议一：针对目标客户建立标准此次的调控，已奠定了全年的基调，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场客户环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手建议二：在调整期内理性应对，针对推广1、合理制定推盘策略，高密度的节奏快跑2、针对性的推广，抢占有效客户：加快项目去化建议三：因地制宜，塑造更好的产品品质与服务1、充分发挥企业操作特长并注重细节和服务，提升客户认可度，发挥企业优势，为市场带来全新概念的产品品质2、尊重客户感受，强化客户满意度服务大连发展方向关键词关键词：：““西拓西拓北北进进————全全域域城城市市化化””“实现城市从‘单中心’向‘多中心’发展模式的战略转型，打造一小时经济圈，构筑由中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口和高新区组成的主城区组团，由开发区、保税区、金州和普兰店湾组成的新市区组团，以瓦房店、长兴岛为主的渤海区域城市组团，以庄河、花园口、长海为主的黄海区域城市组团。”“大大连”的构想最早在2002年提起，直接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限制，城市发展空间严重不足。主城区：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右；新市区：由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。城市用地由现在70平方公里扩大到500平方公里左右；三个卫星城：面向城乡，通过“双向吸纳，接受城市产业辐射、转移和农村人口转移，城市用地由现在的75.6平方公里拓展到200