谨呈：保利地产（郑州）有限公司郑州保郑州保郑州保郑州保利省纺机项目利省纺机项目利省纺机项目利省纺机项目营销策营销策营销策营销策划报告划报告划报告划报告武汉世联兴业房地产顾问有限公司2011.8版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。1.背景篇——从竞争和客户说起基于对项目的研判，并从市场竞争和客户需求出发，分析本项目入市时面临的市场环境……1.项目视角2.竞争视角3.客户视角①区位认知——中原区●建设西路1.项目项目地处郑州西区的中原区，紧邻东西向主要视角干道建设西路，交通便利，通达性好1、地处郑州西区的中原区。2、临近区域内东中原区西向的主干道，建设路，前往其他区域，建设西路出行便利3、东面临近主干秦岭路道秦岭路，西面临近桐柏路西三环。嵩山路②四至认知——地块平整，进入性唯一，有热电厂负面影响地块内较平整，目前仅能从工农路进入，其余三面为待规划路，南北面的厂房有负面影响。1、地块已拆平，净地块内部北侧热电厂地块东北侧地交付，地块较方正，利于规划。2、北临规划牛庄路，东侧、南侧为规划煤机路，西至规划天山路（待建）。西面工农路地块东面规划路未明确修建时间，近期仅能穿过临工农路的待建小学用地进入。3、北侧紧邻热电厂，南侧为纺机厂房，预计下半年出让。西侧待建学校南区厂房地块东南侧③配套认知——紧邻地铁一号线及两大商圈，教育配套完善项目紧邻规划的地铁一号线，地处万达商圈、威尼斯商圈交汇处，周边高端教育资源丰富1、交通路网发达。南大学城片侧紧邻建设路，在建地铁区本项目在此经过，西侧紧邻西三丹尼斯环。西侧待建小学秦岭路商圈西元国际规划互助路小学2、商业配套资源丰富。郑上路小学二七广场临近西元国际、万达广场西三环路等综合体商业项目，汽车建设西路西站搬迁后也将规划为商地铁1号线业中心。第七中学市政府伏牛路第五小学河南工业大学3、教育配套资源丰富。万达广场伏牛路小学周边除郑上路小学，一中万达和外国语学校外，还有西商圈第五十一中学侧规划小学，互助路小学。且临近西北侧大学城区域。④指标认知——26万规模，3.8容积率，70-120首置首改产品项目紧邻规划的地铁一号线，地处万达商圈、威尼斯商圈交汇处，周边高端教育资源丰富项目内容占地54502.69平容积率3.8建面263879.07平住宅190926.07平商业13981平幼儿园2200平绿化率30.73%建筑密度24.98%总户数2287户规划产品以70-120平米两房三房为主1.项目视角小结：1.区位认知：中原区●建设西路2.四至认知：地块平整，进入性唯一，有热电厂负面影响3.配套认知：紧邻地铁一号线及两大商圈，教育配套完善4.指标认知：26万规模，3.8容积率，70-120首置首改产品——老城区、中等规模、城市型项目供给量大，竞争激烈2.竞争以秦岭路、桐柏路、嵩山路由南向北分布，现视角售及待售项目多，未来持续供给量大乐町墅威尼斯正商明钻九龙城城开绿城项目西湖新城冉屯路晶华城升龙半岛中央公园风和日丽西站路锦艺国际华都西城一品锦绣城棉纺路经纬国际新禧园本项目幸福六合门建设路西堤湾阳光新城蔚蓝国际国贸公馆中原路海森林金龙佳苑中原新城现售新新人家阳光景苑陇海路待售西王府东王府航海路西三环秦岭路桐柏路嵩山路产品趋同，价格细分两个层级，但总体箱体明显产品以80-90平两房，100-130平三房为主，价格箱体大致分为三个层级建面积层级项目名称容积率户型销售均价（元/㎡）（万㎡）帝湖东王府303136-2137800第一层级锦艺国际华都1203.560-1308000》7000元/平中原新城1755.6创新N+17300威尼斯水城三期643.4589-1238000帝湖花园西王府20632406500金质新禧园3.5262.4636-1276500六合幸福门204.6二房，三房6600第二层级九龙城12.52.5413465006000-7000元/平风和日丽生活印象三期361.81806000晶华城2.162.6777-896500正商明钻403.2943-128平米6450长城阳光新城200334-137平米6700第三层级景弘中央公园40.74.5343-152平米5800《6000元/平甲天下西湖新城801.6120-140三房5800第一层级典型项目1——锦艺国际华都外地开发商，依托大盘社区优势，结合完善配套，核心区位以及品质打造，销售火爆，形成较好的市场认知和口碑。项目内容2010年10月加推，当天销售260套，主销期月均去化43套左右，现一期已售罄，二期待售。项目位置中原区桐柏路棉纺锦艺国际华都成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)路交汇处西北2011年05月24537,5161,844,121占地面积35万方2011年04月66366,7644,483,0902011年03月1,812177,26913,171,710容积率3.52011年02月1,027106,8457,029,3482011年01月4,312437,21831,129,150建筑面积120万平米2010年12月3,464336,96224,115,090绿化率40%2010年11月5,664526,87238,922,7302010年10月26,3362606,829179,843,000建筑密度21%月均-536905-总户数3751户规划产品64-192平米梯2梯4价格一期7700元/平米，二期预计8000以上建筑风格海派新古典主义配套30万方商业、幼儿园、商务会所等以核心配套+实用户型+品质打造赢得客户认同。1.核心配套——30万方时尚精品购物中心锦艺城投资50亿元，总建面积约30万㎡。“shoppingmall”模式，集合大型购物中心、国际主题街区、品牌专卖店、美食广场、主题影院、休闲文化中心等多种业态于一体，地下一层至地上四层，内含不同面积商铺260余家。业态组合中40％是零售、20％是餐饮、20％是休闲娱乐，还有20％是大型的运动、家居建材、数码产品等，它提倡的是一种全新的国际化生活方式。已经引入世纪华联、成龙院线、百思买、上海月星家居广场（10万方）等主力店。2.实用户型——南北通透，方正，赠送多产品多为南北通透，大面积浅进深全明结构，不仅有落地飘窗、大面积阳台等常规赠送，更有+1的多功能空间赠送，可改房，通风明亮，经济实用，极具性价比优势。3.品质打造——新古典风情空间感营造1）样板房：新古典风情，通过局部配饰展示，打造品质感强的震撼样板空间2）园林：2万方，artdeco风情超大中央园林，两大入口景观节点，六大主题组团花园3）入户大堂：豪华酒店式精装入户大堂，低调奢华的欧洲风情4）建筑立面：稳重典雅的海派新古典主义建筑风格5）装修标准：断桥隔热铝合金门窗，双气地暖系统，彩色可视对讲系统，中空玻璃，干挂石材，外墙外保温，主打“价值西区●120万方●国际风情社区”，强调规模优势和国际化高端生活方式在诉求点上，也强调工艺品质、社区配套和地铁交通便利带来的品质生活方式第一层级典型项目2——中原新城多年深耕品牌，依托核心区位及大盘综合体优势，以性价比保证每月100套左右的快销速度。“我们09年是卖了20个亿，10年是12个亿，在郑州算是很好的了。”“现在每次加推大概40-50%的去化率，没以前好了。每天大概3到4套，周末好一点，可以有6到7套的样子”——中原新城销售经理张小姐u项目总规模180万平米，住宅约140万平米，商业规模28万平米，写字楼7万平米，容积率5.6u一期占地13.6万㎡，总建面7.9万㎡u高层、小高层；产品组合u集住宅、公寓、酒店、写字楼、特色商业均价7200元/平，搜房特价6600元/平u中原新城7.16日“新天地会员”全城招募。55平销售两房，85平三房，130平三房，2#楼7月23日开盘，开盘日购房享最大优惠和惊喜大礼。畅销户型u55平两房，85平三房，130平三房客户周边的私企、公务员，有部分外地个体户、暴发户中原新城核心卖点：舒适方正户型加面积赠送、大气售楼处加实景展示、名校教育配套和德式园林炒作1.经济实用的户型以两房三房户型为主，均包含一定的赠送，户型方正，通透，功能布局清晰，结合较低的价格，对首置首改客户，具有很大吸引力。大户型赠送空中花园。2.德式园林打造架空的德式园林，凸显社区居住氛围3.区位及配套强调项目地处中原区核心地段，享受周边完善的生活配套，特别是外国语学校和1中等名校资源4.实景展示通过样板房、大气的售楼处以及园林、大堂等实景展示，增加客户体验感。第二层级典型项目——正商明钻本地知名开发商，靠性价比优势快速走量。核心卖点：性价比+品牌。多年深耕的品牌优势，结合较低的价格和适中的产品，满足刚需客户主要关注点。项目正商明钻开发商河南正商置业有限公司中原区冉屯西路与秦岭路交汇处北300位置米占地面积:89910平方米占地/总建总建筑面积:40万平方米总货量总共3500户当期1566户容积率3.2预计7月24号开盘。有4