中粮地产一品澜山项目定位报告中粮地产(集团)2010年11月报告整体提纲基本信息、区位、现状、交通、配套宏观背景、城市房地产市场、区域/竞争性第一部分项目分析房地产市场分析、典型竞品解析、市场机会判断第二部分市场分析与机会选择?SWOT分析?项目核心价值提炼?项目整体定位第三部分项目定位?客户定位?产品定位?价格定位第四部分开发方案建议?商业部分运营定位?案名建议用地价值分析整体规划开发计划销售计划目录?基本信息第一部分项目分析?区位第二部分市场分析与机会选择?现状第三部分项目定位?交通第四部分开发方案建议?配套第五部分经济测算1.1项目基本信息?地块基本规划指标行政区坪山新区北部坑梓街道办项目位置地段丹梓中路与光祖南路交汇处可售面积116660土地规划用途住宅面积109660居住用地计容积率商业7000占地面积53113.15面积幼儿园5400容积率2.3物管用房100绿化率30小计122160住宅面积109660可售面积商业7000土地单价13970小计116660地价幼儿园5400不可售面物管用房100可售楼面地价6360积小计55001、预留3000平米公共空间，兼做社区广场，沿道路布置不得封闭；其它规划要求2、幼儿园靠宗地北侧布置；3、户型比例按国家相关政策执行；1.2项目区位?本项目所属坪山新区坑梓功能区?区域功能定位：深圳市东部新城、全市先进制造业基地。?坑梓功能区主导功能：东部工业组团的坑梓功能区副中心，聚龙产业片区的配套服务基地。以坑梓南部商业区和文化公园形成的次中心，主要承担组团东片的居住、商业和部分产业功能，城市建设要在坑梓街中心功能区聚龙功能区道办中心区的基础上提升城市整体形象。碧岭功能区坑梓功能区坪山新区：“一核一轴五功能区”的马峦功能区组团总体布局结构，为深圳东部新城、全市先进制造业基地。1.2项目区位本项目地块位于坪山新区北部，属坑梓核心居住区域，紧临坑梓街道办；距深圳福田CBD一小时车程。1.3项目现状可通往深汕高速北面秀山新村南面丹梓大道东面光祖南路西边路口绿梓大道地块现状项目现状为菜地，需平整后开发；地块南高北低，地块南北高差达9米。正在建设中的厦深铁路1.4项目交通——交通现状项目周边交通路网较为发达，至市区40分钟车程，至惠州20分钟车程深汕公路，连接深圳深汕高速公路和汕头，途径龙岗和交通路网较为发达惠阳至坑梓镇中心：光祖南路，连接深约3km，走金辉路，约5分钟车汕高速和丹梓大道程；绿梓大道，连接至龙岗中心城：坑梓和坪山的快约16km，走深汕路，约30分钟速干道车程，走丹梓大道，20分钟车程；至坪山：项目丹梓中路，约7km，走外环路，约12分钟盘龙路，连接光通往中心车程；祖路和深汕公路城到坪地：约13km，走外环路接坪梓路，约15分钟车程；到惠阳：厦深铁路约12km，走深汕路，约20分钟车程；1.4项目交通——未来轨道交通?地铁12号线：连接体育新城、龙岗中心城、坪山新城等，并衔接厦深铁路龙岗站和深圳东站，计划2012年开通?地铁3号线：厦深专线、地铁12号线组成的轨道交通网络将坪山新区完全融入到城市半小时生活圈。届时，在福田中心区可通过3号线换乘12号线，快捷到达本项目所在片区1.5周边配套——生活配套光祖中学：省一级初级中学?商业：丹梓东路及延长段已建在建农贸市场，大新百货、宏富百货、金田广规划中场、金宜广场坑梓街道办?休闲：坑梓汽车站润翔酒店、名典咖啡、麦当劳?教育：坑梓公园拟建小学光祖中学、中心小学、金田小学?大工业体育中心鸡笼山水库银行：（2011年前完成）博物馆农业银行、中国银行、农商银行(2010年完成）?聚龙山公园医疗：上洋污水处理大工业调压、加气厂（2010年完坑梓人民医院、一院分院、二院等站（2010年完成）成）1.5周边配套——景观环境坪山新区内有：一条生态绿廊/两个公园/五个水库坪山新区内包括石桥沥水库公园：坑梓中聚龙山公园，新区标志性心公园聚龙山景观区域；公园濑湖水库项坑梓中心公园：目前坑梓目唯一开放式公园松子坑水库一条生态绿廊：塘外口聚龙山坪山新区大型生态绿廊水库坪山-坑梓大水库五座水库：型城市绿廊聚龙山水库塘外口水库松子坑水库濑湖水库石桥沥水库目录?第一部分项目分析宏观背景?第二部分市场分析与机会选择城市房地产市场?区域/竞争性房第三部分项目定位地产市场分析第四部分开发方案建议?典型竞品解析第五部分经济测算?市场机会判断2.1宏观背景分析?宏观经济分析?城市发展分析?宏观房地产市场现状及发展趋势分析?相关政府政策分析2.1宏观背景分析宏观经济环境分析?经济增长2010年二季度GDP达2237.74亿元，同比增长18.4%；三季度7、8月固定资产投资总额达318.65亿元，同比增长12.51%，7、8月社会社会消费品零售总额达495.72亿元，同比增长12.72%；7、8月CPI分别为上涨3.6%、3.7%；从7、8月投资和消费两大指标继续保持较快增长的态势来看，三季度深圳市社会经济发展总体运行态势平稳。上半年2.1宏观背景分析城市发展分析世界级核心城市深圳2010－2020发展规划：国务院批复了《深圳2010至2020年城市总体发展规划》。根据规划，深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市和国际性城市。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的现代化滨海城市。深圳2030年发展规划：2030年发展关键词：建设可持续发展的全球先锋城市；与香港共建国际都会；创建“差异化”的城市空间；南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展；深圳渐进式转型三部曲、实现人口规模适度控制。2040年，深圳不仅仅是世界级的经济、文化的核心城市，而且也是我们这个地球上最宜居、最具生物多样性的大都市。——深圳常务副市长吕锐锋2.1宏观背景分析宏观房地产市场现状及发展趋势分析深圳关内城市资源利用饱和，基本无土地供应；土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需求。深圳建设用地已超过476平方公里，占全市可建设用地的近七成特区内各项资源人均指标吃紧，关外同步发展面临综合配套、产业结构的瓶颈，连续几年无新增土地供应；按照前30年年均23.8平方公里的建设速度，深圳可建设用地6年就用完！2.1宏观背景分析宏观房地产市场现状及发展趋势分析深圳置业趋势中产向东?核心主轴：盐田—罗湖-福新趋势下，已购臵小户住宅、想换大房的新兴中产阶层及田-南山，城市核心豪宅首臵白领，最有可能被挤压到性价比最高的龙岗及坪山4万起：罗湖幸福里4万、福田雅颂居4.5万、香蜜湖1号6万、南山波托菲诺：7万、换房门槛：核心主轴480万起，中轴、西轴250万起，十五峯3万、深圳湾3.5万起东轴140万起?中轴：龙华-坂田-观澜从2010年看深圳未来居住格局新兴豪宅带2万以上：星河丹堤4万、万科华府2。6万、观澜湖公寓3万中90㎡以下小户型，2万左右：金地上塘道轴2万新西轴：宝安，新兴豪宅带兴东轴中产2.5万以上：熙龙湾3.5万、曦城5万起富90㎡以下户型，2万起：天健时尚空间2.3豪万?东轴：龙岗核心主轴：高端富豪带均价约13500元2.1宏观背景分析宏观房地产市场现状及发展趋势分析深圳态势：城市扩容升级，大深圳北拓扩展版图深莞惠一体化突破瓶颈——城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等扩容历程大特区2020平方公里关内外一体化关外：1692平方公里关内：328平方公里2.1宏观背景分析相关政府政策分析2010年1月以来，为抑制房价过快上涨，国家密集出台了涉及了土地、行政、税收、金融等手段的调控政策，尤其以9.29新政和限购令最为严格。2010年2月25日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;2010年4月，“国十条”：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；未获预售许可证项目开发商不得收取定金。2010年9月29日，更为严格的楼市调控政策出台：?贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房，严格执行首付款比例丌低于50%、贷款利率丌低于基准利率1.1倍的规定；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。?房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。?自10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余丌予优惠。2010年9月30日，深圳市紧急出台“限购令”:规定从10月1日起在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。其中深圳市户籍居民家庭限购两套住房，能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。2010年10月20日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；2010年11月，全面叫停第三套住房公积金贷款，幵将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2.1宏观背景分析相关政府政策分析未来市场格局：普通房价格高度管控，高档房价格市场调节受国十条影响，未来楼市将呈现三大格局:住房层次对应人群市场份额保障性住房低收入人群市场份额70%以上90㎡下普通商品房中收入人群市场份额90㎡上高档商品房高收入人群30%以内2.2城市房地产市场分析市场需求量价情况2010年深圳共成交新房321万平方米；新房成交均价为20205元/平方米。2.2城市房地产市场分析市场供