长安?长怡东路项目总体定位及物业发展建议东莞世联地产顾问有限公司本报告是严格保密的。12010.03商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。2报告大纲本体分析市场竞争及机会分析市场分析客户分析整体发展战略项目定位客户定位产品定位形象定位规划物业发展建议建筑产品附加本报告是严格保密的。3机会。1.本体分析1-12.市场分析本体/属性3.客户分析本报告是严格保密的。4区域条件：位于镇中心位置，周边市政及商业配套完善本项目长长怡东路怡东路经济技术指标用地面积18614.3M2总建筑面积70734.3M2容积率3.8本报告是严格保密的。5交通条件：近邻国道省道，四大高速路环绕，交通便利常虎高速龙大高速G107国道本本项目项目广深高速S358省道南光高速本报告是严格保密的。6项目四至：背靠高尚住宅区，对面为咸西村农民房，镇商业中心信义长安一号pF:\长安长怡东路项目\地块照片\照片-00017.jpg长安广场莲城酒店地王广场本本项目项目长长怡东路怡东路NN咸西村村民住宅本报告是严格保密的。7资源状况：自然资源匮乏，但是市政配套资源齐全临近信义一号长怡东路旁项目本体地块在建长怡东路p景观资源：本项目周边景观资源匮乏。p市政资源：市政配套较齐全，距离莲花山公园、长安广场步行5分钟路程。项目西边有长安镇图书馆，镇行政办事中心，地王广场，沃尔玛，长安国际酒店，长安中心幼儿园，长安中学，长安医院等配套设施。本报告是严格保密的。8城市规划：项目所在区域被规划为行政办事中心p项目西边及长怡东路南边紧邻规划中的行政办事中心。p未来镇地税、工商、镇规划局等事业单镇行位，都将集中在办政办事中心事中心区域，项目本项目周边将形成一个新长长怡东路怡东路的行政区域。镇行政办事中心本报告是严格保密的。9地块条件：地形不规则、规模小、容积率高、临路噪音大，以上四个因素导致本项目的居住舒适度大为降低p地块形状不规则，对于项目规划有一定限制。p地块总占地面积仅有1.8万平米，规模较小，容积率较高。p紧邻未来的长怡东路，噪音将成为项目重要影响因素。本报告是严格保密的。10本体分析小结一．项目位于长安镇中心位置，地理位置优越，交通便利，周边市政配套齐全二．项目周边无任何自然景观资源，虽然所在区域被规划为行政办事中心，但是对项目的价值提升非常有限三．项目地块形状不规则、规模小、容积率高、临路噪音等限制条件对项目的价值实现产生不利影响本报告是严格保密的。11机会。1.本体分析1-22.市场分析市场/竞争3.客户分析本报告是严格保密的。12长安经济实力位居东莞各镇中数一数二地区功能定位市区市政治、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地虎门市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇常平市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地塘厦市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地石龙珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区厚街、长安综合性轻工业加工区樟木头外向型加工业区和度假旅游区清溪、凤岗综合性外向型加工工业区麻涌、沙田滨海港口工业城镇石碣、茶山、横沥、谢岗铁路沿线工贸城镇中堂、望牛墩、道滘、洪综合性加工业区，三高农业基地梅、高埗大岭山、大朗、黄江外向型工业城镇，生态旅游区寮步、东坑、桥头、企石、外向型加工业城镇石排本报告是严格保密的。13长安历年住宅销售价格情况：走在东莞前列，仅次于东城09年东莞房价均价五千元/平米以上镇区1000090008000700060005000元/平方米4000长安3000200010000松山湖东城长安南城n由于长安经济发展较早、底子扎实，同时供应量一直少，因此房价虎门也一直走在东莞市前列莞城本报告是严格保密的。14茶山大岭山石龙凤岗万江厚街黄江长安镇房地产市场特征：分为三大板块，档次呈梯级状莲花山片区——高尚住宅区n片区特征：景观资源优越，生态环境好，远离嘈杂，n产品特征：低容积率的别墅为主，部分高层、小高层n主力客户：本地人、企业高管、莲花山高尚居住区港澳台、外籍人士n代表楼盘：莲花山庄、中惠山水名城、陶然豪园镇中心片区——传统居住区n片区特征：市政、生活、商业配套等较为完善，但周边环境嘈杂镇中心区n产品特征：高容积率、高层为主，中、大户型产品占多数n主力客户：本地人、外地生意人为主，部分港台等外籍客户n代表楼盘：阳光国际、明珠广场、恒星花园、健逸天地、信义长安一号、沃多夫、御墅莲峰南部工业区——混合居住区n片区特征：周边工厂，离镇中心南南部工业部工业区区有一定的距离，但交通便利n主力客户：工厂打工人员为主，周边市场的生意人n产品特征：高层，农民公寓n代表楼盘：长安花园、新彼岸（鹏程晴园）、金沙花园本报告是严格保密的。15长安房地产市场发展格局：未来主流供货区域集中在莲花山豪宅板块莲湖山庄沁林山庄莲花山高村建尚居别墅住区四季项目莲花豪庭中心花园陶然豪园沃多夫本项目新彼岸金三角金沙花园长安花园本报告是严格保密的。16长安未来几年房地产市场供应量统计现状楼盘入市时间总建筑面积均价总套数剩余套数信义一号在售28万平米10000元/平米1552套54套陶然豪园在售14.5万平米7500元/平米593套205套新彼岸在售7万平米4500元/平米699套58套沁林山庄在售55万平米5500元/平米4800套304套在售长安花园在售17万平米6800元/平米1496套370套沃多夫在售5.2万平米14000644套527套金沙花园在售10.4万平米6200元/平米754套88套小计1606套1198套（1081莲湖四季豪园预计10月22.5万平米未售1198套套洋房）中心花园预计10月16万平米未售1300套1300套商业9万未售金三角项目未定未售未定未定住宅27万莲花豪庭未定12.6万未售未定未定洋房2000套洋房2000套莲湖山庄未定60万平米未售别墅500套别墅500套本报告是严格保密的。17未来供应量：未来2-3年内将出现爆发式增长，预计有超过100万㎡住宅入市2010年2011年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度信义一号54套陶然豪园205套超过100万㎡新彼岸58套沁林山庄304套长安花园370套金沙花园88套中心花园1300套，16万平米四季豪园1591套，22.5万平米金三角项目商业9万，住宅27万莲湖山庄60万平米莲花豪庭12万平米本报告是严格保密的。18典型项目：信义一号——长安近年来综合素质较高的楼盘，三房为主力户型，消化速度较快，四房单位消化速度较慢p信义一号户型配比5户型户型面积区间面积区间总套数总套数剩余套数剩余套数月均速度月均速度4两房78-8327302536三房105-12811154170721四房141-190144215五房231-2371771108复式250-350330.59合计155254长安1号总户型配比0%p信义一号项目主力户型集中在105-1%9%18%128平米的三房单位，四房、复式等两房78-83三房105-128大面积单位只有极少数。2007年12月四房141-190五房231-237开盘，目前剩余单位中，大部分为大复式250-350面积单位。72%本报告是严格保密的。19典型项目：信义一号——各栋楼价格水平58580元/平米18层，80-125439500元/平米618层，80-1259264元/平米8815元/平米18层，80-12526层，80-125728047元/平米110421元/平米18层，80-1258313元/平米18层1、2单元120、12421层，82、115、1243单元180、2371010464元/平米828层，141、156、1908630元/平米顶层复式277、261、18层，117-12535098807元/平米19层，105-125本报告是严格保密的。20典型项目：信义一号——成交客户分析成交客户职业构成信义一号客户区域分析13%10%11%18%69%79%私企业主高新技术人员或管理层公务员本地的成交客户深圳客户东莞其它镇区客户p客户职业以私企业主为主，占69%，技术p本地客户及本地新莞人客户占该项目成交与管理人员也占了一定的比例，这与长安主要数量，项目一期开盘阶段有部分深圳各类工厂较多有关系客户，后期基本为长安本地区客户购买。其中主要以私企业主占主要比例。本报告是严格保密的。21典型项目：沃多夫——公寓和一房基本各占一半，由于价格较高，消化速度非常缓慢1栋户型配比建建筑面积筑面积户型户型户数户数户数比户数比总面积（㎡）总面积（㎡）面积比面积比（㎡）（㎡）单房39.98-45.7212040.82%5313.7330.84%一房59.4-70.4312040.82%7317.8240.48%二房85.125418.36%4596.4828.68%2栋合计294100%17233.14100.00%2栋户型配比1栋建建筑面积筑面积户型户型户数户数户数比户数比总面积（㎡）总面积（㎡）面积比面积比（㎡）（㎡）单房36.76-46.3517850.86%7697.7843.12%一房58.73-61.6117249.14%10154.6456.8