广西绿温泉度假酒店商业计划书编写时间：二00七年一月项目总策划：黄德和13877146008项目公司：广西绿满地房地产开发有限公司联系人：霍福义电话号码：0086-0771-4013268传真号码：0086-0771-4012118办公地址：中国南宁市良庆区南北高速公路那马出口处邮政编码：网址：www.greenhotspring.com电子邮件：保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于广西绿满地房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认并签字签收，并遵守以下的规定：（1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；（2）在没有取得广西绿满地房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；（3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。授方签字：公司名称：签收日期：目录一、项目概要-------------第4页二、项目背景-------------第5页三、经营概括-------------第10页四、行业市场-------------第11页五、营销策略-------------第13页六、融资说明-------------第13页七、财务预测-------------第16页八、风险控制-------------第17页一、项目概要绿温泉度假酒店由广西绿满地房地产开发有限公司开发建设，位于南北高速公路那马出口150米处，距南宁市区仅20公里，是集餐饮、娱乐、温泉、住宿于一体的综合性旅游度假村。酒店经银行评估总价值为1亿1千万元，酒店总占地面积约200亩，拥有客房总共403间，包括别墅、商务间、标准间。每年旅游收入达1000万元人民币。是南宁乃至广西优秀温泉旅游风景区之一。绿温泉的区位优势明显，其地理位置刚好位于南宁即将投入重金100多亿元人民币打造的“南宁区域性国际物流基地”核心地带（具体详见附件一的相关新闻报道）。同时，温泉旁还有数百亩可供用于房地产开发使用的土地，如能将温泉休闲旅游与房地产开发结合起来做大做强，则该项目的前途不可估量，周边地价升值空间巨大。鉴于本项目的土地资源高速增值和经营高成长的需求，我们拟采取对国内外有实力的企业和个人进行融资再投资开发的形式来扩大经营规模，主要采取两种合作方式（产权买断和股份合作），融资规模在5亿元人民币左右（含温泉地产投资）。二、项目背景（一）背景说明由广西绿满地房地产开发有限公司投资开发建设的绿温泉度假酒店一开始就采取了国际流行的开发模式——“产权式酒店”。产权式酒店起源于20世纪六七十年代。在旅游业创新过程中，法国阿尔卑斯山地区的度假村首先以分时销售的方式招揽客户，第一批产权式酒店开始浮出水面。据最新统计资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增，预计到2004年，全球产权式酒店的销售额外负担将达到300亿美元。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为摆脱滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。到了2001年，全国楼市一派繁荣之中，规模化的产权式酒店率先在海南、北京、上海等地悄然兴起。当时，尽管“产权式酒店”对于大多数人来说还很陌生，但是，正如一位著名的房地产商所说：“产权式酒店带给业主的，就像奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感”。正是这种“名利双收”的新颖投资方式，很快乐为许多投资者所接受，一时间，产权式酒店模式便迅速在广州、深圳、大连等城市铺开。受产权式酒店的启发，在商品房地产发展热潮中产权式商铺也应运而生，很快地形成风潮，向各地散布开来。据了解，广西最早的产权式模式出现在以滨海旅游名胜著称的北海市，首先是由来自上海的国际分时度假公司推出；其后是本土的“勒比海酒店”推出“回购式产权酒店”模式。目前，开展产权式酒店经营的还有南宁市的“绿都温泉度假山庄”、柳州市的“华天世纪酒店”、桂林市的“枫丹国际酒店”等。所有这些表明，产权式酒店作为一种国内外先进的营销模式，正在世界范围的旅游城市迅速发展起来，因此，可以预见，如果能通过融资将绿温泉与房地产项目做大做强，采用国际最新的营销模式，必将会使绿温泉地产项目产生更大的经济效益。2005年11月3日，中国温泉协会长、御温泉国际度假酒店管理（集团）有限公司总裁朱跃东考察广西区旅游产业。朱跃东研究管理温泉旅游业已有10多年，是中国温泉旅游产业的开创者，在全国享有很高的声誉。2006年元旦期间，他实地考察了南宁市良庆区那马镇绿温泉度假酒店后对记者说，温泉旅游是近几年才发展起来的新兴产业，随着人们生活水平的不断提高，过去传统的观光旅游已逐渐步向休闲度假旅游发展。温泉旅游正是适应了休闲度假的需要，游客通过温泉旅游，体验“沐浴文化”达到“健康、美丽”的目的。他认为，广西各地温泉资源丰富，发展温泉旅游大有可为。绿温泉度假酒店投资者和经验者有眼光，在南宁周边开发了具有区位交通、资源、产品、地产优势的温泉旅游项目，发展前景广阔。广西绿温泉度假酒店从去年2月开业至年底，已接待区内外游客9万多人次。（二）优势分析1、区位优势（1）项目所在城市：是中国广西南宁市。它是中国—东盟各国的结合部，“九加一”交接处，泛北部湾经济圈边沿，每年的11月会定期召开中国—东盟博览会，是中国与东盟各国贸易的前沿阵地，也是广西政治、经济、文化、物流、贸易中心；而项目离中国—东盟交易会展中心仅15分钟路程，交通便捷；（2）项目的地理位置：位于中国—东盟国际物流园区核心地带。作为中国经济增长的第四极----“泛北部湾经济圈”，今后几年，广西将投入巨资100多个亿建设“南宁区域性国际物流基地”，基地将位于南北高速公路西侧，东到那马镇附近，北接五象新区的高新产业园区，南至那马温泉（即本项目所在地），占地面积约18平方公里。选址据市中心约22公里，据五象大道约12公里，高速公路那马出口位于基地内。为便于今后做大、做强物流业，高速公路东侧将作为物流园区发展备用地进行规划。而本项目正好位于物流基地的核心地带，是政府重点打造的精品旅游和地产项目之一。（3）项目所在区（良庆五象新区）：根据南宁市的总体规划，“五象新区”至2020年重新规划为再造一个新南宁，五年内开发18万平方公里，每平方公里1万人；南宁市已确定今后的城市重心为向南发展的新规划，将把良庆区打造成又一个新的行政中心、体育中心、艺术中心、东盟企业总部基地，把那马—良凤江组团打造成南宁市旅游度假圣地；那马温泉区已规划为北部湾（广西）国际物流基地。2、地热优势地热井勘察工作由威达国际投资管理公司及广西绿满地房地产开发有限公司委托广西地质勘查总院第四勘查院完成。该院于2002年8~9月完成了本项目所在地那马区域地面地热地质调查、钻孔测温和大地电场岩性测深等野外勘查工作，于2002年11月提交地热资源调查报告、选定地热井位并提交地热井地质设计图；2003年2月，绿温泉度假山庄向自治区地矿局申请获得那马镇14平方公里范围内的地热资源勘查权证；2003年4月，委托国家A级企业中国煤田地质总局129勘探队完成地热井钻探施工任务，2003年5月16日地热矿水开钻，2003年11月14日现场验收交井，施工历时6个月，2004年1月提交地热井竣工报告。地热井水样品经国家认证单位——中国国土资源部广西试验中心实验和广西分析测试研究中心检验结果表明：地热井水为无色透明、无臭无异味，无肉眼可见物，水温36度，PH值7.1，水化学类型为重碳酸钙型（HCO3——CA），钠、锶、偏硅酸等含量适中，并含有锌、锰等于人体健康有益的微量元素和矿物盐，热矿水来自地下深层，未受任何污染，绿都温泉山庄的各项指标，包括热矿水温和矿化度均达到国家医疗热矿水的水质、水温标准，是一种淡温型医疗热矿水，具有良好的保健医疗和皮肤美容功能。上述功能是通过浴疗来实现的。浴疗是指人体全部或部健浸入热矿水中，在界不定期时限内，由于热矿水中特有的化学成分、气体成分的药物化学作用，和水温、水压、浮力等的物理作用，对人体产生保健医疗效果。当人体在医疗热矿水中常浸浴时，能扩展血管，促进血液循环，增时新陈代谢，灵活肢体，促进体内病变物排除，有利于人体组织机能的恢复，因此，对神经痛、风温病、四肢麻木、关节炎等疾病均有明显疗效。3、政策优势2006年5月26日，自治区旅游协会正式启动了“2006广西旅游网络大篷车”大型网络宣传促销活动。在前几年的旅游宣传促销活动中，我区先后开出了汽车、火车“大篷车”，走遍了大江南北，“大篷车”成为我区旅游宣传促销中的响亮品牌。促销活动从南宁那马绿都温泉站点开始，每周一个站点，推出一个个特点鲜明的旅游目的，如“南宁站、桂林站、百色站、来宾站、贺州站、梧州站、贵港站、北海站”等等依次往前推，让更多旅客从网上了解广西的秀美山川。广西旅游景区协会首站推出南宁那马绿温泉景区作为本届旅游网络大篷车活动的首发站点，通过在那马地面的温泉主题，与网络大篷车形成互动，让游客深度体验温泉旅游休养时尚。自治区政协副主席张文学在启动仪式上说，“要建设旅游大省，先进的营销体系是必不可少的。我们就是要利用高科技手段，大力发展旅游网络营销，建立现代旅游营销体系，以推动我区旅游业向信息化发展，使科技成为广西旅游发展新的推动力，实现科教兴旅。”广西旅游资源开发、旅游项目投资建设和各项旅游经营管理活动，享受国家西部大开发以及广西壮族自治区制定的