INDEX我们是谁？—产品分析4项目概况4项目SWOT分析4产品三大核心概念17绅士门第概念17高尚社区概念17文化家园概念17产品核心价值挖掘18Reco泛健康品质住宅（舒适的、实用的）18产品辅助概念19星级酒店式服务住宅19LDK弹性开放空间住宅19CosmoHome时尚住宅19WiseHouse智慧屋20对谁说？—客户分析21目标客户群体22目标客户群体需求22目标客户特征描述24目标客户生活形态25我们是谁？—产品分析6产品三大概念挖掘19高尚社区概念19文化家园概念20绅士门第概念20产品核心价值挖掘20Reco泛健康品质住宅（舒适的、实用的）21产品价值深度挖掘22Livinghotel酒店式服务住宅22LDK弹性开放空间住宅22CosmoHome时尚住宅22WiseHouse智慧屋23WALTZ华尔兹空间23目标客户群体：25目标客户群体需求：25目标客户特征描述：28形象定位：31对客户说什么？—主题策略33定位语：34·绅士门第，高品质文化住宅34广告语：36“池州·静安新城”之生活追求：43本项目将在池州市场建立五大指标：44怎么说？—市场攻击策略45围合推广攻击四大战役48两大推广阶段迅速占领市场，实现销售目标50第一阶段：蓄势待发54活动主题：56活动内容：附后56第二阶段：热卖强销58开盘日活动59新闻炒作主题62现场攻击点63售楼处63围墙63灯杆旗63软性攻击手段64绅士生活手册64户型册65手提袋65动线封杀66广告牌攻击点：66“池州·静安新城”品牌价值链67我们是谁？—产品分析项目概况☆　项目位置:本案坐落于池州政府大力发展的城市新中心区—站前开发区与池州中心城区衔接地带的齐山平天湖风景区板块,西临南湖村二期,南对南外环路,北靠体育中心,东近齐山平天湖风景区；☆　交通状况:项目南面紧临池州主要的环城公路—南外环路,东边近距池州连接南北的交通主干道—长江南路,距离南部站前开发区只需5分钟车程,距离火车站、汽车客运站仅1公里.项目周边有1路及7路公交站点；☆　项目周边配套:目前有贵池二中、南湖小学、池州职业技术学院。项目周边幼儿园、学校、日常生活商业配套日趋齐全，城市环境日趋成熟中；☆　项目基本技术经济指标:占地面积:66772.88㎡总建面积:112911.5㎡住宅总户数:896户(其中多层444户、小高层452户)停车位:496辆(其中地面400辆、地下96辆)容积率:1.69建筑密度:26.2绿化率:37.8%☆　项目规划设计四大理念：“自然”理念、“社区”理念、“景观院落”理念、“环境均好”理念，全力打造都市化、生态化的高品质住宅区；☆　项目规划四大原则：“人本”原则——旨在打造绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的居住环境;人车分流的道路系统，营造安宁、稳定的人行活动场所；“生态”原则——注重可持续发展、尊重自然；“可操作”原则——户型配备多元多样化、配套服务设施齐全、注重物业管理及安全保卫；“科技化”原则——新观念、新技术、新材料的运用，提升住宅功能质量，建筑生活模式宜人、舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间；☆　小区配套：18层住宅设有地下车库、每户配有火灾报警及消防联动系统、安全防范楼宇控制系统、电话及宽带网系统、有限电视系统、燃气管道；公建配置有商业、餐饮、娱乐等生活配套设施。☆　户型设计特点：○所有起居室朝南布置、设有阳台；○每户均有2间以上朝南房间，每户均设有门厅或玄关，具有良好的室内外空间过渡；○卫生间干湿分离、有直接的通风采光；○厨房有直接的通风采光，并设有服务阳台。☆　建筑造型：现代海派风格，典雅、温馨、高贵；☆建筑结构：11层及18层住宅楼采用现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构；6层住宅楼采用现浇钢筋混凝土框架结构；抗震系数六级；☆项目户型面积配比套型名称套型布局建筑面积户数类别及户数比例A二室二厅一卫78.514320823.2%B二室二厅一卫79.266（60-85㎡）C二室二厅一卫87.664190D二室二厅一卫87.760（80-100㎡）21.2%E二室二厅一卫97.466F三室二厅二卫109.9100G三室二厅二卫112.533H三室二厅一卫118.16242046.9%I三室二厅二卫119.960J三室二厅二卫121.768（105-130㎡）K三室二厅一卫123.164L四室二厅二卫131.633复式1457878（130㎡以上）8.7%总计896100%项目SWOT分析优势分析→　项目区位发展前景较好在池州未来东拓南进，建设生态园林旅游城市的发展远景中具有重要的地位。→　项目周边具有良好的交通条件南面紧临池州主要的环城公路—南外环路；东边近距池州连接南北的交通主干道—长江南路；距离南部站前开发区只需5分钟车程,距离火车站、汽车客运站仅1公里；项目周边有通达池州市的1路及7路公交站点；出行便利，交通通畅。→　项目外围景观视野较好周边无高大建筑物遮挡，对外眺望视线较为开阔，近临齐山、平天湖，有山有水有树有湖，空气清新、绿化程度较高；→　项目规划设计理念超前：以人为本，注重均好性及科技性，内部居住氛围佳，是中国建筑上海研究院以国际标准全力打造的都市化、生态化的高品质住宅区；→　建筑风格洋气现代海派风格，典雅、温馨、高贵；→　建筑形态贴合市场消费需求项目由11F多层、18F小高层、沿街商业及小区幼儿园组成，根据市场调研和客户访谈，多层是池州人最喜欢和熟悉的物业形态，其次为别墅及小高层，高层在市场只有少量的接受度。→　项目配套齐全项目配备有幼儿园、地下车库，每户配有火灾报警及消防联动系统、安全防范楼宇控制系统、电话及宽带网系统、有限电视系统、燃气管道，公建配置有商业、餐饮、娱乐等生活配套设施。→　户型设计优良讲究居住均好性，每户都能获得良好的日照、采光、通风、隔音、朝向、视觉环境；所有起居室朝南布置、设有阳台；每户均有2间以上朝南房间；每户均设有门厅或玄关，具有良好的室内外空间过渡；卫生间干湿分离、有直接的通风采光；厨房有直接的通风采光，并设有服务阳台。→　户型面积配比恰当：套型面积比例二室二厅一卫60-85㎡23.2%80-100㎡21.2%三室二厅一卫/三室二105-130㎡46.9%厅一卫/四室二厅二卫复式130㎡以上8.7%根据池州市场调研及客户访谈，池州人最喜欢的户型面积为80-130㎡的二房一厅及三房二厅，占到74％的比例。130㎡以上占24%的比例，80㎡以下仅占2%的比例。说明本案的户型面积契合池州客户的消费需求。劣势分析→　项目区域尚处于发展阶段，周边配套缺乏，生活不方便；→　项目紧临长江南路，长江路为池州连接南北的交通主干道，直通汽车站及火车站，外来闲杂人群过往较多，客户购房会有噪音大，安全有忧患的顾虑；→　项目区域在池州人心目中属于较为偏远地区，接受度不高，根据市场调研及客户访谈，有近半数的池州人由于项目所在区域配套不齐全，距离市中心远，生活及子女上学不方便，靠近交通枢纽，噪音大，居住不习惯及城市的发展速度较慢等各类因素不会考虑南区的楼盘，池州客户市场对南区依然存在一定的抗性。→　项目地块狭长不方正，规划设计有一定的局限性，没有大型的社区中心广场及大面积园艺绿化中心。根据池州市场调研及客户访谈，大面积园艺绿化及以运动健康为主题的大型社区中心广场是最受池州客户喜欢的小区景观环境设计。本案此点缺陷将在很大程度上局限项目的品质提升及市场应合度。→　目前池州市区人口不到20万，年均人口增幅为5000人，且经过2003至2007年的市场去化，目前市场需求趋向饱和。根据市场调研目前仅有近13％比例的客户有较为明显的换房要求，市场需求较弱。→　项目推售期间，预计市场供应量将达250万平方米以上，主要集中在城东及城南板块，市场竞争激烈。特别是项目东南方向近距的池州超级大盘碧桂园将会对本案形成极大的威胁。机会点分析→　池州大手笔城市扩容和改造，带来整个城市持续的拆迁和城市化进程的加快，带动城市生活核心的外拓,促进项目区域的发展；→　池州随着“东拓、南进”的战略规划，南部新区未来将处于商贸、生态等一体的城市发展核心区域，特别是池州超级品牌大盘碧桂园项目的启动,将带动以南部为核心的城南居住板块的开发建设，项目区域价值将得到极大的提升；→　项目南边近临池州政府大力发展的站前开发区,是池州市的交通枢纽,坐拥未来城市物流、商贸、商务中心,在那里将会汇集大量的商贸、商务、物流等高素质人群,必将促进本项目区域的人气积聚,为项目带来销售利好；→　随着池州市的经济发展，居民收入增速较快，消费潜力巨大，商品房等大宗消费品已慢慢成为消费热点。→　池州市人均居住建筑面积现状与目标差距较大，房地产未来发展潜力较大。→　随着池州城市化发展迅速，由城市化发展及就业带来的人口迁移与总的人口增长，在未来的时间内将转化为房地产业的发展需求。→　目前适逢池州经济腾飞的最佳时机，必然会快速开发大量的地块来建设新城市。池州优越的区域、良好的经济发展和居民收入的不断提高，将会给池州创造良好的房地产市场购买力。威胁点分析→　尽管池州目前具有绝佳的发展机遇，但毕竟该市是一个年轻的城市，此时的发展大大落后于兄弟市——安庆市、铜陵市、芜湖市等，且整个池州市区人口稀少，支撑房地产蓬勃发展的支柱产业和人口密度均需迅速提高；→　07年以来土地迅速放量，房地产供应量持续放大，竞争压力持续上升。进入08年以后，盘量激增，市场竞争趋向白热化。→　目前整个池州典型楼盘在售上市量已达到60万平方米以上，后续已知供应量将达250万平方米以上，主要集中在城市东南板块。→　根据近期池州消费市场调研，池州34%的居民对目前的住房情况表示满意及比较