现代不夜城整体运营提案商业运管机构：英邦（中国。成都）时间：2006年8月上旬服务大纲：1，《现代不夜城》项目市场分析2，《现代不夜城》运营管理建议3，现代不夜城招商方案四，英邦不动产管理组织图五，英邦不动产公司部分商家餐饮娱乐目录前言在今天，由于商业地产本身的特殊性，决定了它的竞争较量不再是一点、一线、一个环节或者是一个阶段的竞争，已经发展成为一种专业服务力量全程的竞争。传统零散无次序、无主力、无规则的分布商业形态，属于粗放型不集约的商业形态，是对土地、商家、社会资源的极大浪费，无法做到最小投入、最大回报，在今天它已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。因此，具有核心定位理念支撑的商业形态，与专业服务机构搭理的管理机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，从而让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，建立和维护自身商业的品牌价值，才是我方商业寻求的解决之道。商业整体战略目标方向通过对项目的整体认识，我方对本项目的塑造方向，立足于当地的整体餐饮娱乐商业环境，及后期的娱乐商业竞争割据态势，再对本项目作出了整体目标规划的基于以下几个原则：核心竞争力：现在的遂宁，正处在一个新兴开发的蓬勃阶段，为了让我方项目在后期的成长环境中，达到一个日趋繁荣的局面，在战略、品牌管理必须应立足于将本项目打造成“遂宁休闲娱乐商业核心版块中心”。版块唯一性：为了有限的防止本娱乐商业中心的可复制性，及后期的压力竞争，在项目启动前期，应该创建打造具有第一品牌路线的休闲娱乐商业文化中心----“现代不夜城”业态可塑性根据项目所处的地理位置，我方认为：在整体业态规划与后期经营中，可以根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。一方面来保证投资者的投资利益，另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础。第一部分《现代不夜城》项目市场分析1、本案战略性总体商业定位目前商业地产的开发环节：开发---销售---经营-----管理从以上商业地产的开发环节上可以看出，作为大型商业项目的开发，不能简单地等同于普通住宅的开发，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及建筑规划、市场定位、主题定位、经营场所规划、宣传推广、招商、销售、乃至后期的运营管理等诸多内容，其操作难度之大，环节之多，涉及时间之长。因此，商业地产项目需要通过专业化的策划与运筹，带入先进的商业模式，来激活市场，提升物业价值。本案的项目特点：复合商业地产模式：大型餐饮+娱乐+休闲本案的销售模式：托管式商铺2、本项目的整体经营方式定位：统一管理，分散经营3、本项目的形象定位：打造遂宁市第一娱乐品牌第二部分项目的运营方案1、项目运营模式定位体系在遂宁创建首个——托管式商铺！----托管式商铺推向市场并要获得成功。分析显示，顾客接受并购买会因为以下四大理由：1）认可物业本身的价值；2）了解、认可托管式投资的方式与操作者；3）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性；4）认为投资金额不高，有利可图。一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，托管式商铺多出了三个卖点，这也是托管式商铺差异化优势所在。不过托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这四个基本点。这四个点相辅相成，形成综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。由此得出以下结论：项目托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这四个方面：1）挖掘提升商业物业价值；2）用有力的商业概念、主力店品牌效应，来真正增加客户对项目整体经营的信心。这个商业概念和地段相合，对物业价值能起到点睛的功效；3）传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情；4）为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——产权，是投资物业最基本的前提，也是永久权益的保障。如果没有了产权，投资物业也就失去了原本具有的意义。项目托管式商铺将会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于：1在一段时间内对商家的实行管理,但经营独立。②将铺位分割成一定面积的单位出售，投资者可以根据自身的实力灵活机动的投入资金，获得相应的产权和收益权。③有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有丰富商业经验的商业经营公司统一管理，由商业经营公司和营运商、各品牌商家合作，利用其商业管理公司的先进管理模式保证投资者获得稳定的回报。④独立产权经营模式示意---低门槛、高收益。⑤即买即返租金回报，是投资人产权投资的主要原动力。观观点：一点：一个个可信的投可信的投资资方向和投方向和投资载资载体，才能吸引投体，才能吸引投资资者及消者及消费费者。者。-----五大关系方在托管式商铺运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。1，营管理战略实施方向实行“化零为整“的战略思想，实现大项目，大商业，大品牌的核心目标。具体实施为：a)街店联盟在本项目的经营模式上，建议采取“街店联盟”的方式进行整体经营。该经营模式的经营理念是：总体规划、商家错位经营、专业管理、集合推广，整合特色店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量，使张弛有度。b)创造良好营商环境无论是租是售，都需要预先规划好经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。为了营造良好的经营环境，建议在招商或销售前期，通过各种方式向政府相关部门最大程度的争取税费的减免政策。c)设立商业服务中心，统一规划、统一招商、统一管理为了树立本项目的品牌形象，建议开发商在销售之初，组建商业服务团队，设立商业服务中心，为本项目提供统一规划、统一招商、统一管理的服务。d)统一宣传，统一推广，打造整体商业品牌路线，创建后续经营的稳定性，竞争性。通过对这里入住经营品牌的管理，宣传及管理，创建整体商业广场的品牌价值，也就是说，在这里经营的所有商家，都应该具有“现代不夜城”品牌的价值功能。而不是其他。保证整体商业的竞争势力，维护后期弱势品牌的成长基础，从而可以保证整体商业街区租金的稳定性，及后期商家的整体利益。防止商家分解品牌的可能。二、商业服务中心工作开展基本要求i.业态多元化、规模化在业态规划及定位之时，应根据前面各个区域的整体定位特色，进行业态组合及装修色系组合。如避免过窄、过泛、过死、过活四大误区。ii.环境休闲化项目规划与设计之时，要充分体现休闲氛围，如多设计一些座椅、适当的雕塑等，让人在娱乐或休闲过程中感觉到轻松。iii.发展持续化项目的建设要有长远观点和可持续发展的观念，从设计到装修，要能够经历数十年甚至更长时间的考验，并且设计要留有余地，以便以后改造、领导消费新潮流。iv.服务个性化街区的服务，在大众化的基础上，应该更加体现个性化，通过提供个性化的服务，增加服务的附加价值，提升项目商业口岸的市场价值。v.管理精细化在资源配置、环境保护、店铺经营制度建设等方面可以通过行业或商会协会共同制定或统一规划。在店铺的经营管理上，加强管理人员和服务人员的培训，在严格“规范”服务的基础上，提倡用“心”服务，提高服务质量，赢得消费者的信赖和满意。杜绝商业欺诈违规行为。第三部分整体招商方案由于招商在商业地产中是决定成功关键的一个环节，我司将招商部分从运营中独立出来详细的阐述！！招商目的1、为了快速有效的打开本地娱乐市场，成为本市娱乐、休闲、餐饮行业的领军者；2、加热、营造项目的商业氛围，在短时间内提高商业物业的附加值；3、招商引进意向商家，籍此拉升项目投资价值内涵，增强投资者的投资信心。招商原则第一基本原则：抓住现代不夜城整体的六大节点,实现现代不夜城的以点带面的效果.核心主力店先行，辅助店随后的原则；餐饮、娱乐项目优先，辅助项目配套随后的原则。第二基本原则：要维护现代不夜城的产业经营黄金比例。餐饮、娱乐、休闲30：45：25这个娱乐休闲产业经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的娱乐休闲，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。第三基本原则：要维护现代不夜城的统一主题形象和统一品牌形象。现代不夜城是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，现代不夜城必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第四基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。第五基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是现代不夜城特别是超大型商业的经营特点。第六基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为商业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。一、整体招商策略招商战略:战略一:提前进行主力品牌商家的招商工作,行业要抓头，一个行业的集结必须找到几家有市场号召力的商家，即行业领导者早期进驻，以取得集合效应。引起中小品质商家的跟风,在短时间内,形成鲶鱼效应,使项目高质量,高规模的完成招商工作.以外围商家的签定带动本地商家及本项目在本地的销售.战略二:根据本项目的整体分布情况,位置的易显现性,我们确定5大具有强势娱乐品牌商家,以五大大型主力品牌商家均衡分布其五大位置(如下图).战略三:集中精力建立一批样板产品、样板店、样板区域,让建设样板自己说话、围绕样板进行推广、招商广告、项目推介会、招商政策解答3—4F3—B4FC3—7FA2.--3F2.--3FDEA:大型夜总会、洗浴中心B:大型迪吧C:大型KTV,D:大型中餐厅E:西餐厅一、招商小释1．招商过程除了正常沟通，促成客户认知商场综