投标报告说明书2009年2月下旬，我司正式接到了来自常州嘉宏房地产开发有限公司的招标邀请函，内容是对常州城中城地块进行营销策划的方案招标。接到招标邀请函之后，公司领导十分重视，安排经验丰富、能力突出的营销策划人员展开投标工作，并多次给予实际指导。我司在对项目所在地块以专项市场进行周密的市场调研和分析的基础上，完成了这份由上下两部分组成的投标报告。上篇第一部分为应标部分，共有两辑。分别为市场分析辑、产品营销辑及。内容如下：市场分析辑：站在总体市场的高度对相关领域进行回顾和前瞻性预测，从政策动态、区域规划、楼市研判等多个方面理解市场的态势从复杂激烈的市场竞争表现上挖掘项目成功的必要基因，从竞争楼盘的操作经验中寻求借鉴和突破。产品营销辑：以大的思路统筹产品的规划设计；从项目定位、目标客户定位、价格定位几个方面凝聚、优化项目的优势；从总体布局开发节奏，房型、面积配比，配套规划等多个渠道塑造一个完整而清晰的项目形象。并围绕一个具有感召力的概念论述项目的营销宣言、推广思路、推广创新及部分平面VI的表现。下篇第二部分为荒岛辑。内容是关于上海荒岛房产联合机构及上海荒岛企业发展有限公司的介绍，以便贵司对荒岛的资历、实力有更好的了解。另外附上这篇投标报告说明书、专案组名单、服务内容、合作文本及收费标准。最后感谢贵司给予我司这个投标机会，如能继续合作，将感到不尽荣幸。另眼看常州常州城中城地块项目市场分析一、常州概貌（一）、地理位置常州地处长江三角洲和上海经济区的腹地，既是扬子江畔的文化古城，又是经济发达的新兴城市，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州有着十分优越的区位条件和便捷的交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。常州市总面积4375平方公里，其中市区面积280平方公里。全市总人口351.6万，其中市区人口85万。现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区。（二）、经济发展2005年，在国家宏观调控和切实保持经济持续快速协调健康发展的大背景下，常州抓住长三角区域经济一体化发展趋势，加快调整全市经济结构和生产布局，活跃对外贸易，转变经济增长方式，全年地区生产总值达到1302.2亿元，增长18.1%，人均生产总值超过4500美元，继续保持平稳增长的经济运行态势。各产业发展呈现出如下特征?现代农业步伐加快，综合生产能力显著提升?工业生产稳步增快，经济效益不断提高?第三产业结构优化，新型行业迅速崛起。?高新技术产业发展良好，总量规模逐步壮大。?民营经济规模迅速扩大，三资企业发展态势良好。?对外经济保持强势，外资吸纳稳中有升（三）、消费水平2005年全年常州市社会消费品零售总额420亿元，同比增长16.3%，城镇居民人均消费支出达10746元，相当于2000年的1.6倍，5年来年均增长幅度达9.7%，扣除物价因素影响，实际年增幅为8.4%。随着居民收入水平的不断提高和国家各项鼓励消费政策的出台，常州市城镇居民家庭经济实力和消费能力明显上升，消费结构发生了积极而显著的变化。恩格尔系数明显下降，享受型消费（如改善住房、旅游）和发展型消费（如教育）在总消费中所占比重大幅上升。2005年，常州城镇居民家庭人均用于购建房支出达到3818元，比2000年增长3.0倍；人均用于参观游览、健身活动和团体旅游等文化娱乐服务支出为316元，比2000年增长42%；人均年教育消费支出由443元增加到663元，增长了50.0%，同一时期家用中高档、智能化耐用消费品需求出现高峰期，成为常州市家庭生活从温饱步入小康的一个重要标志。（四）、城市规划新一轮城市总体规划明确了常州城市的性质、规模和发展方向，对城市空间进行合理布局，提出城市经济、社会发展及重大基础设施建设目标，并注重历史文化古迹、生态环境的保护和建设。根据《常州市城市总体规划(2004～2020)》的构思，常州将发展为：“现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；联东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐共存的生态城市”，跻身长江三角洲地区重要的中心城市之一。按照“科学发展观”确立常州城市发展目标和功能定位，规划按市域、市区、主城区、中心城区四个层次进行整体布局，市区形成“一城（主城）、七片”的结构形态，主城区提出了“拓展南北、提升中心”形成“一体两翼分散组团式”的空间结构，明确功能定位，强调社会设施和基础设施的统一规划、合理布局。继承并发扬2500多年悠久历史，注重凸显“古、文、水、秀、活”的城市文化个性，保护常州“城中有河，河抱古城，城河相依”的空间格局。坚持“以人为本”思路，运用生态学方法，划分市区的生态空间，规划建成生态城市，形成“三环、四契、九廊、四林、十园”组成的城市绿地系统，构筑融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游胜地。（五）、中心城区规划纵观《常州市城市总体规划(2004～2020)》中城市各片区域发展格局及功能定位，常州市中心区域不仅是“一体两翼八组团”的城市空间结构的重阵腹地，更是主城区之黄金点，乃全市商贸、金融和文化中心，构成常州繁华的CBD区域，并辐射带动其他片区的经济发展。随着河岸景观整治及观光资源开发的逐步完善，交通路网的改建，依托文化宫商圈和南大街商圈的发展，围绕CBD应运而生的中央生活圈（CLD）日益兴盛，必将成为商务活动和城市高端生活炙手可热之地。【总结】1、常州拥有秀美的自然环境及蓬勃向上的社会经济环境，享有“江苏省园林城市”和“中国人居环境范例奖”之美誉，适宜生活和工作。2、民营经济、外资经济等非公有制经济发展迅猛，进一步扩大劳动力就业市场；现代化农业生产进入高效出产的运作模式，劳动回报率大大提高，为城镇居民收入及可支配收入的增长开创了良好的局面。3、社会发展由满足人的基本需求转入注重人的全面发展新阶段物质需求、精神需求的日益提高，居民收入水平的逐年攀升，使其有一定的经济能力去改善居住条件和提高生活享受。同时，城市新移民的涌入更将刺激需求市场的进一步繁荣。4、随着2004－2020常州市各区域规划布局方案的出台，为常州“拓展南北、提升中心”未来发展战略指明了方向，为高速共进的城市发展步调奠定了扎实的基础。在开发开放的大背景下，市中心将从传统的商业中心逐渐蜕变为商业、贸易、金融机构、办公、娱乐等多维发展、各服务业云集，高度发达的CBD区域和交通便利、生活设施齐全的高端生活区。二、常州楼市概述（一）、总体市场分析纵观2005年房地产市场，是国家加大宏观调控力度，遏制炒房，挤压楼市泡沫的政策年；是楼市回归理性，从火爆到平稳发展的转折年，也是开发商、消费者、金融机构观念转变的关键年。虽受国家宏观调控新政的影响，2005年常州楼市供应量及销售量较2004年有所下降，但整体仍呈现出良性发展态势。?从市场供应分析（1）商品房供应相当充足2005年，市区新增商品房上市面积421.20万平方米，同比增长18.62％。其中，新增商品住宅面积295.04万平方米，同比增长15.08％；新增商业营业用房面积63.68万平方米，同比增长39.49％；新增办公楼面积9.54万平方米，同比下降79.72％。2005年，市区新建商品房预销售成交面积共计236.95万平方米，其中预销售商品住宅房194.37万平方米、商业营业用房17.76万平方米、办公楼5.46万平方米、别墅10.51万平方米。以上这两组数据表明，2006年该市的商品房供应量将相当充足。仅去年的商品房增量和销售量相比，至去年年底全市积余商品房184.25万平方米，其中商品住宅积余100.04万平方米，而且这一积余量还不包括2004年的积余。据悉，从2004年商品房预销售上网备案到2005年12月末，商品住宅月末可售余量已超过200万平方米，都将结转到下一年销售，而去年常州市全年的住宅预售量还未超200万平方米。短期房价受供求关系的影响较大。显然，目前的楼市供应情况对整体房价的拉升作用不会太强。（2）入市土地量少价高据悉，2005年，市国土资源局加大了年度土地的投放量，比往年实际供应量增加了80公顷，并在供地结构上，增加了普通商品房特别是中低档房源的土地供应量。去年，市区土地总成交面积为340.53万平方米，同比下降12.04％。其中，中心城区成交100.08万平方米，同比下降37.05％；新北区成交40.40万平方米，同比下降64.01％；武进区中心城区成交200.05万平方米，同比增长72.56％。2005年市区的土地市场，虽然多数地块以底价成交，但各区域地价上涨幅度仍然较大。市区平均地价1979元/平方米，同比上涨69.52%；新北区平均地价1862元/平方米，同比上涨128.89%；武进区平均地价1355元/平方米，同比上涨12.97%。从去年土地成交量下降和土地价格大幅上涨的情况看，后期楼市的供应量将有所降低。常州房地产市场发展得到合理控制，市场发展非常良性。常州房地产开发投资占GDP比重（单位：％）161414.421212.7413.05107.366.6286.427.53644.75.335.86202002年2003年2004年2005年常州上海全国该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。根据典型国家的泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围；10%－15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。由此可以看出，常州房地产开发投资与全国相比，低于全国平均水平，2004年常州房地产市场的飞速发展达到全国平均水平