[键入文字]贵港新天地商业广场市场调查报告[键入文字]2006．3目录一、调研目的…………………………………………………………………………………………………….2二、调研内容及方法…………………………………………………………………………………………….2三、市场调研部分……………………………………………………………………………………………….4（一）贵港市城市发展概况………………………………………………………………………………….4（二）贵港市商业地产供应市场状况及分析…………………………………………………………….5（三）贵港市商业环境状况及分析……………………………………………………………………….10（四）消费群体状况分析（城镇居民）…………………………………………………………………….22四、项目市场分析部分……………………………………………………………………………………….24（一）项目背景分析………………………………………………………………………………………….24（二）竞争商业项目研究分析……………………………………………………………………………….28（三）项目SWOT分析……………………………………………………………………………………….33五、总结………………………………………………………………………………………………………….36六、项目的推广思路………………………………………………………………………………………………391、调研目的为了给贵港新天地商业广场的市场运作作出科学、合理的市场定位和营销方案，提供理论根据，本次市场调查的目的主要是解决以下几个方面的问题：1、总体了解贵港市的房地产市场的发展状况，以及判研未来项目推出时的房地产市场发展趋势；2、了解贵港市房地产项目开发的现状以及区域发展的潜力，寻找项目地块价值提升的空间；3、了解贵港市商业发展状况及商业业态分布情况，寻求项目商业入市空白点；4、为项目的发展思路和营销策略提供市场依据。2、调研内容及方法1、调研内容（1）、贵港市城市发展状况及规划发展方向(2)、贵港市商业地产市场供求情况及发展趋势判研（3）、贵港市区域规划及发展前景（4）、贵港市商业地产区域竞争状况（5）、贵港市的商业环境状况（6）、贵港市的商业区域租金状况2、调研方法（1）、贵港市商业地产市场供求情况及发展趋势判研：采用文献调查+业内人士访谈（2）、项目地块研究、区域发展：现场走访+入户访问+业内人士访谈（3）、区域竞争楼盘调查：现场走访+营销人员访谈+本公司数据库资料（4）、区域商业情况调查：现场走访＋经营户访谈3、调查时间：2006年2月11日～2005年3月31日4、质量控制（1）、调研人员调研前明确分工，并进行针对性的市场调研培训及沟通。（2）、由项目经理负责督导，对获取的市场数据进行逻辑分析及抽样复核，力求数据准确三、市场调研部分(一)贵港市城市发展概况1、地理位置位于南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，距南宁182公里、距柳州190公里、距梧州221公里、距北海259公里。2、自然条件贵港市境内以平原台地、山丘地形为主。境内大小河流106条，总长1069.8公里，均属西江水系。3、交通状况华南地区重要的水陆交通枢纽。黎湛铁路、324和209国道、南梧高速公路、西江航道，拥有华南地区最大的内河港口，是国务院批准的对外开放一类口岸。可行千吨船通往港澳出海。贵港港年为吞吐能力1000万吨的现代化内河港口。成为一个水路、铁路、公路三大通道，将成为桂东南最大的货物、人流集散地之一。4、行政区划全市总面积10595平方公里，辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区，其中市区面积25平方公里[南宁为125平方公里]。95年成为地级市。5、人口总人口460多万，其中市区人口42万人[南宁为150万]。6、经济状况?GDP：2003年为140亿；?财政收入：2004年为18亿元；[南宁为74亿]?主要支柱产业：制糖、造纸、建材以及港口航运（煤炭运输）?商贸：因航运的发达，自古就是广西重要的物资集散地和商贸中心。贵港市拥有各类专业市场20多个，总面积达到80万㎡，拥有煤炭、建材、药材、食品、五金、畜牧、粮食等大型专业市场；个体户7万多户。?贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。形成了制糖、造纸、建材等支柱产业，加上华润控股的落户及一期的投产，将迎来贵港工业新的发展机遇。7、城市新区发展为提升城市综合竞争能力，充分发挥城市功能，促进城市发展，城市的总体布局及发展方向为：城区由老城、城北、江南、西江等共七个组团，星状发展，城市工业区规划成五大工业区，城市主要往城北发展及江南适度发展。近几年来，贵港市按照利用城市空间、进一步拉大城市框架的思路，并形成了以中山北路和金港大道为主纽带，以全国第三大广场“新世纪广场”为核心的新城市中心区。新投资10亿郁江两岸的改造工程将进一步加快城市的发展。8、旧城改造东湖风景区：目前周边环境糟杂，多以私人房建筑为主，虽名为风景区，但名不副实，没有体现出作为城市名片的作用。现引进台湾投资者26亿资金准备进行改造，打造真正的东湖风景区和居住区。进入06年后，城市中心区的旧城改造工程加快，在凤凰一街、二街附近的商业核心区进行了大规模的拆迁新建工程，主要进行商业改造。如原华隆超市的拆迁，巨星商都项目的开发等等。通过对业内人士的走访，预计在06年的下半年，现有的商业核心区将有大量的商业项目进行开发，市场供应量急剧放大。(二)贵港市商业地产供应市场状况及分析1、2005年推出量?住宅：超过80万㎡（仅国际新城30万㎡、盛世名门26万㎡、广场明珠4.6万㎡、凤凰城12万㎡四大盘就有72万平米的量，而2004年才销售完毕的位于城市新区金港大道西部的德宝花城16万平米住宅、180间商铺用了3年多才售完）?商铺：将近50万㎡（仅国际生活港20万㎡、明珠商业中心3万㎡、贵港富士新天地2.5万㎡、王府井商城3.2万㎡、水晶商业广场6万㎡、丰宝商业城2万㎡等就有37万㎡左右，加上以上小区的商业面积就更大）2、房地产价格?住宅：城市中心区的单体高层，均价在1400元——1500元/㎡之间。最好的住宅售价已达到2600元/㎡?商铺：市中心新建的临街商铺，首层均价已从04、05年上半年的19000多下滑至在14000——16000元/㎡之间3、主要宣传渠道?现场售楼：主要依靠现场的包装?贵港二台：因港、台播放的电视节目能够很快在该台播放，在当地的收视率较高，本地的房地产广告多选择进行宣传；该台广告收费500元/3秒，若制作45秒的电视广告，投放一个月，费用大致在20万元左右。?户外广告、路牌广告：随着房地产开发的不断放量，户外广告的路牌争夺日益激烈，价格也在不断攀升，目前好位置的路牌已没有供应，并且每年的使用费已达到11～16万。?贵港日报：本地贵港日报为党报，在市面上基本没有销售，多为机关企事业单位征订，是当地房地产销售的重要目标，因此是房地产广告在当地的主流媒体；但当地普通老百姓不大阅读。?南国早报：当地居民的主要阅读媒体（过去是八桂都市报），受众广。广告投放主要以夹报的形式。?DM：以宾馆、酒店为主要投放地，阅读率一般。4、畅销商业地产产品?占天占地型（在本地对住宅自有比重中最大，占31.56%，全为底商）、街铺、商场首层临街铺面。5、置业者行为?住宅：多为二次置业，主要考虑养老过渡，儿女成家以及教育。以本地以及周边区县客户为主。?商铺：多考虑自营，投资意识不强。以本地区客户为主，存在一定量的短线投资客户。6、2005年主要商业地产项目项目地址开发商定位规划占地面积建筑面名称积国际江北大道泰竹房占天占地形商首创二层商业步行街、七大商业休闲广场北向长20万生活港宝商业产铺、临街铺面、24米宽道路、600停车位、5.5—6.5层/栋、1000米左㎡港街北段小龙房品牌专卖、超市、500—800㎡/栋、开间9米，进深15米、首右，西向产步行街、步行商层4.5米高。长300米业广场目前工程进展快速，5、6月份一期交付，左右预计年底全面完工，投入使用。王府建设中路丰宝发综合性商场负1层超市；1—4层百货类；5层数码电7700㎡3.2万井商（原露天展影、文化娱乐、餐饮；6—7层酒店式公寓；㎡业城电影场）中央空调、自动扶梯、垂直电梯、中庭；首层4.8米，2—5层4.5米；负1层—4层16㎡/铺；王府井入驻（开发商自己注册不是北京王府井）目前项目因土地问题，已陷入半停顿状态，产品规划已调整三次以上。凤凰江北中路银光房小高层底商凤凰新天地—全生活商业领地：休闲、餐50亩12万城与中山路产饮、娱乐、购物四大主题；㎡（商交汇出丁字型中心商业步行街；其中158间为个业1万性化店面；层高6.9米多㎡）项目已投入使用，但目前经营惨淡，除临街小部分商铺已投入使用，80％以上仍处于空置状态。明珠和平路中江城房商住综合负一层惠万家超市；1层手机通讯、数码、约8000㎡3.3万商业段（毗邻产电脑，中普泰邮、王者手机已开业；2层品㎡（商中心东湖、荷牌、时尚服装、鞋、皮具区；3层潮流服饰、铺花池）运动休闲、化妆品、内衣、饰品区；首层4.827657米层高，2—4层4.5米层高双首层㎡，共目前已部分投入使用，但一层仍未1835100％招商，经营状况一般。间商铺）丰宝江北大道丰宝商综合性商业楼负1层生鲜、日用超市；1—4楼高档百货6000㎡2万㎡商业中段业城发类；5层美食广场、娱乐城；6层商务公寓城展公司1层12—20㎡/铺；2——4层16—30㎡；层高4.5米销售的铺面基本在一层，以临街铺为主。商场开业后，基本无人流。贵港中山北路