[键入文字][键入文字]项目推广宣传策划思路一、市场分析现阶段成都市小户型楼盘的总体特征自2006年新政以来，越来越多的小户型项目出现在消费者的面前，并且都引起了抢购热潮，很多项目都是在开盘后3-5个月左右就已销售一空。今年虽然竞争日趋激烈，但众多小户型项目销售依旧要比大户型项目销售速度要快得多，小户型市场火爆，一般在2个月左右即售馨。从今年春季房交会的统计情况来看，小户型楼盘以及二环与三环间的低总价楼盘，其访问量和销售量都名列前矛，相信2007年成都的小户型项目仍会处于一个良好的发展阶段。火热的市场需求造就了成都的小户型项目越来越多。今年保守估计也超过60个，增长势头不可谓不猛。当然，多也就意味着竞争程度的提升，竞争意味着小户型楼盘品质越做越好。与以前的小户型项目相比，现在的很多小户型项目不仅在户型上有了更好的创新，而且在环境上、物业服务上、外观上、采光通风上等都有了较大的改善。目前市场上的小户型已不是对以前“小面积户型”的重建，而是为一个特殊的客户群量身定做的新产品，倡导的是一种新的生活方式；小户型不仅仅是“小面积”、“低总价”的户型概念，而是一个需要多种服务、多种配套支撑的综合市场产品。这种产品的改进更好地满足了购买小户型的业主的众多需求，也更加刺激了市场的扩张速度。追究小户型市场火热的原因，从开发商角度来讲，体量较小的小户型项目投资风险显然要小得多，而目前开发商在三环内也很难拿到大块的土地，不利于做成大户型。从购房者角度讲，最主要还是总价相对比较低，首付少，这对于大部分小户型投资客户来讲有着巨大的吸引力。购买小户型用于投资的比例越来越高。据有关部门的调查资料统显示，今年春季以来，成都市民的投资热点，除了股票之外，竟然是房地产小户型投资，并一度出现部分项目供不应求的局面。小户型项目地段位置一般比较好，交通方便且周边生活配套完善的，并且要么就是人群居住密集区，要么就是办公经营密集区，对这种小面积房屋的需求都比较大，所以出租又快价格又高，实在是现在投资的一个好渠道。股市的牛市转低以及很低的银行利率，更是吸引了不少的投资客来购买小户型进行长期投资，特别是市中心的一些黄金地段的小户型项目更是投资者频繁出手的猎物。成都市城市居民平均生活水平已经实现小康，奠定了成都市商业及投资活动繁荣的雄厚的社会及物质基础。而“土地”对于正在加速城市化进程的成都，无疑是日益稀缺的资源，其投资增值性必然为具有投资眼光的人士所看好。因此在拥有全国第3大证券投资人口及证券交易额的成都市，地处城市繁华商业口岸的房地产项目作为投资增值工具的观念也将为越来越多的人士所接受。“天府之星”本身地段优势明显。位于成都一环路上，黄金路段、交通要道，近临四川大学，故居家、上学、经商均十分方便；精装修省去了自住型或办公型客户装修的麻烦。其酒店式公寓用于出租和转让都较容易，每月租金用于支付按揭款后有剩余，且房屋升值潜力巨大。加上配套齐全、物业服务到位等因素，必将成为领先成都小户型市场的明星产品。二、项目SWOT分析（一）S：优势1、地块优势：?项目紧邻成都市中心一环上，CBD边缘区域，作为商务/商业类房地产投资或办公的区位条件得天独厚。?土地的供应量则是有限的，目前成都市商务/商业类房地产市场又处于新的发展阶段，因此，成都房地产价格特别是土地价格中长期持续走高将是必然趋势。从投资角度看，处于城市繁华中心地区的“天府之星”项目增值潜力巨大，投资价值彰显。?项目所在区位处于市中心位置，交通便捷，城市各项配套设施完善，购物便利，居家生活非常方便。?项目位于城市主要道路旁，比较显眼，项目品牌和位置均容易得到宣传。2、规划设计优势：?目前商务/商业类物业消费呈现出了新的趋势特征，公司小型化、居家办公化、卖场规模化、设施现代化、配套人性化、管理规范化的商务物业正在兴起。天府之星全面引入国际先进设计理念和技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业经营管理方面均达到了本地区较高水平。超前、先进、独特的规划将使“天府之星”项目成为成都CBD区域最具代表性的高级酒店式商务公寓，从而极大地满足大批社会中产阶级与广大投资者的消费、投资需求?建筑总体体量不大，多数房间总价在20余万左右，总价不算太高（二）W：劣势?旧楼改造项目使购买群体心怀疑虑，天府之星的品牌形象和市场知名度、美誉度不容易形成。楼盘乍一上市很难得到消费者认可。?项目占地面积小，停车位受限。?受旧楼的制约，无现代中庭绿地规划。?无现代式景观阳台，增加亮点。?由于直接临街，有明显的噪音干扰。?项目北面紧邻水产市场，景观均好性受到破坏。?项目价格上并不占优势，许多市中心竞争楼盘的性价比都较高，一些精装小户型楼盘价均在6500元/㎡左右。?预计2007年市中心高档酒店式公寓楼市比较平稳发展，市场不会出现热销局面，这对本项目快速去化有一定难度。（三）O：机会点（1）目前低总价的房屋需求是未来较长时间内的主流，小户型项目在市场上的反应较好，需求较大。（2）由于90年代成都市商务楼盘市场供需失调，此后，成都市新开商务类房地产项目呈逐年下降之势，商务类存量房大大下降。经过十年市场的盘整、消化，商务类房地产市场已逐渐积累起了较强的购买力，二次置业、三次置业的投资者已经涌现出来。（3）《成都市土地利用总体规划》对各类用途土地已用出明确规定与限制，地处市中心、可供开发的土地资源极为有限。由于成都市政府从规划上严格控制一环路以内的高层建设项目，禁止审批府南河两岸的高层建设项目，使未来的市中心高层商务类物业趋于稀缺。（4）天府之星项目所在区域为成都CBD中心，目前无论是行业竞争格局上、还是有关政策导向上，都要求该地区商务/商业房地产开发项目全面与国际水平接轨，走向高标准、多功能、规模化的发展道路。由于过去在布局与功能、层次结构上的失调，能适应国际水平的商居两用复合型酒店式商务公寓明显缺乏、供不应求，为高级酒店式国际商务公寓的天府之星正好填补了该区域的这一空白——综上所述，天府之星作为市中心的高级酒店式商务公寓，其市场机会显尔易见。（四）T：威胁成都2003年的小户型项目供给保持比较高的水平，直接竞争程度非常激烈，竞争数量和层面更加复杂多变。天府之心项目附近也有众多同类竞争楼盘，市场竞争势态不容乐观。三、目标市场分析（一）目标市场定位1、城市新兴的中产阶级和高级白领群体：随着市场经济的日益繁荣以及知识经济时代的到来，一批高素质、高智力的精英人群组成了城市新兴的中产阶级，高级白领群体，比如银行、证券机构、外商办理机构、新兴IT企业、电信行业中的经营、管理和工作人员等。由于知识群体在高收入人群中所占比例急速增大，所以这部分目标群体中大部分是有文化品位的高消费层，这部分高消费层可定义为21世纪城市财智阶层。他们购买天府之星可能是个人居住，也可能用于办公，所以他们的消费行为可能代表个人家庭，也可能代表一个公司或单位。这批城市新兴的中产阶级和高级白领群体是本项目的主要目标市场。2、其他商务/商业房地产投资者或置业者：具有超前投资意识和敏锐眼光的房地产投资置业者及短线炒家，以及项目附近的有较高收入的居民（他们喜欢在市中心居住）。以上目标市场人群生活和消费观念超前，年富力强，购买力强劲，将成为项目开发成功的主要市场支持力量。（二）目标客户特征根据市场调查分析，并结合本项目情况将天府之星目标消费群作出细分，筛选出了具有以下特征的目标市场作为项目的主要目标客户：1、年龄：主要以中青年一辈为主要消费群，买家集中在25～45岁阶段。2、区域：消费群主要为城中心居家或上班、经商的客户，另有部分外地来蓉置业者。3、职业：主要以外资企业和行政机关高级职员为主，其次是私营企业主和集体、国营企业负责人、金融、房地产、IT产业、贸易、传媒、演艺界、高科技等行业的从业人员、及三资、私企的管理层，他们具有较高年收入，在社会地位在社会权力分布的层次中处于中上地位。4、特征：他们是收益稳定、生活富庶的高收入者。具有稳定的事业基础、有强烈的社会责任心和荣誉感，讲究生活品质，享受细节品位，追求高雅内敛的生活方式，购买项目的主要用途是投资、办公、居住等。他们从事的职业具有较高的科学知识、复杂的职业技能、较高收入和时代象征等特点。相对于其他社会群体而言，这是一个具有较少传统特点、较少权利意识、较多文化积淀和较多创新精神的群体。他们的消费行为可能代表个人家庭，也可能代表一个公司或单位。四、项目卖点（1）无以伦比的地段商务价值天府之星周边区域已有中海广场等成都知名的甲级商务办公中心，属于名副其实的国际商务港和财富森林地。置身这里进行商务办公，将极大的提升商务效率，并有效降低商务成本，是成长型和发展型企业办公的首选之地。（2）优越的地段居家价值天府之星地处都市心脏位置，香格里拉等的五星级酒店中心、红瓦寺文化娱乐中心、川大等教育中心、购物中心、医疗中心都汇聚于此。完善的生活配套和设施将极大的提升本案区域的生活品质，居家在此可尽情享受都市生活，其居家价值极其优越（3）零风险的地段投资价值成都市政府从规划上严格控制一环路以内的高层建设项目，使未来的市中心高层商务类物业趋于稀缺。天府之星是CBD区域当之无愧的绝版地段。政府CBD规划造就了本案零风险的投资价值和无限的升值潜力。（4）精致精美的户型设计天府之星可改造的户型开间方正宽敞，结构合理，采光充足。（5）简约主义的生活方式新简约主义生活空间标志着一种崭新的生活方式的正式确立。城市文明中心的绝佳地段、大厦至善的功能分区和设施配套以及五星级酒店的管理与服务让住户的生活尊崇而简约。喜欢这种生活方式的人会越来越多。五、项目营销推广宣传思路（1）营销推广宣传思路：不论是研究本地的房地产广告效