安徽泗县项目市场调查报告深圳圆满咨询顾问有限公司二零零六年二月二十日目录第一篇调研计划第1章调研缘起第2章调研组织第3章调研方法第4章调研实施第二篇调研内容第1章泗县社会经济发展概况1、泗县城市概况2、泗县宏观经济发展概况综述3、泗县城市发展规划及发展方向第2章泗县房地产发展概况分析1、泗县房地产市场宏观调研2、泗县房地产市场深度调研第3章泗县商贸零售业发展概况分析1、泗县商贸零售业发展概况2、泗县主要商业格局分析3、泗县主要街道商业业态分析4、主题商业业态分析第4章泗县房地产市场消费者调研分析1、消费者调查问卷分析2、深度访谈分析第3篇调研结论第1章调研结论第2章调研启示第4篇项目SWOT分析及开发建议第1章住宅地块SWOT分析1、地块基本情况2、项目SWOT分析第2章商业地块SWOT分析1、地块基本情况分析2、项目SWOT分析第3章圆满建议1、项目进入建议2、项目开发建议第1篇调研计划第一篇调研计划第一章调研缘起1.1调研特征房地产项目的开发以及定位是一个系统的工程，必须对开发地块所在区域的社会经济各项指标做深入的分析，由宏观市场进入到微观市场的分析，逐步深入，提供详实可靠的定性信息和定量信息，这都需要大量的市场数据作为参考，故市场调研显得极为重要。对于熟悉的市场或者完全陌生的市场都应该做详细的调研，以市场调研为基础，为源点，为支撑，以降低项目开发的风险，保证项目开发的成功。1.2调研目的●了解区域市场消费习性，收入水平和消费能力；●了解市场投资承载能力，市场投资热度；●了解当地住宅市场发展状况及前景预测；●了解区域零售市场特征及商业物业开发、投资状况；●了解政府规划以及具体执行状况；●分析预测投资前景以及风险控制；●对未来项目开发做概括性的市场定位。1.3调研区域●泗县新、老城区1.4调研时间调研时间：2006-2-21——2006-2-26整理撰写：2006-2-26——2006-2-28资料补充：2006-3-01——2006-3-02提交汇报：2006-3-03——2006-3-04第二章调研组织2.1调研主体调研计划的执行人，为圆满公司调研小组。由2名调研专员（市场研究主管熊茂荣、市场研究员朱弛张）负责具体实施，整理监控由我司副总兼策划总监范增负责。2.2调研客体（对象）和内容调研区域——泗县县城及周边地区、调研目的、对象和内容的关系如下表：调研对象调研内容调研目的新老城区商业业态、商服市业态种类、规模、构成从宏观和微观方面准场商服市场供求状况、商业密度、确把握当地市场的发展前景和发展潜力，利润率着重了解区的发展前居民、商业消费者居民人口、构成及其消费特征景，针对意向地块做路网交通道路状况、人车流密度及其特可行性分析以及前期市政设施和规划征试探性定位分析。市政设施配套、服务状况、城市规划住宅市场住宅市场发展现状及供需状况商服市场商服物业现状以及供需状况投资趋向住宅投资、商铺投资‘其他投资方式在售（待售）商业/住宅项目在售商业/住宅项目特征、营分析销策略、销售情况、社会反映，项目启示等项目意向地块项目意向地块的周边状况调研3、调研辅助工具数码相机、电脑调查表格、调研问卷100份地图、笔记本、计算器等第三章调研方法3.1抽样方法针对不同的调研对象需要采取不同的调研方法，调研方法的不同对抽样的要求不同。本次计划因受执行时间以及人员安排等条件的限制，采用多种特别的调研方法进行组合调研。我们采取科学的抽样方法，结合问卷调查、实地走访、深度访谈等多种调研方法相结合的方式，最大限度的获取大量的信息资料，力求资料信息的真实性、准确性、全面性。3.2调研方法●观察法专人定点、定时观察调研对象的行为活动并记录。●询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。●问卷使用设计完好的问卷对典型抽样的对象进行调研，直接获得调研对象的书面资料。●专家咨询法典型选取对调研对象具有专业和经验特长的人士并对其进行长时和多次的咨询和探讨，以对专业性很强的调研内容进行深入的调研。●其他调研方法电话调研——能便捷地获取一般的大众化的信息。资料查询法——使用图书、网络等查找相关的调研成果。●深度访谈针对某一问题，选择相关行业人士进行深度访谈，以达到深入了解事实、剖析问题的成果。第四章调研实施4.1调研时段及相关方法调研时段设计时间21/222/223/224/225/226/2调研方共6天法交通●--→观察法1天路网商业●—————-→询问法/2天业态观察法商家●————————→问卷/资3天消费料查询者商服●————————→询问法/3天/住观察法宅市场商服询问法/3天/住●——————————→电话宅物业市政观察法/3天设施●——————————→资料查和规询划投资问卷/深4天意向●——————————————→度访谈及行为注：以上市调内容由不同市调人员协调同步进行开展。4.2调研管理和监控现场的实施由计划人具体安排并灵活把控；调研质量由范增总控。第二篇调研内容第二篇调研内容第一章泗县社会经济发展概况一、泗县城市概况1、区位概况◆行政区划泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端，苏皖两省五县交界地带，北接江苏睢宁，南濒安徽五河，西临灵璧，东接江苏泗洪，区域地理位置优越。全县辖15个乡镇、1个经济开发区，总面积1787平方公里，耕地180万亩，人口90万。境内平原广袤，沟河纵横，湾塘星罗棋布，土地肥沃，属暖温带半湿润气候，年平均气温14.3℃，年降水量900毫米左右，无霜期204天。泗县历史悠久，古称虹县、泗州，洋城春色、屏山夕阳、柏蒲荷风、赤山暮雨、汴水晴波、隋堤烟柳、阴陵夜月、蟠龙积雪并称“虹乡八景”，素有盛名。1948年泗城解放，1950年建成关镇，1992年3月泗县进行新的行政区划调整，县城改称为泗城镇，泗城镇位于县境中部。泗县城市整体规划经过了两次大的调整修编，1995——2010年的泗县城市整体规划于1995年完成并批准实施。◆交通状况泗县交通便捷，公路四通八达，104国道和303、329省道贯穿全境；东距宁宿徐高速公路20公里，西至京沪铁路宿县站、蚌埠站分别为80公里、100公里，北距徐州观音机场90公里，正在修建的宿淮铁路；泗永高速、明双高速从泗城擦边而过；新汴河贯穿全县，300吨位船只可直下洪泽湖进长江入大海。规划在2006年开始建设的泗县至宿州的高速公路今年2月16号通过专家组评审，该高速公路全场89.83公里，是泗洪至许昌公里的组成部分，项目设计车速120公里/小时，路基宽度28米，双向四车道，建设工期为3年。公路起点位于泗县大彭庄附近，与104国道形成互通立交；终点在宿州北，与合徐高速形成枢纽。项目建成后，能够有效促使皖北地区交通干线向东延伸，将进一步加强宿州市与周边地区特别是与长三角经济圈的联系，是皖北地区成为沿海发达地区产业梯度转移的承接，以及东部向西部地区经济转移辐射的桥头堡。◆资源概况泗县农副产品丰富，盛产小麦、玉米、稻谷、豆类、薯类、花生、棉花、蚕茧、红瓜子等。泗县是全国林业绿化达标县，有林地面积65万亩，木材总储量达460万方，森林覆盖率达25%。泗县是全省畜牧水产养殖十强县，拥有可养水面5万亩，特种水产养殖(河蟹、特类鱼)前景广阔沱河万亩精养塘正在开发建设之中。泗县工业发展迅猛，已形成粮棉油加工、山芋加工、木材加工、服装制鞋、建筑建材等支柱产业。2、城市性质◆泗县位于安徽东北角，处于苏皖两省五县交界地带，特殊的地理位置以及区域经济的发展决定了其城市性质的特殊性。◆宿州市区域中心城市，成为宿州经济发展的重要一极；◆利用优越的区位、交通、资源优势，发展县域经济，成为加工贸易基地；◆平衡三次产业结构，加快第三产业发展民间称市域、县域商贸流通中心；◆扩大城区面积，加快新城区开发建设和老城区的更新改造。3、区位优势区域位置的优越性价钱了泗县同外部政治经济文化联系和交流，有利于外地资金、企业、优秀的经验等进入泗县，沟通发展泗县的经济。真正打造苏州乃至整个安徽东北部的中心城市和重要经济区域。◆借力长三角经济圈随着外部交易条件的改善，立体交通网络的建立，泗县与南京、上海等都市经济圈以及整个长三角经济区域的时空距离日渐缩短。对于处在内陆省份的泗县来说，应加强与发达地区的交流与合作，积极融入长三角经济圈，借助长三角先进的技术、雄厚的资金、大量的人才等，加快本地经济的发展。◆融入徐州都是经济圈徐州都市经济圈作为苏北乃至皖北地区重要的一个“共同体”，泗县与之毗邻，可以共享和利用徐州经济圈强大的人流、五六、资金流等，同时徐州的巨大劳务市场也是泗县劳务输出的一个重要地区，成为泗县“异地城镇化”的一大特征，加强与徐州经济圈的交流是发展泗县经济的必经之路。◆发挥省际交界优势泗县有着特殊的地理位置，位于两省五县交界处，东近沿海，西接中原，南通长江，北临欧亚大陆桥，随着徐州国际机场和和徐高等级公路的建设，建立起良好的立体交通网络，加快了区域间的经济联系与合作，同样也带来了大量的外地企业、资金以及技术和人才，为本地县域经济的发展注入了强大的动力。◆宿州市域经济结点泗县为宿州市的中心城市之一，同时又是该市的东大门，利用中心城市的潜能与优势，加大泗县的社会经济发展力度，成为连接安徽、江苏两省经济的重要结点和枢纽，成为宿州经济发展的重要一极。4、资源优势生物资源气候资源优越，本地生物资源非常丰富，种植业有小麦、大豆、玉米、棉花、油菜及药材，林木品种也很多，木材积蓄量60万立方米，森林覆盖率为15%。物产资源丰富为经济发展提供了有力的条件，同时可以为产业结构调整，发展农业经济提供了有力利保障，有利于泗县县域经济的发展。矿产资源泗县矿产资源分布不多，主要以石灰石、