万家国际广场项目前期策划报告目录：第一部分：公司简介及优势一.公司概况：二.公司业绩：附：代表性案例选述第二部分市场篇一、合肥房地产市场统计报告二、合肥房地产住宅市场报告三、合肥写字楼市场分析四、合肥商业市场报告五、合肥房地产价格报告第三部分、产品策划篇一、项目SWOT分析二、项目整体开发战略提示三、项目产品定位策略四、项目产品策划建议第四部分：项目营销篇一、项目营销总原则二、项目整体行销策略提示三、商业项目营销方案建议四、产权式酒店营销策略建议五、案场人员组织及行销流程第五部分：项目企划篇一、案名及案名诠释二、项目广告推广总精神三、项目广告推广总策略提示：第一部分：公司简介及优势一.公司概况：上海百马房地产顾问有限公司是一家以香港尚方国际投资集团为后盾的专业从事物业营销策划、代理、销售、及项目咨询的综合机构。1999年于上海正式成立，迄今已有近五年的时间了。公司从业以来，一直秉承“诚信做人，勤奋做事；以人为本，业绩为根”的企业理念，不断发展和完善着自身。已在房产营销代理领域探索出一路新路。作为一家中大型的专业物业营销企划、代理销售、房地产投资咨询的综合服务机构，百马公司拥有扎实的专业力量和精湛的技术团队，汇集了一批房地产行业高端人才。各部门骨于力量均来自沪上及全国知名的港资、台资大型房产或代理公司，作为第一批涉足上海物业代理领域的专业人员，历经沪上房地产之起步、发展、蓬勃乃至盘整各个阶段，在市场发展中不断砺炼成熟，积累了大量丰富的理论知识与实践经验。公司现有人员100余人，总部近50人。他们中有“永新花苑”、“郁金香花苑”、“名江七星城”、“盛世天地”、“都市山庄”、“浦东世纪花园”等项目的全盘策划者，有“嘉华豪庭”、“茂名大厦”、“中山公寓”、“春天花园”、“鼎邦俪池”、“音乐广场”等项目的专案经理、销售经理等。据统计，众多精英们操作和参与过的楼盘超过300个。“百马公司”是一家知识密集、专业力量全面的房地产咨询、代理机构，从投资决策起即为开发商提供全程把关的顾问服务：从项目的市场调研、到结合数据资料提出切入点；从项目竞争分析到风险的规避；从定位到规划；从建议到实施；从推广到执行；从销售到楼盘售磬后的收尾及交房工作……“百马”全程扮演着发展商的顾问和执行者的角色，以卓越不凡的实力，与每一位合作的伙伴共同寻求着稳建而快速的发展道路。二.公司业绩：继公司成立之初操作“鹏海小区”、“新汇公寓”后，百马公司先后总代理销售“连云港新浦商业广场”、“都市山庄”、“文化名邸”、“水丰嘉园”、“名江七星城”、“音乐广场”、“云间水庄”、“建国路一号公馆”等20多个项目。以及正在操作的“苏州相皇国际产权式酒店和购物中心”、“嘉利明珠城”、“日月豪庭”、“盛世天地”等，囊括各种不同类型、特色、规模和属性的项目，其中不乏一些家喻户晓的优秀楼盘和商业项目：◎“连云港新浦商业广场”在上海召开股东招募会，场面空前火暴，二天之内抢购一空。◎“云间水庄”获全国人居经典综合大奖、上海市最佳楼名评选第二名；◎“都市山庄”荣登2001年度上海销售面积50强（前20名）、连续数月列长宁区销售榜前列；◎“名江七星城”获上海市2002年度销售面积、销售金额双50强，月销售到账金额突破1.5个亿；◎“音乐广场”荣获新世纪人居经典评选科技进步金奖、上海优秀住宅评选优秀规划奖、优秀房型奖；◎“嘉利明珠城”尚未结案，已荣登2003年上海住宅楼盘预售面积、预售金额双50强；2002年12月的中国优秀环境设计大赛中，获景观设计金奖、科技进步金奖；2004年4月于园林城市特色住宅大赛中，获景观艺术金奖和健康居住金奖；◎“日月豪庭”2003年10月荣登上海浦东新区销售面积排行榜前5名……正步入三期销售的闸北公园旁大型公园人文社区――嘉利明珠城，凭借准确的定位和领袖楼市的销售业绩，成为上海市民耳熟能详的明星楼盘；位于浦东三林希望版图的都市后别墅名宅――日月豪庭，在充分提练产品品质的基础上，以对宏观形势的高卓预见、和出类拔萃的定位高度，引领着区域楼市。2003年10月名列上海浦东新区销售面积排行榜前5名……百马人并没有在已有的荣誉中满足，在上海事业稳步发展与壮大的前提下，“百马公司”积极参与外省市房地产市场的拓展工作，力足将丰富的行业经验和国际大都市的先行化城市规划理念融入二、三级城市的房地产建设和开发中，近两年已分别在合肥、海南、青岛设立了分公司。由“百马公司”自行投资开发的产权式酒店――“锦江之星连云港店”推出后取得了可喜的销售业绩。同时，苏州十全街高档公寓酒店――“相皇国际”在苏州、温州两地正式推广后捷报频传；震憾大苏州区并引起中央八大部门领导关注的吴江首个大型国际化社区――“吴越岭秀”正进入紧锣密鼓的开盘筹备阶段。附：代表性案例选述连云港新浦商业占地面积建筑面积总销售额广场近15万4160㎡1200万㎡项目概项目位于连云港新浦火车站西侧20米处，是新浦站广场的的商业中心地段。本项目的主打产品是产权式酒店，述它是由中国最大的酒店集团——上海锦江集团和新亚集团统一合并而成的“锦江之星”来进行统一管理和经营的。它是连云港首家有限自用型产权式酒店。底层和一层为商场，商场售价为20000元/㎡，二、三、四层均为酒店客房，客房建筑面积每间30—35㎡左右，办公用房建筑面积每间50—98㎡左右。产权式酒店售价为3000元/㎡。本项目于2003年9月开盘，在上海召开股东招募会，场面空前火暴，二天之内抢购一空。　因该项目与本项目在产品类型，所处城市地段环境十分相近，基于对市场长期分析和把握以及对“”前期规划、策划以及后期销售等方面所积累的丰富经验和几年来长期的市场摸索和判断，更坚定了我们对“合肥万佳国际广场”项目十足的信心。苏州相皇国际产占地面积建筑面积总销售额权式酒店和购物5千多㎡2.2万㎡因还在销售中，故无法统计中心项位于苏州第二黄金大道“十全街”，由国内知名酒店管理公司上海百娇酒店管理公司进行统一经营管理。十年返租经营，平均8%的年回报。可上市流通，随时可兑现。产品包括产权式酒店和购物中心。产权式酒店8000元/目㎡，购物中心16000元/㎡。本项目与2004年2月8日正式开盘。概述云间水庄占地面积建筑面积总销售额别墅近15万㎡6万㎡5亿项四年前我司在全市最早提出“户户临水”概念的与本项目同位于上海莘闵别墅带的别墅楼盘“云间水庄”，1999至2000年其间，我司将其定位为“原生态、原文化、岛居生活别墅”（每套单体总价180——300万左右），目对该项目的前期产品设计提出了大量切实可行的具体建议，除在环境、景观设计上“大做文章“外，更注重对楼概盘如智能化配置、物业管理等每一个环节的精雕细凿。该楼盘2001年6月荣膺建设部评选的“全国人居经典综合述大奖”，这也是对我司前期工作的充分肯定！　　盛世天地占地面积建筑面积总销售额销售时间别墅20万㎡100,000㎡9亿一期3个月分3期开发二期4个月项上海浦房集团开发的高档别墅区，占地面积200,000㎡。针对前期策划、定位等各个方面我司都提出了诸多积目极建议，是上海市第一家提出“可分可合的新合居生活型别墅”概念。正式推广期，以“同一屋檐下的自由生概活”优化项目特色，强化对“新自由别墅生活”的宣传，与其它双拼别墅楼盘形成差异化，树立别具一格的特色。述一期106套别墅四个月结束销售；二期推广，根据对政策及市场形势准确把握，利用“世博会”、“环球影城”等利好信息，充分挖掘产品价值潜力，吸引投资客户，使刚刚略显回落的销售态势再掀高潮，并顽强地抵御了“非典”时期的经济低潮及行业冲击，创造出别墅销售的出色业绩。现三期即将公开。名江建筑面积总销售额销售时间七星城100,000㎡7.5亿1年（10个月）项上海市北外滩10万平方米高档小区。原为虹口区1号地块，周边环境较差，前景与现实存在巨大反差，为成功营销该项目，公司通过“浦东金三角顶点坐标”概念的巧妙延伸，借助“浦东开发”的东风，越势而为，全力目打造北外滩住宅精品，获得了巨大成功。自2002年3月3日以高于周边物业均价1000元/㎡的价格开盘，一期小概高层三个月销售率达100%，高层三个月销售达91%以上。2002年九月底完满完成销售任务，为合作的发展商赢得述了可喜的效益。荣登2002年度“上海住宅销售面积和金额双五十强”之列。音乐广场建筑面积总销售额销售时间110,000㎡7.7亿20个月项位于上海长寿路、江宁路的11万平方米高品位主题概念式小区。在公司与全作方精心策划下，以音乐主题概念入市，通过独到的“音乐艺术引导生活”的艺术化生活观和“先进的智能化配置”等物业亮点的深入挖掘，极目大地提升了物业的品位。使“音乐广场”高于周边物业近800元/平方米的开盘价位有了强劲的支撑。于2002年3概月3日开盘，销售率连创新高，分别以二个月就结束了一期和二期的销售工作，骄人业绩引来各方瞩目。述嘉利建筑面积总销售额销售时间明珠城240,000㎡近16亿人民币13个月项上海闸北区闸北公园旁大规模生态人文社区。我司接案后全面分析政策形势，抓住南北高架、地铁一号线同时北延的利好契机，紧扣“公园、地铁、大学”三大主题卖点，做出“上海重心北移”的形势预测和“新都市坐标，公园目地铁住宅”主题定位，以与长宁区“中山公园版块”发展过程做对比，通过卓而有效的宣传阵势全力炒作“闸北概公园板块”热效应，从而提升作为该版块代表楼盘――“嘉利明珠城”的潜力价值，在市场上产生了巨大影响力。述一期惊现近400组客户排队抢购的热烈场面，250套房源开盘当天全部售空；二期开盘一个月销售率高达80%，一跃成为上海楼市家喻户晓的明星楼盘。无论楼盘本身还是发展商品牌，均获得了可喜的品牌知